Tabelle e riparto...qualcosa non quadra!

[alligator]

Buongiorno,cercherò di essere il più chiaro e sintetico possibile.
Situazione:
Condominio A in cui possiedo appartamento con 250/1000 (pari a circa 35mq),gli altri 2 condomini, rispettivamente 150 e 600.
Condominio B diviso in 3 parti uguali.
In mezzo ai 2 un piccolo cortile in comune (censito a parte) cosi diviso:
260/1000 a me,100 e 120 agli altri 2 miei condomini (per un totale di 480/1000 al condominio A) i restanti 520 divisi per 3 al condominio B.
A gode,per l'accesso, di servitù su B.
La divisione per la manutenzione di tale accesso, da un vecchio rogito del 1981 a cui tutti i sucessivi atti fanno riferimento, risulta a carico di A per il 48% divisa poi in proporzione ai millesimi di proprietà del condominio stesso, il restante 52% spetta in parti uguali ai condomini di B.La manutenzione del cortiletto,invece, fa riferimento alle rispettive quote di proprietà dello stesso.
Io sono l'ultimo arrivato, e la situazione alle assemblee (3 in tutto,in un anno)
mi é parsa subito strana, ma non avendo ancora raccolto la documentazione necessaria, ho sempre accettato ciò che deliberava la maggioranza, non mancando però di sollevare perplessità sulle ripartizioni.
Praticamente per la divisione spese in comune quali Amministrazione,Assicurazione e altre vengono usati i millesimi del cortiletto, invece che quelli degli appartamenti divisi per fabbricato, come citati nel vecchio rogito.Questo per me si traduce in un aumento di spesa di oltre il 100%, poichè si da più rilevanza a 3mq di cortile che a 30mq di appartamento.
Domande:
-Ho diritto a pretendere una ripartizione che tenga conto delle proprietà di appartamento e non di cortile?
-Essendo quella di A su B un semplice diritto d'accesso (servitù ), la manutenzione citata dall'atto del 1981,(a cui A deve partecipare per il 48%) è da intendersi ordinaria o anche straordinaria?
Un grazie di cuore a chi ha la gentilezza di rispondermi.

 

[paolo ferraris]

...mi sembra di capire che siamo di fronte ad un "supercondominio" anche se di proporzioni minime...in questo caso la ripartizione delle spese è corretta se l'amministratore è pagato per dividere tali spese, generali di tutto il complesso presumo, dato che la gestione di fatto del cortile che presumo faccia da parcheggio alle auto è la cosa più rilevante del complesso per le spese ordinarie...

 

[desaimmobiliare]

Sulla base di quanto affermi, effettivamente la ripartizione è effettuata male. Infatti le spese di amministrazione, di assicurazione sono spese a carico dei proprietari per la gestione delle strutture, e vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà "Tabella Generale A" di entrambi gli edifici.
Per le altre spese riguardanti la gestione del cortile, queste sono corrette.
Puoi far notare all'Amministratore questo problema molto probabilmente sarà concorde.

 

[Bastimento]

Bisogna comunque anche conoscere se queste valorizzazioni millesimali e ripartizioni delle spese sono di tipo contrattuale, cioè discendono da una scrittura registrata (parli infatti di rogito).

Se il comportamento dell'amministratore riflette questi dettami, anche se anomali, devono essere applicati; è infatti improbaile trovare l'unanimità a fronte di una richiesta di revisione.

Se invece non c'è questo vincolo esplicito, ma tutto dipende dalla interpretazione dell'amministratore, direi che quoterei in pieno il giudizio di desaimmob.

 

[alligator]

Ringrazio e preciso:
-Il cortile (20mq) non comporta praticamente spesa alcuna, anche perchè non è in buone condizioni (selciato che si sgretola, pozzetti sporgenti) e non è sfruttato da nessuno.Quando si deciderà per una ristrutturazione, si ripartiranno le spese rispettando i millesimi ad esso dedicati.
-I millesimi di tipo contrattuale sono 3 : 1 tabella per A, 1 tabella per B, 1 tabella per il cortile.Una traccia su come dividere le spese e data dalla scrittura del 1981 da me citata, ma è relativa solo alle spese di manutenzione dell'androne d'ingresso.Il cortile è sempre citato come bene a sè stante.
Da ciò che mi avete gentilmente chiarito, sembra dunque si debba rispettare il principio: millesimi cortile per la manutenzione del cortile e basta, le altre spese invece ripartite secondo le quote proporzionali (tra A e B)di millesimi d'appartamento, es.:
spese assicurazione= 1000euro
cond. A = 480 euro (48%)
600/1000= 288euro, 250/1000=120euro, 150/1000= 72euro

cond.B = 520euro (52%)
333,33/1000= 173,33 euro, 333,33/1000= 173,33 euro,333,33/1000= 173,33 euro,

Giusto?

 

[desaimmobiliare]

A mio modesto parere ritengo giusto l'esempio di ripartizione.

Infatti l'art. 1123 del codice Civile al 1° e 2° comma statuisce:[Le spese necessarie per la conservazione e per il codimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai Condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (artt. 1104;1118;att. 68 ss.); 2° comma [Se si tratta di cose destinate a servire i Condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne].

 

[Nicola71]

I 1000 condominiali devono essere divisi in base alle superficie dei Lotti A e B e per ogni appartamento in base alle quote, quindi pagheranno tutti in base all'esempio sopra riportato.
Se la divisione dei millesimi in base ai lotti sembra sfalsata quindi bisogna rifare la ripartizione per correggere gli errori dei millesimi di ogni appartamento

 

[Bastimento]

La modifica delle tabelle millesimali contrattuali, è possibile solo se c'è l'unanimità o se si può dimostrare un macroscopico errore di valutazione. però il criterio di valutazione è molto lasco, quindi bisogna sussistano errori vistosi pe r ottenere ragione per una modifica.

 

[paolo ferraris]

...giusto...mi sembrano due tabelle ben fatte e comunque modificabili solo con l'unanimità oppure intentando una causa se si è certi che siano errate...allora perchè i tuoi co-condomini ripartiscono le spese Patrimoniali del supercondominio utilizzando la tabella del cortiletto?...esiste una delibera assembleare?...qualcuno a suo tempo ha deciso che le proporzioni dettate da tale tabella millesimale siano più "eque" che quelle A e B?...ma alla fine il "contendere" si riduce a quali cifre?...rimango dell'idea che ciò sia stato fatto perchè con la tabella A e B si pagano le spese generali e di manutenzione dei rispettivi condomini ma come tabella "cortile" si pagano le patrimoniali per il lavoro svolto come "supercondominio" ed essendo l'unica tabella esistente che però assegna in maniera proporzionale le quote in base alle rispettive proprietà...sembrerebbe la più giusta da utilizzare...(come al solito si "filosofeggia"...)

 

[alligator]

...giusto...mi sembrano due tabelle ben fatte e comunque modificabili solo con l'unanimità oppure intentando una causa se si è certi che siano errate...allora perchè i tuoi co-condomini ripartiscono le spese Patrimoniali del supercondominio utilizzando la tabella del cortiletto?...esiste una delibera assembleare?...qualcuno a suo tempo ha deciso che le proporzioni dettate da tale tabella millesimale siano più "eque" che quelle A e B?...ma alla fine il "contendere" si riduce a quali cifre?...rimango dell'idea che ciò sia stato fatto perchè con la tabella A e B si pagano le spese generali e di manutenzione dei rispettivi condomini ma come tabella "cortile" si pagano le patrimoniali per il lavoro svolto come "supercondominio" ed essendo l'unica tabella esistente che però assegna in maniera proporzionale le quote in base alle rispettive proprietà...sembrerebbe la più giusta da utilizzare...(come al solito si "filosofeggia"...)

Buondi e grazie per l'interessamento.
La cifra è presto detta: si parla di 635euro di spese all'anno usando i millesimi del cortile, meno della metà con i millesimi dell'altra tabella (260 contro 120!!).E viste le mie finanze, non sono noccioline!!
Penso che sia stata usata la tabella cortile solo per la comodità di non andarsi a fare il giro dei notai, di cui gli attuali rogiti richiamano gli scritti (la situazione non è delle piu semplici: centro storico,con scale ballatoi,cortili che una volta erano di un unico proprietario e sono stati poi suddivisi a più riprese nel corso degli anni).
In oltre io sarei l'unico condomino ad avere una così marcata differenza: probabilmente il proprietario precedente non se ne era interessato (tra l'altro le spese erano molto minori, in quanto il complesso non era assicurato e amministrato gratuitamente da un condomino).
Oltretutto non esiste un verbale in cui si sia decisa tale ripartizione.
Saluti.