Messa in sicurezza , Amministratore e parti private

[STUDIOMINUCCI]

In un Condominio in pieno centro città mi accade questo, nei mesi scorsi:
- prendo il condominio a settembre 2011 e i condòmini mi segnalano subito che ci sono distacchi che li preoccupano; siccone son tutti molto benestanti e so che sono letteralmente vittime di un muratore di loro fiducia che li terrorizza con l'idea delle responsabilità a cui vanno incontro (per procurarsi lavoro lui)....in dicembre 2011....stanca di diverli tranquillizzare ogni giorno e determinatissima a non darla vinta al muratore che spera di metterli nel sacco....decidi di investirci un pomeriggio intero per fare chiarezza e ...vado sul posto.
- Da lì, in simpatica compagnia dei condòmini più terrorizzati, chiamo i VVFF : tutti entusiasti , soprattutto quando scoprono che la chiamata NON comporta alcun costo.
- Il sopralluogo dei VVFF (immediato e preciso e attento) si conclude con un "no problem" : ci sono soltanto microlesioni dello strato di tinteggiatura che non potranno cagionare alcun danno (come io dicevo loro da settembre). Tanto che...il Comandante della Squadra VVFF...quasi non sa cosa scrivere in verbale e poi conclude con me, alla presenza dei condòmini, che scriverà appunto quel che ha detto.

- Purtroppo.....aver fatto vedere che l'intervento VVFF è gratis....forse non è stata una genialata da parte mia. Perchè...in gennaio 2012....proprio uno dei condòmini più seviziati dal muratore furbetto e in cerca di commesse....li richiama da solo e senza dirmelo.
Una squadra VVFF va lì e...non solo quali film si sia sentita raccontare dal Condomino....ma sta di fatto che perviene a conclusioni addirittura OPPOSTE rispetto a quelle della Squadra intervenuta venti giorni prima.

- Morale : classico fonogramma che intima alla messa in sicurezza, con tanto di protocollo comunale notificato anche alla Procura della Repubblica, e con tanto di termine indifferibile per adempiere.

- Convoco immediatamente assemblea , soltanto per rappresentare che la messa in sicurezza delle parti comuni sarà COMUNQUE da me commissionata alla ditta di cui produco preventivo , se i Condomini non preferiranno altre ditte, e che per i balconi privati (che sono la vera fonte di pericolo) ...spetta ai rispettivi proprietari di scegliere cosa vogliano fare, purchè siano ben consapevoli che reali pericoli (secondo il fonogramma) derivano esattamente dai balconi privati.

- l'assemblea approva il preventivo da me proprosto per la messa in sicurezza delle parti comuni e mi verbalizza che alla messa in sicurezza delle parti private i singoli proprietari hanno già provveduto a propria cura e spese, e che quindi non necessita nulla.

QUI COMINCIA IL CASUS:

- la Ditta (iperprofessionale e di collaudatissima esperienza) va ad eseguire la messa in sicurezza delle parti COMUNI , mentre sa che dovrà realzionarmi tutto, perchè il Responsabile del Protocollo al Comune di Pescara attende la SUA certificazione di "missione compiuta".
- dopo l'intervento mi chiama per dirmi che ha spicconato anche alcuni balconi perchè erano in condizioni assolutamente assurde, mentre ne ha "fasciati altri" perchè...fosse dovuta intervenire sul serio...avrebbe dovuto demolirne la soletta!!!! Poi mi rimette relazione in cui mi sottoscrive TUTTO QUESTO.
- io prendo la relazione e convoco apposita assemblea (tenuta OGGI) in cui spiego chiaramente che...la messa in sicurezza delle parti comuni c'è stata ed è stata totale, ma....le parti private (come da relazione della Ditta) fanno piangere.
- all'Assemblea vengono "auto-dopati" e ...quasi quasi...non fosse per la stima che hanno per me...a questa ditta quasi chiederebbero i danni!!! Perchè : "come si è permessa di toccare le parti private?"
- Spiego che il titolare della ditta è responsabile della messa in sicurezza dell'edificio e deve realzionarne al Comune. E che...proprio per non eccedere (anche perchè si è fatto onestamente pagare solo quanto aveva preventivato per la messa in sicurezza delle SOLE parti comuni) ...aveva spicconato dei balconi ciò che stava per cadere da solo, mentre aveva "fasciato" tutto il resto...proprio per non andarci in rimessa e non aver scrupoli di coscienza.


ORA, FINALMENTE, LA MIA DOMANDA altamente perplessa e dubbiosa:

I miei Condòmini possono aver la colpa di sopravvalutare le condizioni dei propri balconi, però...secondo me ...NON HANNO TORTO !!! Il balcone è loro proprietà privata , e questo è sacrosanto!

La ditta , al contempo, come fa ad aver torto?
Il Comune la chiama a certificare che "ha messo in sicurezza LO STABILE"!!!!!!!


DOMANDA : perchè il Responsabile Comunale del Protocollo, quando si rende conto che il massimo pericolo per la pubblica incolumità deriva dai balconi privati......................manda il fonogramma all'amm.re che non c'entra niente???????????????? E così crea un mare di casini all'Am.re, alla Ditta incaricata, e ..alla testa dei Condòmini?????

Tecnici soprattutto: suggerimenti per rompere questo circolo assurdo??????????????????

 

[Architetto]

Scusami, ma la domanda non mi è chiarissima... spero di interpretarla eventualmente correggimi...
Intanto il RCP sarà sicuramente il RUP (Responsabile del Procedimento) o Dirigente tecnico che emette il fonogramma per la messa in sicurezza ...
Questa comunicazione (meno male che non è un'ordinanza) viene emessa perchè l'Amministratore essendo il legale rappresentante condominiale è tenuto nell'applicare il D.Lgs 81/08 ovvero le norme di sicurezza... anche se potrà sembrare strano (visto che tale decreto lo si riconosce soltanto per gli ambienti di lavoro), anche un condominio è tale da assimilarsi ad un ambiente di lavoro e visto che tutto l'insieme dei condomini (l'insieme dei proprietari delle singole u.a.) sono assimilati al datore di lavoro ecco perchè tale comunicazione viene inviata all'unica persona che li rappresenta...
Inoltre essendo l'impresa che interviene in tale ambito (anche se privato) è tenuto al rispetto di tutte le condizioni minime per l'applicazione di tale norma (tra l'altro prima dell'inizio dei lavori sarebbe tenuto a presentare il DURC ed il POS) in questo caso direi indispensabile visto che ha operato in altezza ed è tenuto a garantire le condizioni necessarie contro le cadute dall'alto.
Infine se ogni proprietario interviene nel singolo appartamento e non intacca le parti esterne o le parti comuni, risponde direttamente al rispetto di tale decreto ... ecco perché l'amministratore viene colpito direttamente, perché si interessa ed è tenuto a garantire la buona conduzione e manutenzione di tutte le parti comuni (che sicuramente tu m'insegni che tale citazione è descritta nel codice civile) ...
Spero aver interpretato correttamente ed esserti stato d'aiuto...

 

[STUDIOMINUCCI]

Sei stato chiarissimo, Antonio!

Resta che la prassi mi sembra abbastanza astrusa e - soprattutto - del tutto inidonea al raggiungimento dei RISULTATI di interesse pubblico!!!!

Ottima dimostrazione è la mia assemblea di oggi: siccome nessun condòmino è stato indicato NOMINATIVAMENTE come possibile proprietario di qualcosa che NON va....cosa succede?

Succede che :
- io capisco l'antifona e convoco assemblea, assolutamente specifica sul tema;
- all'assemblea vengono tutti, e tutti per dire "ma io sono a posto..perchè venti anni fa hanno messo un altro pavimento sul mio balcone sopra a quello che c'era, e sotto c'ho fatto anche mettere il catramino;
- io...dpo che gliel'ho detto e gli ci ho fatto pure un'assemblea...sai che c'è....c'è che il verbale (qualunque cosa dicano) esaurisce la mia funzione , se mi dicono che "loro sono a posto e non intendono fare niente".

Cosa ne deriva?
Secondo me ne deriva che tutti abbiamo giocato a "scaricabarile" e che...se malasorte vorrà che un pezzo di soletta cadrà su qualcuno che passa in pieno centro...il responsabile del procedimento dimostrerà di averlo detto a me, io dimostrerò di averlo detto a chi doveva provvedere....e .................ci rimetterà le penne chi passava lì sotto , e poi quel condòmino a cui si è sbriciolato il balcone, ma che...era proprio convinto di "essere a posto"...................

O no?

 

[Architetto]

Beh... di queste problematiche ne ho avuto modo di parlarne molto ed in alcuni casi (non ti nascondo che sono state discussioni molto accese)... il problema è semplice, una volta individuato che la parte sottostante dell'aggetto, ovvero del balcone suona vuoto, ciò vuol dire che è distaccato dal cemento armato, allora necessita ricorrere al riparo e così puoi tutelare te, i tuoi condomini ed i passanti... anche se necessita andare controcorrente, intervieni senza esitazione, applicando l'art. 1135 del codice civile...
Una particolarità rispetto alle responsabilità dell'amministratore, che nel precedente post non ho citato, sono descritte nell'art. 1131 dello stesso codice.

 

[STUDIOMINUCCI]

... anche se necessita andare controcorrente, intervieni senza esitazione, applicando l'art. 1135 del codice civile...
Una particolarità rispetto alle responsabilità dell'amministratore, che nel precedente post non ho citato, sono descritte nell'art. 1131 dello stesso codice.

Su questo non posso essere d'accordo, perchè non possiamo dimenticare il 1130 cc, che è molto chiaro nel confinare le attribuzioni dell'amm.re ai soli beni comuni!

Se un Amm.re facesse demolire "a fin di bene" una soletta o un parapetto di balcone privato contro la volontà del proprietario....ne deriverebbe soltanto guai (e anche molto serii) per se stesso.

Come già detto, del resto : la ditta che ha spicconato o fasciato i balconi, è stata guardata molto di sguincio da questi Condòmini, i quali chiedono urtati "ma come si è permessa di toccare proprietà private per le quali non aveva commissione?"

Da questo garbuglio nasceva la mia domanda, soprattutto a Voi Tecnici : l'Amm.re, ma soprattutto la Ditta che dovrà certificare l'avvenuta messa in sicurezza DELLO STABILE ....si trova in una posizione assurda , perchè tecnicamente dovrebbe mettere in sicurezza tutto (parti comuni e parti private) mentre legalmente non può andare a toccare le parti private senza l'imput dei proprietari.

Sto pensando che una possibile via d'uscita, in casi come questo, potrebbe essere di seguire questa trafila :
- ok che il Comune scriva all'Amm.re , perchè rappresenta il Condominio e i Condomini in relazione a quello stabile;
- l'Amm.re, individuati con precisione gli elementi di pericolosità e la proprietà degli stessi, convoca assemblea e propone tutti gli interventi necessari ed urgenti, procedendo anche senza delibera per quelli sulle parti comuni e rimettendo invece alla volontà dei singoli privati gli interventi sulla loro proprietà;
- ove tale volontà manchi e vi sia una situazione di pericolo ...credo che la cosa più sensata potrebbe essere quella di comunicare al Comune i nominativi dei privati che non hanno inteso ottemperare alle prescrizioni, così che il Comune possa relazionarsi direttamente con essi.

 

[Architetto]

Su questo non posso essere d'accordo, perchè non possiamo dimenticare il 1130 cc, che è molto chiaro nel confinare le attribuzioni dell'amm.re ai soli beni comuni!

Se un Amm.re facesse demolire "a fin di bene" una soletta o un parapetto di balcone privato contro la volontà del proprietario....ne deriverebbe soltanto guai (e anche molto serii) per se stesso.

Come già detto, del resto : la ditta che ha spicconato o fasciato i balconi, è stata guardata molto di sguincio da questi Condòmini, i quali chiedono urtati "ma come si è permessa di toccare proprietà private per le quali non aveva commissione?"

Da questo garbuglio nasceva la mia domanda, soprattutto a Voi Tecnici : l'Amm.re, ma soprattutto la Ditta che dovrà certificare l'avvenuta messa in sicurezza DELLO STABILE ....si trova in una posizione assurda , perchè tecnicamente dovrebbe mettere in sicurezza tutto (parti comuni e parti private) mentre legalmente non può andare a toccare le parti private senza l'imput dei proprietari.

Sto pensando che una possibile via d'uscita, in casi come questo, potrebbe essere di seguire questa trafila :
- ok che il Comune scriva all'Amm.re , perchè rappresenta il Condominio e i Condomini in relazione a quello stabile;
- l'Amm.re, individuati con precisione gli elementi di pericolosità e la proprietà degli stessi, convoca assemblea e propone tutti gli interventi necessari ed urgenti, procedendo anche senza delibera per quelli sulle parti comuni e rimettendo invece alla volontà dei singoli privati gli interventi sulla loro proprietà;
- ove tale volontà manchi e vi sia una situazione di pericolo ...credo che la cosa più sensata potrebbe essere quella di comunicare al Comune i nominativi dei privati che non hanno inteso ottemperare alle prescrizioni, così che il Comune possa relazionarsi direttamente con essi.

Condivido il tuo disappunto ... vediamo di rispondere ai diversi punti ...
1) ti ho citato il 1135, perchè in casi di emergenza il codice permette di intervenire per la tutela e la salvaguardia della comunità... altra cosa invece è fare interventi che comportino espresse autorizzazioni ...
la nota ricevuta dal comune prova a leggerla come un'ordinanza e non come un invito, per mettere in sicurezza parti ammalorate dello stabile che possono mettere a rischi tale incolumità ... ecco che quel paragrafo dell'articolo si addice pienamente ...
2) Come già avuto modo di dibattere in altri 3D sulla questione frontalini e soffitti di balconi, vi sono sentenze dove indicano che tali aggetti rientrano nelle parti comuni ... indi non penso si possa parlare di violazione della proprietà privata se l'intervento è mirato alla messa in sicurezza come sopra citato ... altra cosa se si interviene sulla pavimentazione ... quella è parte privata ...
3) Sul tuo pensiero di come uscirne ... concordo pienamente sui punti (tra l'altro hai ripreso correttamente l'art. 1135) ... ho qualche dubbio sull'ultima parte (proprio perchè vi sono sentenze che indicano che il soffitto è parte condominiale) ... a mio parere interverrei lo stesso, e citerei lo stesso nella risposta al comune che l'assemblea avvisata del tipo di intervento da eseguirsi anche se alcuni condomini si sono rifiutati sull'intervento (perchè ritengono che trattasi esclusivamente di proprietà privata) ... ma intanto tu sei esonerata da eventuali responsabilità per il rispetto del TUS...

 

[STUDIOMINUCCI]

... ho qualche dubbio sull'ultima parte (proprio perchè vi sono sentenze che indicano che il soffitto è parte condominiale) ...

Attenzione, Antonio : la parte "condominiale" del cielino ....è (al massimo) la tinteggiatura!!!! (in quanto concorre all'estetica dell'edificio). Ma ...qui non stiamo parlando di tinteggiatura!!!!!

Per la struttura della soletta....il massimo della diatriba giurisprudenziale è se sia solo di chi la calpesta o se sia fifty/fifty con chi ne è coperto. MA....non è mai venuto a nessuno il dubbio che possa essere "condominiale"!!!!

 

[irma]

Di solito, dopo lunghe discussioni, prevale il buon senso secondo cui, anche nei balconi aggettanti, i frontalini e la parte inferiore degli stessi rientrano nelle spese comuni e vengono rifatti tutti insieme.... anche per il solo fatto di avere una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio.
Il problema non si pone nei balconi compresi all'interno della facciata.

 

[STUDIOMINUCCI]

Di solito, dopo lunghe discussioni, prevale il buon senso secondo cui, anche nei balconi aggettanti, i frontalini e la parte inferiore degli stessi rientrano nelle spese comuni e vengono rifatti tutti insieme.... anche per il solo fatto di avere una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio.
Il problema non si pone nei balconi compresi all'interno della facciata.

Sì appunto : solo che qui non si sta parlando di frontalini (QUANDO E' VERO CHE CI SONO) o di tinteggiatura di cielini in facciata.
Stiam parlando di solette. Che NON sono condominiali, mai.

 

[Bastimento]

... sembra che ultimamente i tuoi amministrati ti creino qualche problema: ciminiere, cielini, solette.... e poi con questo caldo ....

Hai chiesto consiglio a tecnici ed amici vari, ti consiglierei quindi di rinunciare alle certezze giuridiche ed ascoltare anche i consigli non esattamente tecnici.

Sì appunto : solo che qui non si sta parlando di frontalini (QUANDO E' VERO CHE CI SONO) o di tinteggiatura di cielini in facciata.
Stiam parlando di solette. Che NON sono condominiali, mai.

Tutto vero, sembra, ma il consiglio di Irma io lo sottoscriverei, magari con qualche aggiunta: potresti tentare di far approvare dall'assemblea che i balconi, aggettanti o no, verranno mantenuti alla stregua delle parti comuni, al fine di garantire la sicurezza di tutti ed evitare guai al condominio: oggi a beneficio di tizio, domani a beneficio di caio, magari con differenziazioni per accontentare i riottosi (es il costo della tinteggiatura delle ringhiere ecc: in fondo l'assemblea è sovrana e può deliberare in proposito. Ma immagino che la via non sia più impraticabile

Certo la storia è nata male: che a distanza di 20gg le risultanze del sopralluogo siano completamente opposte, non facilita le cose.
Sull'iter da seguire, mi pare che l'esperienza ti abbia portato a concludere per il meglio. (post n. 5)

Andando a ritroso a memoria, direi che forse si possono anche individuare dei passaggi non proprio felici.

1) Sottovalutazione dei suggerimenti del muratore super-interessato: in fondo è risultato che qualche ragione l'aveva anche lui, e con lui il condomino che ha preso l'iniziativa
2) Il comune ha intimato all'amministratore la messa in sicurezza dell'edificio, intimando all'amministratore di provvedere e relazionare.
3) Non sta scritto da nessuna parte che l'impresa da te convocata debba rispondere di tutto l'edificio, a meno che il contratto da te stipulato non si impegni in tal senso: ma se avevi dubbi fin dall'inizio sulla disponibilità dei proprietari delle parti esclusive, non credo che tu possa esserti impegnata anche per conto terzi.
4) conseguentemente in sede di assemblea avrei consigliato di verbalizzare la distinzione di responsabilità: pericolo segnalato, verbalizzato, intervento a carico dei proprietari e richiesta di intervento in tempi certi; alternativamente, avvalendoti dei compiti e responsabilità in materia di sicurezza ti saresti sentita autorizzata a procedere in termini di urgenza ed a commissionare i lavori necessari addebitando i costi.

Quindi condivido l'iter che tu al 5 suggerisci, ma farei qualcosa di più: individuati i lavori e parti pericolanti private, o ti danno delega, o si impegnano contestualmente ad agire entro un termine; e comunque segnalazione al comune.

(Ma sono sempre dell'idea che se la legge deliberasse che i balconi sono parte integrante della facciata, che sono parti comuni ad uso esclusivo, e che la manutenzione si divide per millesimi di proprietà, daremmo meno lavoro agli avvocati, ma avremmo una situazione non foriera di litigi)