Nessuno sa più quanto vale una casa

[clarydi]

ho la stessa croce.. non cappiamo più quale prezzo è vendere (perdendo) o svendere (regalare l'affare)

 

[Carlo Garbuio]

ho la stessa croce.. non cappiamo più quale prezzo è vendere (perdendo) o svendere (regalare l'affare)

su quali elementi hai basato la formulazione del prezzo?

 

[clarydi]

a maggio 2011: quanto acquistato (2007) più spese più leggero guadagno
a agosto 2011: ho chiesto io di abbassare al solo valore di acquisto netto (1.087.000) ma le agenzie (non in esclusiva) continuavano a proporla al vecchio prezzo x scendere in trattativa
a dicembre 2011: continue "proposte" verbali a 950.000
a gennaio 2012: continue "proposte" verbali a 900.000
Premetto che sono 160 mq pianoterra sopraelevato, Fleming, con 250 mt di esterni (tripla esposizione, terrazzi e giardino pensile con limoni, ulivi, abete) etc etc.. Chiunque viene dice "è una bella casa!" e lo è effettivamente, ma ora voglio capire bene la stima reale tra vendere in un mercato a discesa, o speculazione a miei danni..

 

[gmp]

ho la stessa croce.. non cappiamo più quale prezzo è vendere (perdendo) o svendere (regalare l'affare)

perché croce? hai comprato nel 2005-6-?

 

[ccc1956]

Provo a risponderti.
Vedi qui cosa afferma l'Agenzia del Territorio a proposito delle proprie quotazioni
Le considerazioni su chi le utilizza sono una conseguenza automatica.
L'AI che utilizza queste quotazioni per le proprie valutazioni dimostra, purtroppo, di non conoscere il mercato perchè troverei più trasparente, corretto, professionale ... eseguire una valutazione comparativa con le vendite realizzate in zona.
Ti faccio un esempio di un comune nella mia zona :
OMI dichiara che il prezzo medio di un capannone è di x€/mq, io, dalla mia analisi di mercato, rilevo che da due anni in quel comune non si vendono capannoni Qual'è la tua reazione da cliente una volta che conosci questi dati?
Fai conto che poi il prezzo, gli sconti e ... quanto ne segue di tipo economico è basato su questa valutazione.
Quindi i rischi di proporre il proprio immobile ad un prezzo fuori mercato (in più o in meno) è molto alto.
E la stessa attendibilità dell'OMI ce l'hanno tutti gli altri listini, quotazioni ... non sono basti su una reale analisi di mercato, non utilizzano la stessa metodologia ... ed i risultati possono essere molto divergenti, leggi un pò di discussioni che ho aperto su questo tema.

la croce non viene data a nessuno, una volta che ognuno è informato si prende da solo in carico una croce, ce ne sono di svariate misure ma finchè non si esegue una valutazione immobiliare documentata, trasparente e verificabile non si sa nè il tipo nè la misura della croce che ci si è caricata sulle spalle.

E oggi gli strumenti per eseguire professionalmente le valutazioni immobiliari, quello che scarseggia sono i professionisti disposti e capaci ad applicarli correttamente

scusa forse non sono stato preciso, l'agenzia mi ha dato anche un elenco delle vendite che ha fatto in zona nell'ultimo anno.
poi mi ha dato un elenco degli altri immobili simili che ha in zona ancora da vendere.
con tanto di prezzo, condizioni, indirizzi.
naturalmente quelli venduti mi fido, che altro posso fare?
degli altri sono andato a vedere ed ho visto.
piu' di questo che si deve fare per avere un prezzo giusto???
Per la croce intendevo dire se i prezzi sono questi e sono valutati da un'agenzia, in modo trasparente....
scusate che colpa ha il venditore???
Nel senso che tutti dicono che i prezzi sono alti.
ma mica per colpa dei venditori.

 

[ccc1956]

Una domanda CArlo.

Una volta che tu hai effettuato la TUA valutazione chiara, precisa, conforme agli standard internazionali (IVS) ecc ecc, si vende l'immobile a quel prezzo fissato oppure è suscettibile di trattativa?

meno male che qualcuno mi capisce.
cmq ribasso o non ribasso del prezzo questo e' un problema del venditore ma non e' questo quello che volevo chiedere.
un prezzo valutato nel modo piu' trasparente possibile, e' un prezzo giusto, oggi???

 

[gmp]

oddio quante pip.pe mentali: il prezzo giusto è quello accompagnato da un assegno di caparra, il resto son chiacchiere

 

[Carlo Garbuio]

scusa forse non sono stato preciso, l'agenzia mi ha dato anche un elenco delle vendite che ha fatto in zona nell'ultimo anno.
poi mi ha dato un elenco degli altri immobili simili che ha in zona ancora da vendere.
con tanto di prezzo, condizioni, indirizzi.
naturalmente quelli venduti mi fido, che altro posso fare?
degli altri sono andato a vedere ed ho visto.

già meglio, anzi molto meglio, fai fede su quelli venduti, quelli da vendere sono nelle stesse tue condizioni

piu' di questo che si deve fare per avere un prezzo giusto???

Tranquillo, in base quanto mi dici ora, credo tu sia in buone mani.
La valutazione fattela consegnare documentata ed in forma scritta.
Importante non è solo il valore finale ma pure il procedimento con cui lo si è determinato e questo contraddistingue una stima verificabile e trasparente dalle altre.
Se vuoi girarmene una copia in privato volentieri ti posso dare delle indicazioni

Per la croce intendevo dire se i prezzi sono questi e sono valutati da un'agenzia, in modo trasparente....
scusate che colpa ha il venditore???
Nel senso che tutti dicono che i prezzi sono alti.
ma mica per colpa dei venditori.

io lascerei perdere le colpe, guarderei all'obiettivo che ci si prefigge e questo deve essere raggiunto il prima possibile, nell'interesse di tutti
Il valore di mercato è il più probabile prezzo che si potrebbe realizzare alla data richiesta e questo viene elaborato su dati storici.
Più "freschi " sono i dati minore è il rischio di sbagliare la previsione.
Il prezzo a cui concluderai sarà sicuramente il giusto prezzo perchè sarà l'incontro delle esigenze delle parti e, se parti da una buona valutazione, sei consapevole dei passi che stai facendo

 

[gmp]

peraltro, dove monitoro io, OMI è particolarmente distante, al ribasso, dalle richieste: anzi ne approfitto per lanciare un appello, se mi trovate 90mq da ristrutturare piano medio in zona Celio al valore OMI, vi pago il 5% + IVA e mi tolgo dalle scatole

 

[Carlo Garbuio]

oddio quante pip.pe mentali: il prezzo giusto è quello accompagnato da un assegno di caparra, il resto son chiacchiere

ovvio
Chiaro che quello giusto è quello a cui si conclude, ma, non conoscendolo, dobbiamo prevedere quale potrebbe essere il più probabile