Compravendita tra padre e figlio

[ramrod]

Ciao a tutti.
Mio padre mi vuole intestare l'immobile dove vivo con moglie e figli già da parecchi anni (attualmente in comodato gratuito). Tralasciando la donazione che crea troppi problemi volevo capire due cose:

1) come si comporta l'Agenzia delle Entrate di fronte al seguente iter che mi hanno consigliato.
-mio padre vende casa in campagna e incassa 300.000 euro
-mi dona i 300.000 euro con atto notarile
-io compro l'immobile in questione pagando a mio padre 300.000 euro

2) Siccome l'immobile dovrebbe valere di più il Notaio mi consiglia di lasciare l'usufrutto a mio padre.
Che rischi comporta questa cosa? Se mio padre impazzisce può buttarmi fuori di casa? Se mio padre si sposa in letto di morte con la badante l'usufrutto va in eredità oppure decade automaticamente con la morte?

Grazie in anticipo a tutti quelli che risponderanno.

Saluti

 

[marcellogall]

Sei figlio unico? Se si sarà tutto più semplice.
I 300.000,00 euro in contanti potranno, un domani, essere contestati da altri eredi legittimi, se ve ne sono.
Tuo padre, in quanto usufruttuario, se dovesse impazzire potrà pretendere la restituzione dell'appartamento.
L'usufrutto cessa automaticamente alla morte dell'usufruttuario.
L'eventuale badante sposata in extremis non potrà accampare diritti sull'usufrutto ma si potrà rivalere sulla donazione dei 300.000,00 euro.

 

[ramrod]

Sei figlio unico? Se si sarà tutto più semplice.

Ho un fratello ma è già stato "sistemato" con intestazioni equivalenti.

I 300.000,00 euro in contanti potranno, un domani, essere contestati da altri eredi legittimi, se ve ne sono.

Però rispetto ad una donazione di immobile sono meno rintracciabili, giusto?

Tuo padre, in quanto usufruttuario, se dovesse impazzire potrà pretendere la restituzione dell'appartamento.

Non c'è nessun modo per evitare ciò? Per esempio fare firmare in anticipo a mio padre qualche carta di rinuncia dell'usufrutto?

L'eventuale badante sposata in extremis non potrà accampare diritti sull'usufrutto ma si potrà rivalere sulla donazione dei 300.000,00 euro.

Anche se donati prima dell'eventuale matrimonio?

E per l'Agenzia dell'Entrate:
-se chiedono a mio padre dove ha preso i 300.000 lui dimostra la vendita della casa in campagna
-se chiedono a me dove li ho presi io dimostro la donazione
-se chiedono il passaggio di denaro per la compravendita io dimostro il bonifico
Oppure c'è qualcos'altro che mi possono contestare?

 

[FerrariDomus]

Marcello d'accordo su quello che scrivi solo non capisco in base a quale diritto la badante sposata in extremis possa accampare diritti su una donazione fatta precedentemente dal de cuis al figlio.

 

[marcellogall]

Per quanto riguarda l'AdE non ci sono problemi.
Se tuo fratello è già stato sistemato con lasciti equivalenti tutto bene.
Semprechè non ci siano altri figli naturali in giro per il mondo, ma è solo una battuta.
Firmare una rinuncia all'usufrutto vuol dire cedere l'usufrutto al titolare della nuda proprietà ma che senso ha?
Ci sarebbe una soluzione più semplice: tuo padre si può riservare il diritto di abitazione anzichè l'usufrutto, in questo caso non potrebbe affittare ad altri, questo potebbe essere il vero pericolo;
ma potrebbe solo abitare l'appartamento vita natural durante e, visto che vive altrove, non vedo pericoli.
Mi sorge spontanea una domanda: l'acquisto di una prima casa sconta l'imposta di registro ridotta sul valore catastale. Nel caso la vendita fosse fatta ad un prezzo
inferiore a tale valore basterebbe pagare l'imposta sul valore catastale e tutto sarebbe secondo legge. Strano che il notaio non ci abbia pensato.
Dobbiamo anche considerare che una casa di campagna potrebbe essere in condizioni pessime e che un genitore può vendere ad un figlio ad un prezzo inferiore a quello di mercato.
Credo dunque che tu ti stia preoccupando per pericoli inesistenti.

 

[marcellogall]

Marcello d'accordo su quello che scrivi solo non capisco in base a quale diritto la badante sposata in extremis possa accampare diritti su una donazione fatta precedentemente dal de cuis al figlio.

In base alla legge italiana.
Le donazioni fatte dal de cuius possono essere impugnate daigli eredi legittimi
entro 10 anni dalla morte del donante. Fra gli eredi legittimi sono compresi figli naturali sconosciuti al momento del decesso e coniuge sposato dopo la donazione.

 

[FerrariDomus]

Marcello l'impugnazione da parte dei legittimi siamo d'accordo, ma il coniuge sposato dopo il verficarsi di un evento succesorio (in questo caso donazione)....che c'azzecca?

 

[marcellogall]

Marcello l'impugnazione da parte dei legittimi siamo d'accordo, ma il coniuge sposato dopo il verficarsi di un evento succesorio (in questo caso donazione)....che c'azzecca?

Non sei tu e non sono io quelli che possono dire "che c'azzecca".
Prova a chiederlo a chi ha fatto la legge.

 

[luigiraimondo]

Non sei tu e non sono io quelli che possono dire "che c'azzecca".
Prova a chiederlo a chi ha fatto la legge.

vorrei sapere se un genitore può vendere un immobile ad un figlio a prezzo di mercato senza far firmare l'atto di vendita all'altro figlio. Il prezzo di vendità sarà corrisposto al genitore a mezzo dello stesso notaio che avutoli in precedenza dal figlio, li girerà al padre con assegno circolare e ne darà atto nell'atto di vendita ...... una vendita del genere può essere impugnata?? ed in forza di quale norma?? è perchè potrebbe essere impugnata??

 

[marcellogall]

vorrei sapere se un genitore può vendere un immobile ad un figlio a prezzo di mercato senza far firmare l'atto di vendita all'altro figlio. Il prezzo di vendità sarà corrisposto al genitore a mezzo dello stesso notaio che avutoli in precedenza dal figlio, li girerà al padre con assegno circolare e ne darà atto nell'atto di vendita ...... una vendita del genere può essere impugnata?? ed in forza di quale norma?? è perchè potrebbe essere impugnata??

E' stato detto più volte che un genitore può, finchè è in vita, disporre del suo patrimonio come vuole.
Non serve ai fini pratici la firma dell'altro figlio. La rinuncia all'eredità non può essere esercitata prima del decesso del de cuius.
Solo successivamente al suo decesso gli eredi legittimi possono esercitare i loro diritti qualora potessero dimostrare, come nel caso prospettato, che il pagamento
effettuato dal figlio per l'acquisto dell'immobile è stato fatto con soldi stessi del padre. Naturalmente la vendita non potrà essere impugnata se il figlio dimostrerà che i soldi sono suoi e non del padre.