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  1. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, cortesemente chiedevo un consiglio per la seguente problematica.

    abito in villetta plurifamiliare, sono comproprietario di un lastrico solare NON ACCESSIBILE che confina unicamente con la mansarda di mia proprietà; volevo acquistare il 50% del lastrico di non mia proprietà, e poi renderlo accessibile con apertura nella mia mansarda di un accesso.

    cercando in rete un metodo corretto per tutti per la valutazione, alla fine sono giunto alla conclusione che vi sottopongo, chiedo pareri/consigli.

    1) occorre calcolare la metratura commerciale da considerare, la più usuale per i lastrici ad uso esclusivo è il 10% della superficie

    2) valore commerciale del bene = 50% della superficie (parte mancante) * 10% (metratura commerciale) * valore al mq (esempio 4000€) = X €

    3) al valore ottenuto sopra si deve sottrarre il 50% delle spese per rendere il lastrico accessibile e quindi fruibile (apertura vano etc)

    il punto 3 si rende necessario in quanto le valutazioni commerciali "conosciute" sono per lastrici ad uso esclusivo, e senza l'apertura dell accesso il bene in vendita non è accessibile/usufruibile e quindi nemmeno d'uso esclusivo.
    sul punto 3 potrei trovare obiezione, ma allora il punto 1 andrebbe rivisto con la valutazione (metratura comemrciale = 10% della superficie) al ribasso, in quanto essa prevede un bene ad uso esclusivo e quindi usufruibile, non avendo nessun accesso non è usufruibile o sbaglio ?

    cosa ne pensate ? obiezioni suggerimenti ?
    è corretto quanto sopra ?

    grazie
    mille
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    da quanto leggo la situazione sopra descritta rientra nel caso di tipologia di mercato identificata come
    Monopolio bilaterale: un offerente ed un richiedente operano in un mercato in cui è scambiato un bene o parte di esso in cui i due soggetti operano da antagonisti. Il prezzo è compreso fra il minimo offerto dal richiedente ed il massimo richiesto dall’offerente e si fissa in base all’andamento della trattativa e alla posizione contrattuale delle parti.

    Difficilmente, credo, ci potrebbe essere un terzo oltre agli attuali 2 proprietari che potrebbe essere interessato all'acquisizione e quindi difficilmente penso ci possa essere un mercato.
    Sei d'accordo?

    Aggiunto dopo 5 minuti...

    aggiungo che la metodologia da te proposta e largamente diffusa difficilmente potrà servire per trovare un accordo. Sai le eventuali obiezioni quali potrebbero essere?
    per non è 4000 al mq ma TOT ... ed ha ragione :confuso:
    per me non rettifica la superficie commerciale del 10% ma del TOT& ... ed ha ragione :confuso:
    le valutazione devono essere fondate sui dati reali del mercato non su indici accademici e listini inaffidabili ;)
     
  3. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok su tutto, ma siccome entrambi (acquirente e venditore) sono in sintonia e vogliono trovare un metodo di calcolo "corretto" e nel possibile che "non freghi" nessuno dei due, nel senso che non faccia pagare troppo poco o troppo tanto, quello proposto è il "più corretto" oppure avete altre metodologie ?

    sul valore al mq nessun problema, abbiamo trovato il dato insieme e di comune accordo, resta il resto.

    potrebbe servire anche come base di partenza per l'offerta e la contro-richiesta, ma da qualche parte si deve partire .

    grazie

    grazie
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    condivido, sono d'accordo.
    Partite da una analisi di mercato per vedere come il mercato riconosce il lastrico solare.
    La questione non è semplice, bisogna conoscere bene la situazione e gli immobili.
    Quindi:
    analisi si mercato
    stima dell'immobile con lastrico al 50%
    Stima dell'immobile con lastrico al 100%
    si fa la differenza e l'importo a questo punto diventa la base della trattativa, è il beneficio che nell'acquisto.
    Nota: le stime non vanno eseguite con il procedimento monoparametrico (quello da te proposto per i limiti precedentemente esposti) ma con il confronto.
    Attenzione, perchè, allo stesso modo bisogna valutare il "danno" a carico di chi non possiederà più il 50% del lastrico.
    La valutazione immobiliare così eseguita diventa strumento di equità per entrambi
    La soluzione non è semplice non conoscendo la situazione.
    Questi sono i miei suggerimenti
    ciao
     
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  5. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    interessante.

    il "danno" per il venditore ? future spese per lastrico passano dal 50% al 33% (siamo entrambi sotto il lastrico, quindi proprietario lastrico 1/3, e 2/3 a chi ha il lastrico come tetto, quindi io 2/3 e lui 1/3) --- attualmente il bene non è usufruibile, quindi poca perdita e non rientra in eventuale valore della casa (è equiparato, non avendo accesso, a tetto o sbaglio ?)

    valore della casa .. con 1/2 lastrico non accessibile credo sia pari al valore della casa senza lastrico, o almeno se dovessi aquistare io la penserei così. con 100% lastrico non accessibile ...
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sarebbe più corretto parlare di minor valore ...


    condivido, bisogna vedere il mercato come la pensa, non è che sia facile reperire queste informazioni, ma credo che un buon AI locale ti possa aiutare a chiarire i dubbi;)
    Non sono valutazioni, considerazioni, analisi che poi si possono allargare all'intero territorio nazionale ;) ogni immobile è diverso, ogni zona pure .... ed il mercato reagisce in maniera diversa ;)
     
  7. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    OK grazie

    mi informerò e poi vi relaziono
     
  8. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Premesso che bisogna conoscere la situazione.
    Da come me la immagino se fossi il venditore mi informerei se l’edificio raggiunge già l’altezza massima consentita nella zona, perchè se il piano casa Liguria consente un ampliamento, io potrei invece aver interesse ad alzare il lastrico solare per crearmi per es. un soppalco in casa.
    Nella valutazione da te esposta, applichi già l’opportuno coefficiente di correzione al valore/mq (10% della superficie). Avendo ciò fatto, perché applicare un’ulteriore riduzione come minor valore? Ha dei vizi a cui rimediare tipo infiltrazioni? In fin dei conti sono tuoi problemi se devi renderlo accessibile, e d’altro canto il tuo appartamento aumenterebbe di valore. Scusa la schiettezza ma io quasi ti applicherei una % in aumento perchè viene soddisfatta esclusivamente una tua comodità.
     
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  9. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    vero che sono problemi miei, ma è anche vero, a mio visione, che si deve tener conto di cosa si vende, se oggi mi vendi un'auto incidentata e che non parte, il costo deve essere per un'auto incidentata e che non parte, anche se sappiamo che poi l'aggiusterò e la renderò funzionante e usufruibile.

    è anche vero (ci sono sentenze in merito), che volendo potrei non acquistare nulla, creare l'accesso (mio diritto) e usare in "esclusiva" il bene, visto che l'altro inquilino non può accedere, e addirittura, impugnando i vari contratti, se non specificato diversamente il lastrico è di chi ne gode.
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e perchè non il 7 o il 13 percento?

    e come la determini questa percentuale?

    ovviamente sono provocazioni :fiore: solo per stimolare la riflessione su un tema importante come la valutazione immobiliare:stretta_di_mano:
     
  11. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :stretta_di_mano:il 10% è quello che solitamente si applica dalle mie parti per le superfici scoperte, poi certo bisognerebbe vedere tanti altri parametri (per es. dimensione).
    Cmq le mie volevano semplicemente essere le obiezioni di un venditore che continuerà ad avere come vicino di casa; solitamente in queste occasioni gli affari migliori si concludono trovando un accordo bonario che faccia contenti entrambi.
     
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  12. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    proprio per trovare l'accordo bonario, ci occorre un punto di partenza e una metodologia. per evitare di offrire 10 e sentirsi chiedere 1000

    il 10% è stato trovato in rete in varie pubblicazioni , credo sia anche una norma uni .... qualcosa.

    il discorso dell'auto incidentata ti fila ?
     
  13. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Aggiungo solo che essendo anche tu un condomino, qualora diventerai il proprietario esclusivo o per parte del lastrico, ricorda che il proprietario per la manutenzione deve concorrere, anche nel pagamento dei due terzi della somma complessiva che spettano al condominio, questo oltre al terzo che resta fermo e che il proprietario deve sulla base dell’art.1126 c. c.
    L'idea della % in aumento sarebbe una sorta di indennità di sopraelevazione.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    tutti gli indici mercantili sono di fonte accademica, normativa o legale, fiscale ... ma il mercato opera diversamente da queste esemplificazioni semplicistiche che, purtroppo, normalmente vengono applicate
     
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  15. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il discorso delel future spese è ben chiaro.
    oggi 50% a testa tra me e venditore (entrambi sotto loastrico) -- domani io 2/3 (1/3 per proprietà e 1/3 per abitazione sotto lastrico) e 1/3 al venditore

    l'eventuale indennità di sopraelevazione, per la quale esistono calcoli precisi e normative, si applicherà il giorno che si sopraeleverà, sempre che ciò sia possibili, ed a oggi non lo è. io non voglio sopraelevare nulla, vorrei solo "regolarizzare" con l'acquisto un qualcosa che potrei cmq usare anche lasciando le cose come stanno, ma che creerebbe sicuramente litigi/incomprensioni future.
     
  16. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, da un atto di compravendita o regolamento condominiale
     
  17. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :domanda: non capisco, ho scritto che vorrei regolarizzare con l'acquisto della parte mancante; non avere la proprietà piena non mi impedisce di creare accesso e accedere ed utilizzare il bene in toto, e potendo accedere solo io avrei la piena godibilità anche senza piena proprietà.
     
  18. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non è proprio così che funziona. Dipende da cosa contempla il Regolamento condominiale e il tuo Atto di acquisto.
    L'articolo 1102 c.c. regolarizza le l’uso delle parti comuni: modifiche sostanziali ad unico vantaggio del singolo non devono impedire ad altri condomini di fare lo stesso e non alterare la destinazione d’uso. Il singolo può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il
    migliore godimento della cosa ma non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
    Ciao
     
  19. vaseboy

    vaseboy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io non impedisco; ma unica accessibilità attraverso mio appartamento, quindi io accedo e uso, non impedisco ad altri di usare, ma gli altri (in questo caso altro) non avendo di fatto accessibilità ..non usano ..
    a dirla tutta, se lasciassi così .. non ho ne piena proprietà ne uso esclusivo, quindi dovrò partecipare per il 50% delle future spese per il lastrico (invece del 66%), utilizzandolo di fatto in "esclusiva" il bene ... è una forzatura/provocazione ma seguendo quello che scrivi .. :sorrisone:
     

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