Proposta di acquisto e presenza della penale

[luxitems]

Salve a tutti,

Ho visto che in alcune proposte di acquisto viene inserita una penale per il recesso prima del pagamento della caparra confirmatoria.

Se ho ben capito:

1.L'acquirente rilascia all'agenzia e a titolo di deposito un assegno intestato al venditore , che in caso di recesso ingiustificato verrà incassato dal venditore come penale.

2.Quanto deve essere l'ammontare della penale?

3.In caso di recesso del venditore , quest' ultimo dovrà corrispondere anche lui la penale o anche qualcos altro?

4.Non avendo versato nulla all'agenzia, il venditore inadempiente come puo' risarcire la parte acquirente?

Grazie

 

[luxitems]

Inoltre sia il venditore che l'acquirente nel caso in cui recedono dal contratto , dovranno pagare la provvigione anche all'agenzia immobiliare?

 

[Luciano Passuti]

Inoltre sia il venditore che l'acquirente nel caso in cui recedono dal contratto , dovranno pagare la provvigione anche all'agenzia immobiliare?

Se l'acquirente ha firmato una proposta e il venditore l'ha accettata e la stessa e' diventata il preliminare di vendita il contratto si intende concluso e pertanto e' maturato il diritto alla mediazione da parte dell' Agenti Immobiliari anche se poi le parti recedono di comune accordo, ovviamente se la causa del recesso non e' da imputare a colpe dell' Agenti Immobiliari

 

[luxitems]

Salve Luciano,

Grazie per la risposta.

Io parlo di clausola penale prima di arrivare in un secondo step al pagamento della caparra confirmatoria.

1.Quindi nel caso in cui si prevede clausola penale , prima della caparra confirmatoria essa a quanto deve ammontare? In essa è compresa anche la provvigione che sarebbe dovuta all'agenzia immobiliare in caso di recesso ingiustificato?

2.In caso di recesso ingiustificato della parte venditrice quest'ultima dovrà pagare la penale all'acquirente e la provvigione all'agenzia immobiliare?

Grazie

 

[Luciano Passuti]

Salve Luciano,

Grazie per la risposta.

Io parlo di clausola penale prima di arrivare in un secondo step al pagamento della caparra confirmatoria.

1.Quindi nel caso in cui si prevede clausola penale , prima della caparra confirmatoria essa a quanto deve ammontare? In essa è compresa anche la provvigione che sarebbe dovuta all'agenzia immobiliare in caso di recesso ingiustificato?

2.In caso di recesso ingiustificato della parte venditrice quest'ultima dovrà pagare la penale all'acquirente e la provvigione all'agenzia immobiliare?

Grazie

Scusa ma non compredo completamente le tue domande !
Le procedure sono queste:
- alla proposta il proponente versa alla agenzia un deposito cauzionale che di norma diventa caparra confirmatoria alla accettazione della proposta con contestuale conclusione del contratto preliminare
- al rogito, a seguito del preliminare, l'acquirente versa il saldo prezzo.
Se l'acquirente/proponente non adempie a quanto pattuito nel preliminare si applica la norma del codice civile sulla caparra confirmatoria.
Di quale penale a carico dell'acquirente stavi parlando ??
Se il venditore non adempie al preliminare vale quanto sopra !
Di quale recesso ingiutificato della parte venditrice stavi parlando ??
Ad un contratto preliminare non si recede, al massimo non si adempie e allora si applicano le norme ordinarie sui contratti previsti nel C.C..
Si puo' invece recedere da una proposta prima della accettazione da parte della proprieta', in questo caso si che sui possono prevedere penali o quantomeno un risarcimento danni che di norma e' pari al deposito cauzionale lasciato all'agente, ma questo a beneficio della parte venditrice.
Nulla all' Agenti Immobiliari perche' l'affare non si e' concluso............una ingiustizia
Spero di essermi spiegato per soddisfare le tue domande !

 

[luxitems]

Gentile Luciano, ti faccio queste domande perchè ho visto la proposta di Oris nella sezione Club di immobilio - moduli dove nella sua proposta viene menzionata la clausola penale prima della caparra.

Ti invito ad osservarla perchè non ne ho capito bene il procedimento.

Grazie

 

[Luciano Passuti]

Gentile Luciano, ti faccio queste domande perchè ho visto la proposta di Oris nella sezione Club di immobilio - moduli dove nella sua proposta viene menzionata la clausola penale prima della caparra.

Ti invito ad osservarla perchè non ne ho capito bene il procedimento.


Non condivido quella procedura !
La nostra federazione ha una modulistica impostata in modo diverso e per me piu' corretta !

Grazie

 

[gcaval]

Io parlo di clausola penale prima di arrivare in un secondo step al pagamento della caparra confirmatoria.

E' solo una trovata per aggirare il codice civile, in primis, e la famosa sentenza della Cassazione, poi: è un contratto che rimanda ad altro contratto, è un modo per raggirare gli obblighi contrattuali (ma solo in parte, e senza una regola). Ma poi, quale sarebbe il senso di questa procedura o il vantaggio?

Vorrei capirlo una volta per tutte. Tanto l'acquirente quanto il proprietario vogliono avere restituita la "cauzione" + il doppio, a titolo di risarcimento. Cosa cambia rispetto ad una caparra, allora?
Se il problema fosse quello degli obblighi e dei danni (possibilità ad esempio di procedere con una esecuzione specifica affinché la parte non adempiente rispetti gli obblighi), il codice civile prevede la caparra penitenziale, per cui si perde solo la caparra e non si è vincolati ad altri risarcimenti (salvo frode o altro tipo di danni, ma questo prescinde dal contratto).

Una volta per tutte, chi propone metodi alternativi (assolutamente inutili), può cortesemente spiegare quali sarebbero i vantaggi?

Lo ripeto fino alla nausea: la sentenza della Cassazione non stravolge niente del codice civile, ma riporta ordine in quella che era diventata una prassi assurda in cui gli AI maturavano la provvigione subito (e giustamente, in quanto il contratto era concluso), ma le parti restavano, in caso di non accordo, ancora a discutere sulle clausole, con la seria possibilità di mandare tutto all'aria.

Un contratto fatto bene tutela tutti. I controlli vanno fatti prima, e al limite, possono inserirsi delle clausole sospensive ben strutturate a tutela della parte più a rischio.

 

[Umberto Granducato]

Io non la uso, ma un senso ce l'ha. Quello di dare la possibilità alle parti di svincolarsi con una penale appunto, senza il vincolo (forte) di una caparra confirmatoria che all'atto della proposta viene versata in bassa entità (3-4-5000euro: rischio di tener fermo l'immobile, se ci fossero problemi, a fronte di una cifra irrisoria)
Viene utilizzata la penale perchè non si può fare penitenziale prima e confirmatoria poi.
Questo a grandi linee il parere dei colleghi che la usano

 

[gcaval]

Ma è un non senso pazzesco, tutto a danno delle parti e a solo vantaggio (comunque discutibile) dell'AI. L'agente immobiliare, infatti, riterrà il contratto concluso e vorrà la provvigione (come giusto che sia). La parte non inadempiente, invece, in caso salti il preliminare (secondo questa logica), percepirà un contentino che molto probabilmente non basterà nemmeno per pagare la provvigione. L'altra se ne esce con minimi danni, quindi sarà sempre più facile vedere di queste situazioni, a danno delle persone serie (già, perché se il mio impegno è di poche migliaia di euro, se trovo un acquirente disposto a pagare di più o se da acquirente trovo un immobile migliore o a prezzo inferiore, saluto e tolgo il disturbo). In più, il tempo si è perso ugualmente, quindi, quale sarebbe il vantaggio per le parti in causa?

Per come la vedo io, poi, il giochino non è nemmeno così utile per l'AI (se serio e ha una reputazione), soprattutto di questi tempi dove la gente è molto attenta anche al centesimo e si vedrebbe seriamente danneggiata da un tale comportamento in pieno conflitto di interessi. Non mi invento niente: ogni sacrosanto giorno su questo forum c'è qualcuno che scrive per chiedere se è corretto pagare la provvigione all'AI se l'altra parte si è ritirata o non si sta comportando bene. Allora, con un contratto serio, nulla da eccepire. Ma se poi si fanno queste cose, con quale coraggio si chiede la provvigione alla parte non inadempiente, che deve provvedere pure a recuperare i 3 o 4 mila euro di penale? E' una cosa seria?

Ognuno si faccia la sua opinione...