Sereno

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Nel modello di denuncia dei redditi "quadro B redditi dei fabbricati" è prevista la possibilità di indicare la locazione da parte di uno solo dei comproprietari, l'altro utilizzerà il codice previsto nei "casi particolari" ed indicherà la rendita catastale che, rivalutata e moltiplicata per la quota ed i giorni di possesso, concorrerà alla formazione dell'imponibile
 

STUDIO CONTAB

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Studio Contab

Sono d'accordo con Luca allego due risoluzioni dell'agenzia dell'Entrate, il caso é diverso, ma il principio ritengo sia lo stesso.
 

Allegati

  • Redditi da locazione - ris+394E+del+22+ottobre+2008.pdf
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  • Redditi da locazione - risoluzione+381E+del+14+ott+2008.pdf
    44,8 KB · Visite: 30

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
l'altro utilizzerà il codice previsto nei "casi particolari" ed indicherà la rendita catastale che, rivalutata e moltiplicata per la quota ed i giorni di possesso, concorrerà alla formazione dell'imponibile

Faccio notare che così facendo, il primo paga da solo tutta l'imposta dovuta alla locazione. Il secondo vi aggiunge una quota di reddito calcolata sulla quota di rendita catastale rivalutata, (e magari maggiorata di 1/3): dove stà il vantaggio? Si paga una quota d'imposta maggiore (salvo forti differenze di aliquota tra i due.)
 

Pennylove

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Nel caso di specie il reddito effettivo dovrebbe essere dichiarato da entrambi i soggetti proprietari, essendo ininfluente la circostanza che il contratto di locazione sia stipulato da uno solo di essi. Fabrizio ha citato giustamente l'articolo 26, co. 1. del DPR n°917 del 1986 (Tuir), ma il successivo co. 2 sancisce che in caso di contitolarità della proprietà "il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto". Pertanto che il comproprietario che non abbia sottoscritto il contratto, dichiari, pro quota, solo la r.c. rivalutata aumentata di un terzo (unità immobiliare tenuta a disposizione), appare, a mio avviso, posizione fiscale assai dubbia e a rischio di accertamento tributario....senza, poi, considerare il fatto che il comproprietario, in quota di minoranza, nel caso di mancata percezione, diventerebbe titolare di un diritto di credito, corrispondente all'ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia (eventualmente) trattenuto l'intero importo della locazione.

Quanto, infine, ai rapporti tra comproprietari è da osservare che la locazione, in quanto contratto, produce effetti obbligatori tra i soli contraenti - locatore e conduttore - e a poco rileva l'assetto proprietario dell'immobile: secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono - in difetto di prova contraria - pari poteri gestori. Ne consegue:

a) che anche un solo comproprietario può stipulare il contratto di locazione avente in oggetto un immobile in comunione anche senza la procura dell'altro comproprietario (art. 1105 cod. civ.);
b) che anche il comproprietario che non abbia sottoscritto il contratto di locazione, è tenuto a rispettare il rapporto locativo.
 

Sereno

Membro Attivo
Privato Cittadino
Faccio notare che così facendo, il primo paga da solo tutta l'imposta dovuta alla locazione. Il secondo vi aggiunge una quota di reddito calcolata sulla quota di rendita catastale rivalutata, (e magari maggiorata di 1/3): dove stà il vantaggio? Si paga una quota d'imposta maggiore (salvo forti differenze di aliquota tra i due.)
Keratt ha il 90% di possesso e vuole dichiarare tutto l'affitto percepito, il suocero il 10% e pagherà solo sulla sua quota maggiorata di 1/3. Keratt potrebbe riconoscere al suocero la quota di IRPEF pagata.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Keratt ha il 90% di possesso e vuole dichiarare tutto l'affitto percepito, il suocero il 10% e pagherà solo sulla sua quota maggiorata di 1/3. Keratt potrebbe riconoscere al suocero la quota di IRPEF pagata.
La soluzione contrasta con le circolari dell'AdE: i diritti di proprietà non sono ceduti, quindi il suocero DEVE dichiarare la sua quota di reddito da locazione. Con la tua soluzione non farebbe altro che aggiungere un tributo a quanto già totalmente adempiuto (dichiarato) dal genero.Ciò nonostante rimanendo il suocero formalmente evasore. L'IRPEF da locazione si paga addirittura anche se il canone non fosse percepito causa inquilino moroso, almeno fino a sentenza di sfratto verbalizzata.

Se l'intendimento del genero e suocero è di lasciare tutto il reddito al genero, tasse comprese, è sufficiente che il genero si faccia carico del delta imposte che va ad incrementare i redditi IRPEF del suocero, dichiarando però ciascuno la propria quota: 90% e 10%.
 

Bastimento

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la locazione, in quanto contratto, produce effetti obbligatori tra i soli contraenti - locatore e conduttore

anche un solo comproprietario può stipulare il contratto di locazione

il comproprietario che non abbia sottoscritto il contratto di locazione, è tenuto a rispettare il rapporto locativo.

Interpreto queste tre dichiarazioni nel modo seguente: il contratto di locazione è valido per l'inquilino a tutti gli effetti.

Se però i due comproprietari fossero in disaccordo sulla locazione, prevale chi ha maggior quota, o il comproprietario può rivendicare eventuali danni provocati dal comportamento del comproprietario?

Colgo anche una certa discordanza tra la prima e la terza affermazione: produce effetti obbligatori solo tra i contraenti, o anche coi i comproprietari dei contraenti, magari non citati e senza loro sottoscrizione?
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Capisco che le due affermazioni possano apparire in contraddizione, ma così non è. Provo a precisare meglio (scusa, Basty, ma la materia è un po' ostica).

La locazione - in quanto contratto - obbliga le sole parti contraenti (tanto che chi affitta un immobile, può anche non esserne il proprietario), ma nel caso in esame la parte locatrice è costituita da più locatori. Il contratto di locazione può essere intestato anche ad un solo di essi e ha piena validità: infatti, riguardo agli immobili oggetto di comunione, in virtù della presunzione per cui ogni singolo comproprietario opera con il consenso degli altri, e trattandosi di atto di ordinaria amministrazione, per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, si ritiene generalmente che il singolo comproprietario possa stipulare il contratto di locazione, avente in oggetto l'immobile in comunione, e che ciascun comproprietario, diverso da quello che ha sottoscritto il contratto, sia non solo attivamente legittimato ad agire nei confronti del conduttore, ma anche passivamente legittimato a rispondere nei confronti di eventuali istanze o azioni dello stesso, applicandosi, in proposito, la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 cod. civ.

Ove, poi, il singolo comproprietario abbia agito nonostante l'opposizione degli altri comproprietari, egli sarà tenuto a rispondere di danni sia verso gli altri comproprietari, che verso l'inquilino: il risarcimento del danno - in tale fattispecie - è strada assai tortuosa e difficilmente quantificabile.
 

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