Locazione Immobiliare Turistica e Fiscalità

[lukedamon]

Gent.mi Colleghi
sono da poco diventato Agenti Immobiliari e sono in procinto di aprire un'agenzia immobiliare turistica.
Premesso che ho letto vari thread in merito ma non son riuscito a rispondere in maniera completa ai miei quesiti.La mia agenzia, tratterà tra le varie cose anche case vacanze, il progetto che ho e che sto portando avanti è di prendere in gestione (cosiddetto "vuoto per pieno") diversi appartamenti.Volevo chiarire però alcuni aspetti, il mio commercialista mi ha consigliato di indicare come codice ateco quando aprirò p.IVA , sia il codice riferito all'agenzie immobiliari sia il codice riferito a case ed appartamenti per vacanze, servizi di soggiorno etc. E' corretto questa procedura?
Che tipo di contratto dovrei utilizzare per siglare accordi con i proprietari degli immobili siano essi costruttori e privati? il mio commercialista mi ha sconsigliato il contratto che gli avevo indicato (mandato senza rappresentanza) dicendomi tra l'altro che dovrò includere nel prezzo del soggiorno il 10 % di IVA, con conseguente aumento dei prezzi di soggiorno.

Prego a chiunque abbia esperienza in merito di cercare di aiutarmi a sbrogliare questa situazione, purtroppo tra i vari forum si trovano molti pareri discordanti, neanche i diversi commercialisti ascoltatil mi hanno saputo dare una risposta certa in merito e "pretendono" di sviare la cosa, procedendo per la via più semplice, pratica e scontata.Qui dalle mie parti, son presenti gia diverse agenzie che lavorano in questo modo (vuoto per pieno) ma non si sognano e si sognerebbero mai di aiutare un diretto "concorrente".
Contando nella vostra disponibilità.
Distinti Saluti
Luca

 

[sallentum]

ciao Luca,
sono un tuo collega della Provincia di Lecce.
La gestione diretta (vuoto pieno) degli immobili turistici è incompatibile con l'attività di agente immobiliare.
O fai una semplice intermediazione sugli affitti oppure non dovevi prendere il patentino di agente immobiliare.
Quello che intendi fare è molto rischioso. ciao

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Chiaro e diritto al problema il tuo collega.
Luigi De Valeri

 

[phederic]

guarda ho consultato vari commercialisti per capire come impostare un'attività del genere. alla fine ho rinunciato perchè il rischio del vuoto rendeva antieconomico anche il pieno. tra l'altro l'IVA con il vuoto per pieno andrebbe pagata 2 volte

 

[lukedamon]

Alcuni di voi dicono che ci sia incompatibilità, qui molte delle agenzie lavorano in questo modo e guadagnano anche molto bene.
In questo forum poi (come in questa discussione : http://www.immobilio.it/f15/mandato-senza-rappresentanza-locazioni-turistiche-5027/ ) se ne parla e si cercano di affrontare i problemi che sto cercando di superare io, nessuno fa cenno ad un'eventuale incompatibilità.Tra l'altro il Codice del Turismo recentemente approvato, dice in merito:

>>>Unità abitative ammobiliate ad uso turistico: case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:
a) in forma imprenditoriale;
b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa;
c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.<<<

I commercialisti non riescono a darmi una risposta certa, secondo voi recandomi presso la sede FIAIP provinciale, pensate possa ottenere risposta ai miei quesiti ed avere un benchè minimo di considerazione visto che presto mi associerò a loro?

 

[Maurizio Zucchetti]

Penso che la cosa migliore sia andare e verificare di persona quello che succede ....

 

[lukedamon]

Ho parlato con chi di competenza presso la sezione provinciale FIAIP, la gestione degli immobili è possibile tramite mandato senza rappresentanza.....

 

[phederic]

ok però hai intenzione di affittare dai proprietari e subaffittare ai turisti? hai valutato bene gli aspetti fiscali?
quando mi ero interessato alla cosa venivano fuori delle doppie tassazioni assurde che rendevano il tutto antieconomico.. ultimamente stavo pensando a questo: Comodato, aspetti legali e fiscali del contratto di comodato: come si redige e a cosa serve

 

[lukedamon]

ok però hai intenzione di affittare dai proprietari e subaffittare ai turisti? hai valutato bene gli aspetti fiscali?
quando mi ero interessato alla cosa venivano fuori delle doppie tassazioni assurde che rendevano il tutto antieconomico.. ultimamente stavo pensando a questo: Comodato, aspetti legali e fiscali del contratto di comodato: come si redige e a cosa serve

Ciao phederic...a che doppie tassazioni ti riferisci? spiegami meglio cosi magari ti posso chiarire qualcosa in base a quel che mi è stato riferito...

 

[sallentum]

ciao lukedamon, non per soraggiarti, ma forse alle persone della Fiaip con cui hai parlato non hai specificato che faresti quest'attività in qualità di agente immobiliare.
L'attività in se di "gestione di beni immobili per conto terzi" è contemplata ed è fattibile, ma ribadisco che è anche incompatibile con l'attività di agente immobiliare, per cui, semmai, andrebbe svolta sotto un'altra veste.

Cito testualmente: "La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali, ad esempio, l’agente o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è il compimento di atti giuridici, ossia sostanzialmente la conclusione di contratti, mentre oggetto di rapporti quali quelli di agenzia e mediazione è un’attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione”)."

Si evince che il tuo ruolo, anche nel contratto di mandato senza rappresentanza, non sarebbe più quello di mediatore tra due parti (proprietario dell'immobile e turista), ma concluderesti tu stesso il contratto di locazione con i turisti, anche se in tuo nome ma per conto del mandante, per cui verrebbe meno l'attività di mediazione, prerogativa dell'agente immobiliare, cioè di "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare"

Per questi motivi sostengo l'incompatibilità tra le due attività.
ciao