Come si valuta un lastrico solare attualmente non accessibile ?

[vaseboy]

Buongiorno a tutti, cortesemente chiedevo un consiglio per la seguente problematica.

abito in villetta plurifamiliare, sono comproprietario di un lastrico solare NON ACCESSIBILE che confina unicamente con la mansarda di mia proprietà; volevo acquistare il 50% del lastrico di non mia proprietà, e poi renderlo accessibile con apertura nella mia mansarda di un accesso.

cercando in rete un metodo corretto per tutti per la valutazione, alla fine sono giunto alla conclusione che vi sottopongo, chiedo pareri/consigli.

1) occorre calcolare la metratura commerciale da considerare, la più usuale per i lastrici ad uso esclusivo è il 10% della superficie

2) valore commerciale del bene = 50% della superficie (parte mancante) * 10% (metratura commerciale) * valore al mq (esempio 4000€) = X €

3) al valore ottenuto sopra si deve sottrarre il 50% delle spese per rendere il lastrico accessibile e quindi fruibile (apertura vano etc)

il punto 3 si rende necessario in quanto le valutazioni commerciali "conosciute" sono per lastrici ad uso esclusivo, e senza l'apertura dell accesso il bene in vendita non è accessibile/usufruibile e quindi nemmeno d'uso esclusivo.
sul punto 3 potrei trovare obiezione, ma allora il punto 1 andrebbe rivisto con la valutazione (metratura comemrciale = 10% della superficie) al ribasso, in quanto essa prevede un bene ad uso esclusivo e quindi usufruibile, non avendo nessun accesso non è usufruibile o sbaglio ?

cosa ne pensate ? obiezioni suggerimenti ?
è corretto quanto sopra ?

grazie
mille

 

[Carlo Garbuio]

da quanto leggo la situazione sopra descritta rientra nel caso di tipologia di mercato identificata come
Monopolio bilaterale: un offerente ed un richiedente operano in un mercato in cui è scambiato un bene o parte di esso in cui i due soggetti operano da antagonisti. Il prezzo è compreso fra il minimo offerto dal richiedente ed il massimo richiesto dall’offerente e si fissa in base all’andamento della trattativa e alla posizione contrattuale delle parti.

Difficilmente, credo, ci potrebbe essere un terzo oltre agli attuali 2 proprietari che potrebbe essere interessato all'acquisizione e quindi difficilmente penso ci possa essere un mercato.
Sei d'accordo?

Aggiunto dopo 5 minuti...

aggiungo che la metodologia da te proposta e largamente diffusa difficilmente potrà servire per trovare un accordo. Sai le eventuali obiezioni quali potrebbero essere?
per non è 4000 al mq ma TOT ... ed ha ragione
per me non rettifica la superficie commerciale del 10% ma del TOT& ... ed ha ragione
le valutazione devono essere fondate sui dati reali del mercato non su indici accademici e listini inaffidabili

 

[vaseboy]

ok su tutto, ma siccome entrambi (acquirente e venditore) sono in sintonia e vogliono trovare un metodo di calcolo "corretto" e nel possibile che "non freghi" nessuno dei due, nel senso che non faccia pagare troppo poco o troppo tanto, quello proposto è il "più corretto" oppure avete altre metodologie ?

sul valore al mq nessun problema, abbiamo trovato il dato insieme e di comune accordo, resta il resto.

potrebbe servire anche come base di partenza per l'offerta e la contro-richiesta, ma da qualche parte si deve partire .

grazie

grazie

 

[Carlo Garbuio]

da qualche parte si deve partire

condivido, sono d'accordo.
Partite da una analisi di mercato per vedere come il mercato riconosce il lastrico solare.
La questione non è semplice, bisogna conoscere bene la situazione e gli immobili.
Quindi:
analisi si mercato
stima dell'immobile con lastrico al 50%
Stima dell'immobile con lastrico al 100%
si fa la differenza e l'importo a questo punto diventa la base della trattativa, è il beneficio che nell'acquisto.
Nota: le stime non vanno eseguite con il procedimento monoparametrico (quello da te proposto per i limiti precedentemente esposti) ma con il confronto.
Attenzione, perchè, allo stesso modo bisogna valutare il "danno" a carico di chi non possiederà più il 50% del lastrico.
La valutazione immobiliare così eseguita diventa strumento di equità per entrambi
La soluzione non è semplice non conoscendo la situazione.
Questi sono i miei suggerimenti
ciao

 

[vaseboy]

interessante.

il "danno" per il venditore ? future spese per lastrico passano dal 50% al 33% (siamo entrambi sotto il lastrico, quindi proprietario lastrico 1/3, e 2/3 a chi ha il lastrico come tetto, quindi io 2/3 e lui 1/3) --- attualmente il bene non è usufruibile, quindi poca perdita e non rientra in eventuale valore della casa (è equiparato, non avendo accesso, a tetto o sbaglio ?)

valore della casa .. con 1/2 lastrico non accessibile credo sia pari al valore della casa senza lastrico, o almeno se dovessi aquistare io la penserei così. con 100% lastrico non accessibile ...

 

[Carlo Garbuio]

"danno"

sarebbe più corretto parlare di minor valore ...

se dovessi aquistare io la penserei così

condivido, bisogna vedere il mercato come la pensa, non è che sia facile reperire queste informazioni, ma credo che un buon AI locale ti possa aiutare a chiarire i dubbi
Non sono valutazioni, considerazioni, analisi che poi si possono allargare all'intero territorio nazionale ogni immobile è diverso, ogni zona pure .... ed il mercato reagisce in maniera diversa

 

[vaseboy]

OK grazie

mi informerò e poi vi relaziono

 

[irma]

Premesso che bisogna conoscere la situazione.
Da come me la immagino se fossi il venditore mi informerei se l’edificio raggiunge già l’altezza massima consentita nella zona, perchè se il piano casa Liguria consente un ampliamento, io potrei invece aver interesse ad alzare il lastrico solare per crearmi per es. un soppalco in casa.
Nella valutazione da te esposta, applichi già l’opportuno coefficiente di correzione al valore/mq (10% della superficie). Avendo ciò fatto, perché applicare un’ulteriore riduzione come minor valore? Ha dei vizi a cui rimediare tipo infiltrazioni? In fin dei conti sono tuoi problemi se devi renderlo accessibile, e d’altro canto il tuo appartamento aumenterebbe di valore. Scusa la schiettezza ma io quasi ti applicherei una % in aumento perchè viene soddisfatta esclusivamente una tua comodità.

 

[vaseboy]

Premesso che bisogna conoscere la situazione.
Da come me la immagino se fossi il venditore mi informerei se l’edificio raggiunge già l’altezza massima consentita nella zona, perchè se il piano casa Liguria consente un ampliamento, io potrei invece aver interesse ad alzare il lastrico solare per crearmi per es. un soppalco in casa.

sotto il lastrico ci abito io, e sotto di me il venditore, quindi il venditore non può alzare nulla, e cmq siamo al limite.

Nella valutazione da te esposta, applichi già l’opportuno coefficiente di correzione al valore/mq (10% della superficie). Avendo ciò fatto, perché applicare un’ulteriore riduzione come minor valore? Ha dei vizi a cui rimediare tipo infiltrazioni? In fin dei conti sono tuoi problemi se devi renderlo accessibile, e d’altro canto il tuo appartamento aumenterebbe di valore. Scusa la schiettezza ma io quasi ti applicherei una % in aumento perchè viene soddisfatta esclusivamente una tua comodità.

vero che sono problemi miei, ma è anche vero, a mio visione, che si deve tener conto di cosa si vende, se oggi mi vendi un'auto incidentata e che non parte, il costo deve essere per un'auto incidentata e che non parte, anche se sappiamo che poi l'aggiusterò e la renderò funzionante e usufruibile.

è anche vero (ci sono sentenze in merito), che volendo potrei non acquistare nulla, creare l'accesso (mio diritto) e usare in "esclusiva" il bene, visto che l'altro inquilino non può accedere, e addirittura, impugnando i vari contratti, se non specificato diversamente il lastrico è di chi ne gode.

 

[Carlo Garbuio]

10% della superficie

e perchè non il 7 o il 13 percento?

io quasi ti applicherei una % in aumento

e come la determini questa percentuale?

ovviamente sono provocazioni solo per stimolare la riflessione su un tema importante come la valutazione immobiliare