Cessazione utenze da parte del locatore

[Renato69]

Ho difficoltà a recuperare delle sentenze di giurisprudenza sull'argomento, e vorrei chiedere uan vostra interprtazione circa l'inquadramento giuridico della fattispecie
"sospensione da parte del locatore delle utenze intestate a lui medesimo", in due diverse situazioni:
+fine contratto, con inquilino ancora presente
+contratto in essere con inquilino moroso

Nel primo caso, vorrei proporre come tesi il fatto che il sopraggiunto termine col contratto locatizio, liberi il locatore dall'obbligo di fornire dopo la scadenza del contratto, con la conseguente liceità dell'azione sia sotto il profilo civile che penale. La cessazione dell'obbligo contrattuale, libera dal corrispondente obbligo di fornitura dei servizi; pur mantenendo il conduttore il possesso (sine titulo) del bene, può cessare la somministrazione dei servizi di cui è cessato il contratto.


nel secondo caso (morosità e sospensione della fornitura elettrica), vorrei proporre a sostegno di tale azione, il fatto che ciascuna delle parti di un contratto con prestazioni corrispettive può non adempiere la propria obbligazione ove l'altra parte si rifiuti di adempiere la propria.(inadimplenti non est adimplendum) Di fronte all'inadempiente moroso, il localtore non effettua la sua fornitura di energia.


In subordine, in ciascuna delle due fattiscpecie, volevo proporvi una valutazione circa l'inserimento di una clausola (vessatoria?) con cui si autorizzi la sospensione delle utenze anzidette, in caso di morosità e cessata locazione.



Sarei veramente interessato a conoscere se nelle fattispecie citate, fossero giunti in cassazione casi simili.

Cordialmente,

 

[Bastimento]

In subordine, in ciascuna delle due fattiscpecie, volevo proporvi una valutazione circa l'inserimento di una clausola (vessatoria?) con cui si autorizzi la sospensione delle utenze anzidette, in caso di morosità e cessata locazione.

Il caso mi interessa per analogia: nel mio caso è stato precisato a contratto che le utenze dovrebbero essere volturate al conduttore, ma per comodità reciproca rimangono intestate al locatore fino a che una delle due parti, a insindacabile giudizio, chiede all'altra il subentro. In caso di diniego si autorizza il locatore a disdire il contratto.

 

[Limpida]

Bastimento, non hai specificato nel contratto entro quanti giorni dalla comunicazione gli interrompi i contratti! In questo modo il conduttore viene a conoscenza della tua intenzione e ha la possibilità di provvedere. Non si possono chiudere gli impianti immediatamente come ho visto succedere, o impedire al conduttore di provvedere al subentro senza dargli la possibilità di accedere ai dati o ai contatori per effettuare le volture o aprire nuovi contratti.Ovviamente non sto parlando di residence o palazzine con un unico contatore ma di unità immobiliari con impianti e contatori autonomi.

 

[Renato69]

In definitiva tutto dipende da quali clausole obbligatorie sono state sottoscritte tra le parti.

Se un contratto di somministrazione (luce gas) è stato istituito tra le parti per la durata del contratto, con la previsione della sospensione della fornitura nel caso di morosità, le parti sono obbligate a rispettare quanto pattuito.

Sarebbe interessante se qualcuno avesse un raffronto di sentenze sul tema....

 

[Limpida]

Il conduttore e il locatore, di un immobile abitativo, non fanno contratti di somministrazione acqua , luce, gas, fra di loro. Semmai ciascuno li farà con il Gestore delle utenze.
Per quanto riguarda la chiusura delle utenze in caso di morosità, mi sembra un accordo assurdo e contestabile. Il Conduttore ha il diritto di subentrare o aprire nuovi contratti con i gestori, indipendentemente da quello che c'é scritto nel contratto di locazione e indipendentemente dalla eventuale morosità.

 

[Renato69]

Limpida, comprendo le tue ragioni. Tipicamente è una forma che non si incontra nei contratti di locazione.
Tuttavia qualsiasi oggetto non contrario a norma di legge è contraibile nelle forme e modi di legge previsti. Se presenta caratteristiche di clausola vessatoria, la legge ne prescrive le modalità di sottoscrizione.
Nei contratti di locazione concordatari, è infatti previsto che in seguito agli articoli IMMODIFICABILI concordati, se ne possano aggiungere di altri a insindacabile giudizio delle parti, ove non configgano con quanto disposto dai precedenti. Il che, comprende il caso attuale.

quanto alla chiusura delle utenze, la decisione Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato del 2008, specifica che l'applicazione della obbligatorietà a contrarre in caso di utenze morose è valevole solo per le utenze CESSATE, quindi tali per recesso eseguito da una delle due parti. NON è stato sancito l'obbligo per l'ente erogante (e ben ci crediamo, non essendo quella la sede) di cessare l'utenza dopo un certo tempo di morosità (se non lo vuole l'ente, chi può impedirlo).
Nell'interesse dell'ente, egli ha un contratto (quello si di somministrazione effettiva) perfettamente valido ed attivo, e per cessarlo occorre la volontà delle parti o un provvedimento del giudice.


Per l'ente erogante il contratto è vivo ed attivo, e se vuoi sostituirti a lui non ti resta che una azione volta ad ottenere una ingiunzione al vecchio conduttore a disdettare le utenze.

 

[Limpida]

Tipicamente non si incontra, ma perché poi complicarsi la vita?
Io sconsiglio vivamente il Locatore di mantenere a suo nome le utenze usate dal conduttore e non vorrei che, proprio lo stabilire delle modalità di organizzazione delle utenze nel contratto, si ottenesse l'effetto opposto a danno del Locatore, con l'acquisizione di diritti da parte del conduttore che non paga le utenze, sia esso occupante dell'alloggio a contratto scaduto o moroso con contratto in essere.
Ma forse il vero problema, al di là di cosa aggiungere nel contratto a cui hai già avuto risposta, é come risolvere le problematiche che sono già avvenute!

 

[Renato69]

Concordo con quanto dici Limpida, spesso si pensa a provvedere al momento dei guai quando invece sarebbe molto meglio prevenire ponendo clausole dettagliate nel contratto.

Nella versione da te proposta, ti pongo un caso di scuola, per chiederti se ti fosse capitato e come lo hai trattato/tratteresti: il conduttore extraeuropeo (non è così raro.. ma non è fondamentale) alla fine del contratto di locazione parte per il suo paese SENZA disdettare le utenze. Quindi conduttore irraggiungibile, e contratto in essere a suo nome perfettamente valido.
Il locatore ha necessità di far succedere un nuovo conduttore assicurando al contempo la presenza delle forniture senza azioni di rivalsa nei loro confronti. Ed ogni ritardo si traduce in un danno per mancata locazione.

Come provvedi a regolamentare la chiusura delle utenze ovvero porre l'ente erogante in condizione di chiudere legittimamente un contratto di fornitura aperto validamente e non disdettato nei modi previsti dal conduttore precedente ? Poni un obbligazione a cessare le utenze a carico del conduttore ? Poni un mandato irrevocabile al locatore?

In altri termini, Prevedi allora una azione legale con ingiunzione o regolamenti nel contratto di locazione la gestione delle utenze ?

 

[Limpida]

Ciao Renato 69
il tuo caso, pensa un po', é anche abbastanza comune, purtroppo.
Se il conduttore se ne torna al suo paese ( qualsiasi), alla chiusura del contratto di locazione e non ti riconsegna le chiavi, non puoi aprire entrare nell'appartamento o fare un nuovo contratto di locazione ad altri, e per i contatori bisognerebbe capire cosa c'é scritto sul contratto. Ho paura che devi ricorrere all'autorità giudiziaria, ma se hai un poco di pazienza, chiederò ai miei clienti come hanno risolto il loro caso analogo al tuo. Per le utenze, in generale, penso che la formula addottata da Bastimento possa essere valida, aggiungendo il preavviso.

 

[Renato69]

NOVITA'

Ieri ho contattato nuovamente gli uffici del distributore energia elettrica e gas del triveneto (mercato regolamentato). Ho avuto maggior fortuna con il call center.
Due gentili signorine (gas / energia) mi hanno comunicato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, essi possono provvedere alla voltura anche SENZA la presenza del conduttore, ma con una dichiarazione del locatore, il vecchio contratto ed un modello F23 relativo ai diritti versati per la disdetta anticipata.
Per il caso di finita locazione e conduttore irreperibile, procedono similmente senza bisogno in questo caso del modello F23.

Qui ognuno interpreta le fonti del diritto "usi e consuetudini", come le abitudini prese dal loro ufficio specifico.... (
Per cui va a sapere tra un mese cosa faranno, o in altro comune cosa faranno....