Supercondominio, condominio o condominio minimo?

[famigliacomplicata]

Apro un'altra discussione (anche questa molto "elementare") perché vorrei capire in che situazione ci troviamo... vi spiego:

vi sono 2 edifici (A e B) che hanno in comune l'ingresso con le relative scale e una cantina e cercando su internet credo di aver capito che si sta trattando di un super condominio giusto?!. L'ingresso con scale e la cantina però si trovano fisicamente sull'edificio A (i 2 edifici sono collegati tra loro da un ponte), in cui si trovano anche 2 appartamenti intestati a 2 nuclei familiari (domanda: come vengono contati i condomini? Per nuclei familiare o per persone a cui è intestato l'appartamento? se un appartamento è intestato a marito e moglie, vengono calcolati come 1 o 2 condomini) e anche un negozio intestato a uno dei due nuclei familiari di cui sopra. L'edificio A è quindi da considerarsi un condominio o un condominio minimo? Repilogando in questo edificio vi sono 2 appartamenti di 2 nuclei familiari distinti, un negozio di uno dei 2 nuclei e in più le parti in comune a 3 nuclei familiari (i 2 dell'edificio A + 1 dell'edificio B).

Credo sia importante capire in che situazione siamo anche perché vorrei capire se, ad esempio, un super condomino ha delle norme diverse da quelle previste per il condominio, e se, ad esempio, l'edificio A debba essere considerato un condominio minimo o un condominio "normale".

Spero di essere riuscito a spiegare bene la situazione e spero che mi aiutate a capire in che situazione siamo.... grazie!

 

[STUDIOMINUCCI]

Secondo me non è un supercondominio , ma un normale condominio .
Il supercondominio si ha quando ci sono edifici condominiali perfettamente autonomi nella struttura , l'uno rispetto all'altro, i quali hanno poi ullteriori beni o servizi in comune.
Ma non mi sembra il caso che tu descrivi : i due corpi di fabbrica, se ho capito bene, non potrebbero "fare a meno" l'uno dell'altro già nella struttura!

Per cui: è un normalissimo condominio.

Per quanto riguarda la divisione delle spese...la legge esige che il riparto avvenga in proporzione delle rispettive proprietà. Ed è per questo che si fanno le tabelle millesimali. Tutti gli altri criteri sono altamente maccheronici e , se non sono sottoscritti da tutti i partecipanti al condominio, prestano sempre il fianco a fondatissime contestazioni sotto il pesante profilo della nullità dei riparti fatti, che chiunque può far valere IN OGNI TEMPO, con diritto al rimborso per dieci anni indietro!!!

 

[famigliacomplicata]

Grazie per la risposta. Quindi secondo lei i 2 edifici compongono un unico condominio... chiedo altre 2 spiegazioni:

-per condomini si intendono i proprietari di immobili abitativi o anche di immobili come negozi o garage? E se un appartamento è intestato a 2 persone, sono da intendersi come 2 condomini?!

-la tabella millesimale è stata fatta. Per farla valere legalmente, deve essere redatto un vero e proprio regolamento di condominio in cui inserirla o ci sono altri modi?

 

[STUDIOMINUCCI]

Si però...ci diamo del tu, vero?

Per condòmini si intendono i proprietari o comproprietari delle varie unità comprese nello stabile, tutti. Non importa quale sia la destinazione dell'unità.

Se una unità è intestata a più comproprietari (coniugi, eredi, ecc.) il condòmino è sempre uno, e precisamente la comunione tra quei comproprietari.
Per cui (prendiamo un'ipotesi già complicatina) : se in un condominio abbiamo l'interno 12 e l'interno 15 intestati a "Maria Bianchi e Antonio Rossi", poi gli interni 8, 9 e 10 intestati a "Maria, Giovanna e Francesca Bianchi"....avremo 5 unità immobiliari e due soli condòmini : il gruppo "Bianchi + Rossi" e l'altro gruppo "sorelle Bianchi".

La tabella è una cosa e il Regolamento un'altra.
Se ci sono tutti e due è meglio, ma la valenza dell'uno non dipende dall'esistenza dell'altro.
Le tabelle , oggi, si approvano legalissimamente con maggioranza assoluta del valore delle proprietà che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.
Cosa che è semplice da applicare quando si devono votare NUOVE tabelle in revisione delle esistenti, in quanto l'assemblea si basa, per votare, su quelle preesistenti.
Onestamente non mi è mai capitato di dover far votare le tabelle in un condominio che ne era privo.
Però, capitasse a me , per sapere quali proporzioni son presenti in assemblea (al fine del computo dei quorum) mi baserei su valori catastali delle proprietà rapportati a 1000 (per quanto attiene al surrogato dei mm che ancora non ci sono).

 

[famigliacomplicata]

Si però...ci diamo del tu, vero?

Per condòmini si intendono i proprietari o comproprietari delle varie unità comprese nello stabile, tutti. Non importa quale sia la destinazione dell'unità.

Se una unità è intestata a più comproprietari (coniugi, eredi, ecc.) il condòmino è sempre uno, e precisamente la comunione tra quei comproprietari.
Per cui (prendiamo un'ipotesi già complicatina) : se in un condominio abbiamo l'interno 12 e l'interno 15 intestati a "Maria Bianchi e Antonio Rossi", poi gli interni 8, 9 e 10 intestati a "Maria, Giovanna e Francesca Bianchi"....avremo 5 unità immobiliari e due soli condòmini : il gruppo "Bianchi + Rossi" e l'altro gruppo "sorelle Bianchi".

La tabella è una cosa e il Regolamento un'altra.
Se ci sono tutti e due è meglio, ma la valenza dell'uno non dipende dall'esistenza dell'altro.
Le tabelle , oggi, si approvano legalissimamente con maggioranza assoluta del valore delle proprietà che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.
Cosa che è semplice da applicare quando si devono votare NUOVE tabelle in revisione delle esistenti, in quanto l'assemblea si basa, per votare, su quelle preesistenti.
Onestamente non mi è mai capitato di dover far votare le tabelle in un condominio che ne era privo.
Però, capitasse a me , per sapere quali proporzioni son presenti in assemblea (al fine del computo dei quorum) mi baserei su valori catastali delle proprietà rapportati a 1000 (per quanto attiene al surrogato dei mm che ancora non ci sono).

Certo, diamoci pure del tu!

Per il primo punto sei stato chiarissimo, grazie mille!

Per il secondo invece volevo capire un'altra cosa: noi oggi abbiamo una situazione in cui ci sono effettivamente (dalla spiegazione del 1' punto) 3 condomini, quindi il codice civile ci dice che non c'è l'obbligatorietà di nominare un amministratore ne di redigere un regolamento (e 2 di questi 3 condomini non ne sentono la necessità). Detto ciò il 3' condomino ha fatto fare dal geometra le tabelle millesimali e siamo tutti d'accordo per utilizzarle per la suddivisione delle spese delle parti in comune. Come possiamo fare per "ufficializzarlo"? Dobbiamo per forza indire un'assemblea, redigere un regolamento solo per le parti in comune oppure esiste un modo più semplice (non me ne intendo... ma una scrittura privata tra noi basterebbe?!) dal punto di vista pratico e/o legale?

grazie ancora

 

[STUDIOMINUCCI]

Una scrittura privata sottoscritta da tutti i comproprietari è il massimo dei massimi che si possa avere , per dare valore legale alle tabelle. Va benissimo!

Il regolamento, come già detto, potrebbe anche non esserci. Non influisce sulla valenza delle tabelle.

 

[famigliacomplicata]

Una scrittura privata sottoscritta da tutti i comproprietari è il massimo dei massimi che si possa avere , per dare valore legale alle tabelle. Va benissimo!

Il regolamento, come già detto, potrebbe anche non esserci. Non influisce sulla valenza delle tabelle.

Grazie! Una precisazione ancora: lei mi sta dicendo che basta redigere un foglio in cui si afferma che per la ripartizione delle spese relative alle cose comuni verranno usate le tabelle millesimali, quindi senza eventuali articoli di regolamento vero e proprio?

 

[STUDIOMINUCCI]

Certo !
Il primo "regolamento" ben fatto è il codice civile!!!!
E' già scritto lì quali siano i criteri per le varie tipologie di spesa!

 

[famigliacomplicata]

Ultimo dubbio: quando l'articolo 1123 del CC dice che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.", per misura proporzionale si intende i millessimali... giusto? Oppure è meglio integrare con una scrittura privata (la "convenzione" dell'articolo) che integri le tabelle millesimali?

 

[Bastimento]

Mi inserisco pr aggiungere una domanda: una tabella millesimale accettata e sottoscritta dai condomini, ma non registrata e trascritta, manterrebbe la sua validità in caso di vendita di una u.i. ad un terzo? Potrebbe questo contestare la tabella e non accettarla?