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  1. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alla luce delle recenti sentenze (promessa di promessa ecc....) voi come le fate le proposte d'acqisto?

    C'è chi le fa' come promesse pre-contrattuali, chi fa' subito caparra confirmatoria che si trasforma in compromessi, chi in penitenziale....voi come le fate?

    Io sto' pensando di fare le proposte d'acquisto cosi':
    1) il cliente viene in ufficio e gli fo' un compromesso ma in caparra penitenziale e prevedo un pagamento intermedio in confirmatoria con la possibilità di "riprodurre il presente"
    2) Quando si ritrascrive quindi "di fatto" si fa' il VERO compromesso, quello normale
    3) Rogito

    In questo modo evito di andare nell'area pre-contrattuale del Codice Civile ed evito di fare direttamente un atto opponibile a terzi (nel senso che si puo' evitare di costringere all'esecuzione forzata dell'atto...soprattutto in caso di problemi) oltre che evitare la famigerata "promessa di promesa"

    Per le provvigioni quelle non maturano cosi' all'accettazione del venditore, ma si potrebbe mettere una penale di recesso infavore dell'Agenzia pare a 2/3 delle provvigioni.

    Voi come fate?
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io faccio la normale proposta d'acquisto con caparra confirmatoria, prevedendo tassativamente il preliminare entro 20 giorni, così registro solo quello! La somma al preliminare viene corrisposta ad integrazione della predetta caparra confirmatoria (che comunque, visti i tempi stretti, restituisco quasi sempre al proponente! :? )

    ;)
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto
     
  4. Oris

    Oris Ospite

    La promessa di promessa? :D
     
  5. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao collega Seroli, mi sembri un pò confuso!!!!
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    NO non è confuso, la proposta d 'acquisto accetta equivale a prelminare e un successivo preliminare diventa preliminare del preliminare (quiandi promessa di vendita della promessa di vendita) e qualche collega in giudizio si è trovato con la vendita annullata.

    Accettata la proposta successivamente si stipula una scrittura privata integrativa.

    Ad oggi non ho ancora visto i nuovi moduli della FIMAA che non ho idea di cosa ci consigliano di nuovo.
     
  7. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io faccio il preliminare e lo faccio firmare da una parte (quella proponente) e poi se l'altro accetta metto la data di firma e vado a registrare. Caparra confirmatoria e non penitenziale. Mi sono sempre trovato bene e mai problemi.
     
  8. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    la proposta andrebbe, se accettata, sempre registrata!!!!
     
  9. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Esatto, devo dire che ci stiamo confrontando a 3,
    io Spalti e Oris e cio' che viene fuori è frutto di reciproche idee, intuizioni, studi, pensamenti in generale, qui pero' parlo per me stesso perchè gli altri 2 ci stanno pensando in queste ora (magari me la bocciano come idea, vedremo).
    I formulari FIAIP non mi soddisfano non per la forma ma proprio per la sostanza, ti danno 2 scelte:
    -subito compromesso
    -oppure accordo "pre-contrattuale"

    io credo di aver trovato una nuova via.
    Fino a ora mi sono sempre fatto come voi, proposta in confirmatoria che diventa compromesso all'accettazione del venditore, ma siccome mi pare un po' forte come cosa (un compromesso con 5/10 mila euro?) allora stavo cercando un'altra via e questa non mi pare male:

    -compromesso alla "proposta" ma in penitenziale (cosi' di fatto è una proposta come la intendiamo un po' tutti e non un compromesso)
    -comnpromesso vero dopo, ma siccome non lo posso mettere in proposta (altrimenti sarebbe "promessa di promessa") lo evidenzio come pagamento intermedio con caparra confirmatoria (eventualmente si puo' mettere anche che si riproduce la "proposta" come mera ri-scrittura)
    -rogito

    Cosi' ho risolto piu' punti:
    - esco dall'ambito "pre-contrattuale" del C.C. , non mi piaceva perchè ha in se tutele scarse e poco esplorate (seppur validissime)
    - non faccio compromessi con 5/10 mila euro che sono per sua natura economica, un po' "ridicoli"

    non mi pare poco soprattutto perchè l'alternativa è scarsa, mi pare.
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Seroli però la differenze tra la porposta con confirmatoria e la penitenziale sappiamo qual'è e mi pare poca cosa per intenderla come mera proposta, alla fine è sempre un preliminare con caparra penitenziale.
     
  11. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    appunto, proprio perchè è in penitenziale non è poca cosa, perdo quello che ho dato (o il doppio se a ritirarsi per qualsiasi motivo è il venditore) e mi sono levato tutte le beghe....dici poco?
    Con la confirmatoria si puo' appunto chiedere l'esecuzione forzata dell'atto...che è un bel casino soprattutto in caso di problemi che nessuno si era accorto...è proprio li' la particolarità, nella penitenziale...poi che sia un compromesso o meno che ci importa il nome, quello che ci preme sono le conseguenza che ci possono essere, no?
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'Ufficio delle entrate di Desio non mi accetta la caparra della caparra, secondo loro la caparra è unica non c'è integrazoine di caparra, non ho idea cosa succederebbe se mi preesento con un compromesso con caparra penitenziale che poi diventa confirmatoria :?

    Certo che sta "menata" del prliminare del preliminare è davvero fastidiosa, qualcuno ha per caso visionato i nuovi modelli FIMAA?
     
  13. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    l'unica soluzione è quella di non fare la proposta d'acquisto!!!!!

    Quanti post di lamentele da parte di clienti acquirenti sono pubblicati a causa di proposte d'acquisto, fatte firmare troppo frettolosamente?
    Perchè non si può chiudere unatrattativa senza la proposta?
    forse, perchè con la proposta accettata, Noi agenti immobiliari ci garantiamo la provvigione?

    Con una documentazione completa dell immobile da vendere, possiamo fare subito il compromesso.

    Quindi il problema non è la proposta, ma facciamo in modo che quando c'è un interessamento dell'acquirente, siamo pronti a far stipulare subito il compromesso.
     
  14. daniart

    daniart Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Io faccio come Maurizio.
     
  15. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Roby, i pagamenti intermedi che sono di fatto integrazioni del pagamento e che ovviamente sono sempre a caparra esistono, non sono vietati, anzi, pensa alle vendite di cantiere, i pagamenti intermedi ad avanzamento lavori sono tutte caparre aggiunte...no problem :)

    le provvigioni in caparra penitenziale NON maturano con la penitenziale ;)
     
  16. Oris

    Oris Ospite

    In questi casi, l'informarsi crea difficoltà operativa... :)

    Ma io ritengo che non affrontare questa questione (sono 3 o 4 gli anni che ne parlo su internet?) possa essere grave nel momento in cui una trattativa non vada in porto e si incontri la fattispecie della contestazione della nullità della proposta-compromesso-che rimanda a compromesso, allora li sono dolori e si è anch eresponsabili perchè tale formulario è sato redatto dall'agente, non dalle parti....

    Io ne ho già parlato anch etroppo e non ho voglia di ripetermi, in rete ci son quintalate di parole sul tema.

    Sappiate che la proposta MAGGICA spesso è un atto NULLO.

    Poi non dite che non vi ho avvertito ;)
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    PEr quello preferisco fare velocemente il preliminare ritirare le proposte e fare un unico versamento al preliminare.

    Rischio troppo?
     
  18. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no, dipende che ci scrivi e come fai la proposta....si puo' benissimo fare in confirmatoria, cioè un compromesso vero e proprio, nulla lo vieta ed è perfetto, pero' se nel periodo tra proposta e compromesso vero succede un problema, rischi certamente di piu' di un penitenziale...tanto per essere chiari, se sono io ad aver sbagliato e metti pure che uno dei 2 faccia il "furbo" e ci voglia guadagnare sopra, al limite mi frugo in tasca io e risolvo tutto, non ci sono strascichi di sorta...nella vita puo' capitare...capitera' anche a me un giorno....preferisco limitare i danni, miei e delle parti.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè dici spesso? Io di cause ne ho fatte MOLTO poche per fortuna, ma in quelle poche non ho mai avuto problemi in quel senso. Io uso caparra confirmatoria in proposta e faccio il preliminare entro 20gg.
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Infatti ho sbagliato: la proposta magica non è spesso un atto nullo, lo è SEMPRE. :^^:

    Che poi tu non abbia avuto problemi è perchè evidentemente il problema non verteva sulla forma e il contenuto della proposta ma su altro... magari avevi già fatto il compromesso (quindi quello che avevi fatto prima cosa conta?)....

    Ma ripeto, ne ho parlato abbastanza, no ri-trascinatemi in questo argomento, le fonti ci sono e potete informarvi ;)
     

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