Vendita di un Rustico condonato e accatastato, ma non finito.. E l'abitabilità?

[Miguelito]

Buongiorno a tutti, colleghi e lettori in generale.

Ho da porvi un quesito, ammettendo la mia parziale ignoranza in questo settore specifico che riguarda i rustici, in quanto dalle nostre parti sono davvero rari e quindi non se ne vendono tutti i giorni.

Ho appunto un rustico da vendere, il quale è stato anni addietro oggetto di condono, andato poi a buon fine. Addirittura è già stato accatastato ad abitazione.

Solo che abitazione non è in quanto manca il bagno, e circa metà è ancora da finire, ci sono solo le tramezze con i mattoni a vista e basta.

Nel condono si richiede l'abitabilità una volta finiti i lavori. Questi lavori non li finirà il proprietario attuale, ma coloro che lo stanno comprando.

Ora la mia domanda è: il notaio può rogitare normalmente, magari specificando che l'acquirente è a conoscenza della mancanza dell'abitabilità?

Credo di si, anche perchè il proprietario attuale non può materialmente chiederla, visto che i lavori non li finisce lui. Però se mi date conferma di questo è meglio.

Altra domanda: l'acquirente attuale, quando ristrutturerà e finirà i lavori, farà domanda di abitabilità e se avrà rispettato il progetto condonato, non avrà nessun tipo di problema, ad ottenerla, giusto?

Ringraziandovi per l'attenzione ed aspettando qualche conferma, vi saluto.

 

[SALVES]

Da quanto ho capito l'attuale proprietario è in possesso di una concessione edilizia in sanatoria che sana l'abuso commesso, ma poichè non è ancora completata autorizzano il completamento dell'opera.

Se è così basta portare la concessione originale al momento del rogito ed il notaio redigerà il tutto, dopo la registrazione dello stesso il nuovo proprietario dovrà provvedere all volturazione al comune della pratica in sanatoria e completamento.

Per iniziare i lavori tutto dipende dalla data del rilascio della concessione e dalla data di inizio lavori, sapendolo posso darti delle delucidazioni.

 

[Miguelito]

Da quanto ho capito l'attuale proprietario è in possesso di una concessione edilizia in sanatoria che sana l'abuso commesso, ma poichè non è ancora completata autorizzano il completamento dell'opera.

Se è così basta portare la concessione originale al momento del rogito ed il notaio redigerà il tutto, dopo la registrazione dello stesso il nuovo proprietario dovrà provvedere all volturazione al comune della pratica in sanatoria e completamento.

Fino a qui tutto chiaro, ho chiesto conferme ad un Notaio oggi e mi conferma appunto quanto tu mi dici.

Per iniziare i lavori tutto dipende dalla data del rilascio della concessione e dalla data di inizio lavori, sapendolo posso darti delle delucidazioni.

La Concessione Edilizia in Sanatoria porta la data del Dicembre 1998.

Nella concessione c'è una frase che dice che "i lavori dovranno avere inzio entro mesi SEI dalla data della presente ed essere portati a termine, in modo che l'opera sia abitabile ed agibile, entro mesi ____ dalla stessa data."

Praticamente non ha scadenza, in quanto lo spazio è stato lasciato in bianco.

Aggiunto dopo 6 minuti...

Ulteriore domanda, che mi è sorta dopo aver scritto la frase che ho citato della Concessione:

"i lavori dovranno avere inzio entro mesi SEI dalla data della presente"

Come si fa a stabilire che il proprietario, entro il Giugno 1999 (visto che la Concessione è del Dicembre 1998) ha iniziato i lavori?

E se non l'avesse fatto? Oppure se avesse iniziato, ma non l'avesse comunicato al Comune? All'epoca bisognava dichiararlo l'inizio lavori? Nel caso non l'avesse fatto si può dichiarare ora?

 

[SALVES]

Il fine lavori dovrebbe essere entro tre anni dalla data di inizio salvo ulteriori proroghe della validità di 1 anno, quindi ti consiglio di recarti al comune per verificare tale situazione, dovresti trovare la comunicazione di inizio lavori e le eventuali proroghe.

Se non trovi la proroga fino ad oggi o comunque fino a data che permettere al nuovo proprietario di ralizzare i lavori di completamento, quest'ultimo dopo il rogito contestualmente alla richiesta di voltura dovra fare anche quella di rinnovo della Concessione edilizia del 1998, ti anticipo che se da quella data ad oggi sono cambiati alcuni parametri urbanistici,regolamento edilizio o sono stati istituiti vincoli o quant'altro che all'epoca non esistevano sempre quest'ultimo deve integrare la pratica per ottenere il rinnovo e voltura.

Attenzione che se procedi alla stipula del preliminare accertati della fattibilità del rogito anche dal punto di vista ipotecario a tal fine dai un'occhiata alla sentenza di Cassazione n. 21421 del 17 ottobre 2011.

ciao Salves.

 

[Miguelito]

Quindi se il proprietario non avesse mai iniziato i lavori, dopo il rogito si può rinnovare il condono, comunque, non decade tutto? Ho capito bene, vero? Ci potranno essere delle integrazioni o varianti da fare, però si può, diciamo così, rimediare?

Nel terzo punto non capisco cosa intendi per "punto di vista ipotecario" e poi la sentenza che mi indichi, che se non ho cercato male ha a che fare con argomento che non centra niente col nostro (la sentenza da te indicata parla di "ritardo nel pagamento dell'indennità sostitutiva della reintegrazione" se non erro).

 

[SALVES]

Si devi vedere tutto l'iter da fare al comune per poter bene informare sia il venditore che l'acquirente in virtù del punto tre.

Scusami per il terzo punto ho postato un numero errato eccoti quello corretto Cass. n. 19095/2011

ciao salves e buon lavoro.

p.s. non esitare a chiedere chiarimenti

 

[Miguelito]

Sono andato stamattina con l'acquirente in Comune a parlare col Geometra il quale l'ha tranquillizzato spiegandogli bene l'iter e la certa fattibilità.

Meglio così, tutto risolto.

Grazie mille, Salves!

Si per il 3° punto "Il mediatore è tenuto all’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato" è giusto che sia così.