Rogito in anticipo rispetto alla consegna delle chiavi

[ambrogia79]

Buongiorno,
gentilmente qualcuno sa dirmi se è possibile comprare un appartamento e quindi fare un rogito qualche mese prima che la casa sia libera e vi sia la consegna delle chiavi?
E' possibile per la legge e per la banca che ci deve concedere il mutuo accettare questa soluzione?
In questo caso posso inserire come clausola (e dove?) che ad ogni giorno di ritardo rispetto alla liberazione dell'appartamento dovrà venire corrisposta una cifra al compratore?
Tutto questo lo chiedo perchè i venditori dell'appartamento che intendo comprare hanno necessità dei soldi prima (per estinguere delle ipoteche) del rogito, momento in cui avranno trovato un nuovo alloggio.
Grazie.

 

[studiopci]

Salve, tutto è possibile, il discorso è... conviene? è sicuro ?... è opporutno ? Ma andando per ordine :

1- La banca eroga prima della consegna delle chiavi ? Si , nel momento in cui fai il rogito e di conseguenza la Banca eroga il mutuo, tu entri in possesso giuridico del bene , salvo poi entrarne in quello materiale ( con la consegna delle chiavi ) in successiva data.

2- Posso inserire una clausola di corresponsione di una cifra per ogni giorno di ritardo ? SI , puoi applicare una penale per ogni giorno di ritardo ed il Notaio ti dirà come formularla.

Tutto questo lo chiedo perchè i venditori dell'appartamento che intendo comprare hanno necessità dei soldi prima (per estinguere delle ipoteche) del rogito, momento in cui avranno trovato un nuovo alloggio.

Qui mi chiedo a quanto ammonta la cifra delle ipoteche perchè se sono ( per es. ) il 50 % del valore dell'immobile posto che l'immobile venga venduto per 500.000 euro , allora i proprietari potranno con 250.000 euro acquistare contanti ( di certo se ipotecati non potranno accedere al mutuo ) una casa più piccola e liberare la tua , ma se la vendita è per 250.000 euro e le ipoteche sono per 150.000 euro , dubito che con 100.000 possano acquistare un immobile e liberare il tuo. Spero di essermi spiegato nel principio, pertanto in virtù di quello che riporti ( forse una maggiore precisione ci aiuterebbe ) e comunque in generale mi sento di consigliarti , prima di tutto di valutare questa differenza ipoteche- cifra rimanente, se ti è possibile anticipare la cifra per l'estinzione delle ipoteche più un tot per consentire loro di procedere ad offerta per l'acquisto di un altro immobile e contestualizzare il tuo rogito con il loro per l'acquisto. In alternativa, come diceva Totò - desisti- Fabrizio

 

[ambrogia79]

Grazie della risposta.
Quello di cui hanno bisogno per estinguere le due ipoteche è 150000 su una proposta di 220000. Non ci è possibile dare 150000, come vorrebbero al compromesso, senza fare in parte un mutuo.
Per questo motivo, siccome la banca eroga solo al rogito, pensavamo che una soluzione potesse essere quella di anticipare il rogito.

 

[studiopci]

La domanda sorge spontanea con i rimanenti 70.000 € credi avranno la possibilità di acquistare una casa, oppure hanno una somma contanti da parte che gli consenta di acquistare una nuova casa ? ed in questo caso se hanno questa somma perchè non la usano per estinguere le ipoteche anche solo in parte ? Poi mi chiedo le due ipoteche sono a favore di chi... la banca che gli ha dato il mutuo e poi ... equitalia o altri ?

Per questo motivo, siccome la banca eroga solo al rogito, pensavamo che una soluzione potesse essere quella di anticipare il rogito.

Forse è meglio se pensate ad un'altra casa, per me i conti non tornano.Fabrizio

 

[ambrogia79]

Grazie, le ipoteche sono tutte e due sulla casa e gli attuali proprietari andrebbero in affitto. In questo caso è plausibile?

 

[studiopci]

Che le ipoteche siano sulla casa è normale , ma i beneficiari o meglio i creditori, chi sono ? che i proprietari vadano in fitto è plausibile, ma allora a questo punto a cosa serve pagare tutto e fare il rogito prima della consegna? per andare in fitto lo possono fare prima del rogito, continuo a pensare che i conti non tornano e comunque due ipoteche per 150.000 e non sono poche, ma i proprietari sono soggetti giuridici, sono cioè commercianti , imprenditori o roba simile ? Fabrizio

 

[ambrogia79]

No, mi risulta che siano marito e moglie, soggetti privati. E' possibile avendo i numeri delle ipoteche (ce li abbiamo) informarsi su chi siano i creditori? Nel caso le ipoteche non siano solo a beneficio di una banca cosa cambia? Scusate per le domande ingenue, grazie.

 

[studiopci]

Una visura ipo catastale ti dirà chi sono i creditori, probabile che siano la Banca ed Equitalia, ma meglio controllare, in linea di massima non cambia molto ma sapere la natura dei crediti è fondamentale per avere un'idea del grado di pericolosità dell'operazione, ed anche dell'importo del debito, mi spiego , se la banca ha iscritto un ipoteca per 150.000 € non significa ceh deve avere questa cifra, le banche iscrivino ipoteca per il doppio dell'importo erogato, quindi questo potrebbe voler dire che il debito è di 75.000 € stesso discorso per Equitalia con la differenza che se da 10 anni hanno l'ipoteca sulla casa è probabile che debbano molto di più della metà. In questi casi è fondamentale che i proprietari siano quanto più trasparenti, chiari e disponibili ne dare tutte le informazioni, e mi sembra che questo non ci sia.Una cosa avevo dimenticato di chiederti ma l'iimmobile ti è stato proposto da un Agente Immobiliare o lo hai trovato da sola? Fabrizio

 

[ambrogia79]

L'abbiamo trovato tramite un'agenzia immobiliare, infatti cercheremo di informarci meglio direttamente con l'agente. Grazie di tutto!

 

[studiopci]

Cambia casa ed Agenzia, è un pensiero spassionato. Fabrizio