Contratto di natura transitoria

[peterpan67]

nooooooooooooooooo mi sono espresso male ........
dal proprietario...........

 

[Bastimento]

si, a casa di Bastimento!

Comunque se vuole more solito portarmi un pò di contanti, senza ricevuta, potrei anche fare uno strappo alla regola ed accettarne più di 1000 ...: vorrà dire che farò tanti mucchietti da 500

Tornando seri, per Limpida, segui anche il seguente link: è la puntata n° 2 della stessa discussione.

http://www.immobilio.it/threads/e-c...-con-il-proprietario.19363/page-2#post-200729

 

[Limpida]

Non so da che avvocato sei andato Peter, io ti avevo anche consigliato di partire all'attacco tipo informare la finanza e segnare le banconote.
Comunque, come dice il mio collega Tobia,non é automatico che un transitorio passi al 4+4.
All'art.13 della legge 431/98: patti contrari alla legge:
- Comma 4: Per i contratti di cui al comma 3 dell'art.2 é nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede legale.
Comma 5: Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art.2 ovvero comma 3 dell'art.2. Tale azione é altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'art.1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione, il Pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'art.2 ovvero quello definito ai sensi dell'art.5, comma 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il Pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

In quanto all'imporre il pagamernto del canone solo tramite " mani", e rifiutando altri mezzi, c'é solo da pensare male, come nel tuo caso, a meno che il proprietario non sia invalido su una sedia a rotelle, senza conto corrente e senza mani per firmare una ricevuta!

 

[Bastimento]

Comunque, come dice il mio collega Tobia, non é automatico che un transitorio passi al 4+4.

Nella discussione mi sembra sia emerso che mancando la conferma da parte del conduttore dei motivi che avevano giustificato il contratto transitorio, il testo territoriale indica che la durata del contratto stesso si riconduce al 4+4.

Resta invece la domanda se sia possibile vincolare la forma di pagamento, solo in contanti. In ogni caso mi farei accompagnare da un testimone esigendo ricevuta.

 

[Bastimento]

Intervengo ancora: non mi era pervenuta la notifica del l'intervento di Tobia sull'altra discussione. Il ragionamento sembra coerente: a parte alcune battute di pensoperme non sempre a fuoco, effettivamente rimarrebbero in piedi due casistiche: se il contratto è stato regolarmente rinnovato annualmente (ne dubito) continuerà con 170€.

Se invece è decaduto senza rinnovo, i pagamenti successivi al 2004 sono in nero: di quanto? Sicuramente almeno di 170€, salvo dimostrare che versava 550 (del resto c'è anche il secondo contratto firmato e mai registrato, di cui sarebbe interessante sapere se anche peter ne ha copia).

Una verivifa, come già detto più volte, presso l'AdE mi sembra d'obbligo: poi forse sarà bene faccia fare il conteggio ex legge 23 / 2011 sull'esempio iene...

 

[Limpida]

Nella discussione mi sembra sia emerso che mancando la conferma da parte del conduttore dei motivi che avevano giustificato il contratto transitorio, il testo territoriale indica che la durata del contratto stesso si riconduce al 4+4.


Limpida
E' il locatore che deve confermare le esigenze transitorie con raccomandata, mentre il conduttore non deve confermare niente, al 18 mese finish!
Quanto al ricondurre in automatico al 4+4 non vi é traccia alcuna negli accordi territoriali.

 

[Bastimento]

Per Limpida:
scusa se insisto, non tanto perchè abbia la risposta esatta, ma perchè penso non ci siamo intesi in alcuni punti.

Nel messaggio #15 credevo di aver superato il precedente che tu citi: non avevo ancora avuto modo di leggere l'interventi di Tobia che chiariva cosa si intenda per "automatico" e cosa sia la semplice riconduzione della durata.
Chiarito il punto, (se nessuno comunica niente l'AdE ritiene il contratto concluso), sul quale condivido l'obiezione, vorrei invece tornare sulla tua affermazione, che il conduttore non deve confermare niente.

Qui non hai torto, ma per la discussione in corso nemmeno ragione, nel senso che è emerso che la transitorietà era stato motivata in contratto come richiesta del conduttore, senza che questo abbia mai prodotto un documento attestante la ragione della richiesta: cosa che sembra fondamentale per la validità del contratto: essendo quindi questo irregolare dall'origine, si riterrebbe essere ricaduto nel 4+4 ordinario, mancando i presupposti richiesti.

Ovviamente siamo su un terreno di cavilli legali, ma certo la situazione non è lineare, quindi le interpretazioni giuridiche potrebbero essere le più varie.

Non ho esperienza diretta su questi contratti transitori, e per la verità mi interesserebbe capire quali vantaggi potrebbero avere, al di là di usi impropri come questo caso. Chiedo questo perchè in fondo da parte del conduttore c'è sostanzialmente quasi sempre la possibilità di recesso anticipato con adeguato preavviso. Invece il locatore, avrebbe vantaggi fiscali?

 

[Limpida]

Per Limpida:
scusa se insisto, non tanto perchè abbia la risposta esatta, ma perchè penso non ci siamo intesi in alcuni punti.

Nel messaggio #15 credevo di aver superato il precedente che tu citi: non avevo ancora avuto modo di leggere l'interventi di Tobia che chiariva cosa si intenda per "automatico" e cosa sia la semplice riconduzione della durata.
Chiarito il punto, (se nessuno comunica niente l'AdE ritiene il contratto concluso), sul quale condivido l'obiezione, vorrei invece tornare sulla tua affermazione, che il conduttore non deve confermare niente.

Qui non hai torto, ma per la discussione in corso nemmeno ragione, nel senso che è emerso che la transitorietà era stato motivata in contratto come richiesta del conduttore, senza che questo abbia mai prodotto un documento attestante la ragione della richiesta: cosa che sembra fondamentale per la validità del contratto: essendo quindi questo irregolare dall'origine, si riterrebbe essere ricaduto nel 4+4 ordinario, mancando i presupposti richiesti.

Ovviamente siamo su un terreno di cavilli legali, ma certo la situazione non è lineare, quindi le interpretazioni giuridiche potrebbero essere le più varie.

Non ho esperienza diretta su questi contratti transitori, e per la verità mi interesserebbe capire quali vantaggi potrebbero avere, al di là di usi impropri come questo caso. Chiedo questo perchè in fondo da parte del conduttore c'è sostanzialmente quasi sempre la possibilità di recesso anticipato con adeguato preavviso. Invece il locatore, avrebbe vantaggi fiscali?

1- La responsabilità di produrre le motivazioni del transitorio, non sono solo del conduttore ma anche del locatore, perché non si fa prima il contratto poi si producono le prove! ( quindi siamo di fronte a un contratto pasticciato, se non ci sono contestazioni va tutto liscio, ma nel tempo, chissà perché, saltano sempre fuori dei casini. Scusa il mio linguaggio Bastimento ma io non voglio fare l'avvocato e nello stesso tempo , cerco di farmi capire il più possibile.
2- Si può ritenere ricaduto nell'ordinario 4+4 ed é per questo che un proprietario se vuole affittare per un periodo breve deve stare molto attento!
3- I vantaggi dei locatori nei contratti transitori sono sempre quelli di poter sbattere fuori di casa il proprio inquilino per l'aria che tira, é per questo che lo Stato considera nulli i falsi contratti transitori, per tutelare il conduttore .
4- I vantaggi fiscali del locatore li ha solo per il contratto transitorio per studenti universitari, art.5 comma 2, uguali ai concordati.

 

[Tobia]

L'ade non verifica nulla.
L'ade si limita a registrare importi e durata.

Terminato nel 2004 il contratto tutti i seguenti pagamenti sono senza motivazione.

Il transitorio se manca di giustificazione alla sua transitorietà NON diventa 4+4 in automatico bensì dev'essere impugnato e poi dopo registrato come 4+4

HAI CONTROLLATO SE A TUO NOME ESISTONO CONTRATTI APERTI ?

scusa limpida il tono di voce ma è da 20 post che vado chiedendolo..

Se continui a perdere tempo il proprietario registra tardivamente quello da 550 e sei inchiappettato

 

[peterpan67]

il problema è un altro - che sono stato inchiappettato io per un altro motivo -
dopo aver fatto il vaglia, il locatore lo ha impugnato dicendo tramite avvocato che non lo incasserà in quanto nel contratto stipulato 9 anni fa - tutt'ora in corso - è inserita una clausola importante che diceva a porole semplici che il conduttore dovrà portare il pigione a casa del locatore con le proprie mani tutti i mesi entro il 10 per un importo di 170 euro -
quindi lui si è inchiappettato confermando che il canone è 170 euro
io ancor di xkè di fatto il vaglia non è la forma pattutia nel contratto pertanto lui è nel diritto di non incassare e citarmi poi per morosità