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  1. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Apro un'altra discussione (anche questa molto "elementare") perché vorrei capire in che situazione ci troviamo... vi spiego:

    vi sono 2 edifici (A e B) che hanno in comune l'ingresso con le relative scale e una cantina e cercando su internet credo di aver capito che si sta trattando di un super condominio giusto?!. L'ingresso con scale e la cantina però si trovano fisicamente sull'edificio A (i 2 edifici sono collegati tra loro da un ponte), in cui si trovano anche 2 appartamenti intestati a 2 nuclei familiari (domanda: come vengono contati i condomini? Per nuclei familiare o per persone a cui è intestato l'appartamento? se un appartamento è intestato a marito e moglie, vengono calcolati come 1 o 2 condomini) e anche un negozio intestato a uno dei due nuclei familiari di cui sopra. L'edificio A è quindi da considerarsi un condominio o un condominio minimo? Repilogando in questo edificio vi sono 2 appartamenti di 2 nuclei familiari distinti, un negozio di uno dei 2 nuclei e in più le parti in comune a 3 nuclei familiari (i 2 dell'edificio A + 1 dell'edificio B).

    Credo sia importante capire in che situazione siamo anche perché vorrei capire se, ad esempio, un super condomino ha delle norme diverse da quelle previste per il condominio, e se, ad esempio, l'edificio A debba essere considerato un condominio minimo o un condominio "normale".

    Spero di essere riuscito a spiegare bene la situazione e spero che mi aiutate a capire in che situazione siamo.... grazie!
     
  2. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Secondo me non è un supercondominio , ma un normale condominio .
    Il supercondominio si ha quando ci sono edifici condominiali perfettamente autonomi nella struttura , l'uno rispetto all'altro, i quali hanno poi ullteriori beni o servizi in comune.
    Ma non mi sembra il caso che tu descrivi : i due corpi di fabbrica, se ho capito bene, non potrebbero "fare a meno" l'uno dell'altro già nella struttura!

    Per cui: è un normalissimo condominio.

    Per quanto riguarda la divisione delle spese...la legge esige che il riparto avvenga in proporzione delle rispettive proprietà. Ed è per questo che si fanno le tabelle millesimali. Tutti gli altri criteri sono altamente maccheronici e , se non sono sottoscritti da tutti i partecipanti al condominio, prestano sempre il fianco a fondatissime contestazioni sotto il pesante profilo della nullità dei riparti fatti, che chiunque può far valere IN OGNI TEMPO, con diritto al rimborso per dieci anni indietro!!!
     
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  3. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta. Quindi secondo lei i 2 edifici compongono un unico condominio... chiedo altre 2 spiegazioni:

    -per condomini si intendono i proprietari di immobili abitativi o anche di immobili come negozi o garage? E se un appartamento è intestato a 2 persone, sono da intendersi come 2 condomini?!

    -la tabella millesimale è stata fatta. Per farla valere legalmente, deve essere redatto un vero e proprio regolamento di condominio in cui inserirla o ci sono altri modi?
     
  4. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Si però...ci diamo del tu, vero? ;)

    Per condòmini si intendono i proprietari o comproprietari delle varie unità comprese nello stabile, tutti. Non importa quale sia la destinazione dell'unità.

    Se una unità è intestata a più comproprietari (coniugi, eredi, ecc.) il condòmino è sempre uno, e precisamente la comunione tra quei comproprietari.
    Per cui (prendiamo un'ipotesi già complicatina) : se in un condominio abbiamo l'interno 12 e l'interno 15 intestati a "Maria Bianchi e Antonio Rossi", poi gli interni 8, 9 e 10 intestati a "Maria, Giovanna e Francesca Bianchi"....avremo 5 unità immobiliari e due soli condòmini : il gruppo "Bianchi + Rossi" e l'altro gruppo "sorelle Bianchi".

    La tabella è una cosa e il Regolamento un'altra.
    Se ci sono tutti e due è meglio, ma la valenza dell'uno non dipende dall'esistenza dell'altro.
    Le tabelle , oggi, si approvano legalissimamente con maggioranza assoluta del valore delle proprietà che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.
    Cosa che è semplice da applicare quando si devono votare NUOVE tabelle in revisione delle esistenti, in quanto l'assemblea si basa, per votare, su quelle preesistenti.
    Onestamente non mi è mai capitato di dover far votare le tabelle in un condominio che ne era privo.
    Però, capitasse a me , per sapere quali proporzioni son presenti in assemblea (al fine del computo dei quorum) mi baserei su valori catastali delle proprietà rapportati a 1000 (per quanto attiene al surrogato dei mm che ancora non ci sono).
     
  5. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo, diamoci pure del tu! ;)

    Per il primo punto sei stato chiarissimo, grazie mille!

    Per il secondo invece volevo capire un'altra cosa: noi oggi abbiamo una situazione in cui ci sono effettivamente (dalla spiegazione del 1' punto) 3 condomini, quindi il codice civile ci dice che non c'è l'obbligatorietà di nominare un amministratore ne di redigere un regolamento (e 2 di questi 3 condomini non ne sentono la necessità). Detto ciò il 3' condomino ha fatto fare dal geometra le tabelle millesimali e siamo tutti d'accordo per utilizzarle per la suddivisione delle spese delle parti in comune. Come possiamo fare per "ufficializzarlo"? Dobbiamo per forza indire un'assemblea, redigere un regolamento solo per le parti in comune oppure esiste un modo più semplice (non me ne intendo... ma una scrittura privata tra noi basterebbe?!) dal punto di vista pratico e/o legale?

    grazie ancora
     
  6. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Una scrittura privata sottoscritta da tutti i comproprietari è il massimo dei massimi che si possa avere , per dare valore legale alle tabelle. Va benissimo!

    Il regolamento, come già detto, potrebbe anche non esserci. Non influisce sulla valenza delle tabelle.
     
  7. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie! Una precisazione ancora: lei mi sta dicendo che basta redigere un foglio in cui si afferma che per la ripartizione delle spese relative alle cose comuni verranno usate le tabelle millesimali, quindi senza eventuali articoli di regolamento vero e proprio?
     
  8. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Certo !
    Il primo "regolamento" ben fatto è il codice civile!!!!
    E' già scritto lì quali siano i criteri per le varie tipologie di spesa!
     
    A famigliacomplicata piace questo elemento.
  9. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ultimo dubbio: quando l'articolo 1123 del CC dice che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.", per misura proporzionale si intende i millessimali... giusto? Oppure è meglio integrare con una scrittura privata (la "convenzione" dell'articolo) che integri le tabelle millesimali?
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi inserisco pr aggiungere una domanda: una tabella millesimale accettata e sottoscritta dai condomini, ma non registrata e trascritta, manterrebbe la sua validità in caso di vendita di una u.i. ad un terzo? Potrebbe questo contestare la tabella e non accettarla?
     
  11. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Il 1123 indica i criteri di proporzionalità a cui dovrebbero ispirarsi le tabelle.
    "salvo diversa convenzione" significa che ...se poi sono tutti ma proprio tutti d'accordo e sottoscrivono una scrittura privata in cui derogano a quei principi ...vale ciò che hanno deciso di fare tutti insieme, e vale anche se DEROGA ai principi di proporzionalità che valgono come principio legale.
     
  12. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Come sempre : per essere opponibile a qualunque terzo , qualunque convenzione deve essere adeguatamente pubblicizzata.
    O subito, oppure congiuntamente all'atto di compravendita se questo sopravviene a distanza di tempo.
    In realtà, anche se non viene attuata alcuna forma di pubblicità , il venditore che ha sottoscrittto la scrittura privata si è obbligato a rispettare i limiti previsti dalla convenzione e non può trasferire altro che i diritti che ha.
    Per cui : l'acquirente può opporre il "non lo sapevo", ma il venditore resta responsabile del non averglielo fatto sapere, che c'erano quei limiti.
     
  13. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusa se insisto sul punto ma "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" vuol dire quindi in base alle tabelle millesimali? Se si, che senso ha fare una scrittura privata per ribadire il concetto? Se no, come viene calcolata la proporzione del valore di una proprietà se non vengono inserite le tabelle millesimali? Grazie ancora
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Minucci, non ti arrabbiare (... come spesso ci capita ;) ), è pur vero che non si sta scrivendo un trattato di diritto, ma dato che avevi scritto in precedenza:
    ,
    mi sono permesso di aggiungere quel particolare. Come sai, a me è capitato l'acquirente che ha appunto detto: non lo sapevo, e nel frattempo il venditore era morto.

    In particolare poi si pensa sempre ai diritti, e giustamente tu dici: "e non può trasferire altro che i diritti che ha", ma normalmente si litiga non solo sui diritti, che tutti ricordano perfettamente, ma anche sui doveri..., che tutti tendono a dimenticare, specialmente i propri.

    Al ns, che ha aperto un doppio 3D, ripeterei quindi ciò che tu hai appunto detto nell'altro: un RdC che ripeta gli articoli del c.c. è inutile (nei primi condomini era quasi una prassi, a parte le tabelle millesimali). Ma un RdC che entri nel merito delle specificità delle parti comuni, e dei diritti e doveri in capo ai singoli condomini in relazione a queste, redatto in tempi non sospetti, a monte di sopravvenute divergenze, sono il toccasana per una civile convivenza. (ad esempio come è regolamentato il ponte? E' regolamentata una sorta di gestione negli atti di idvisione? ecc.)
     
  15. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Basti....TE PREGO UMILEMENTE TE PREGO!!!! :amore::amore::amore:Ma..... perchè pensi così spesso che io "mi arrabbi"??????????????????;)

    Io sto solo parlando seriamente e piacevolissimamente di cose che interessano anche me.
    Non mi sembra che "famigliacomplicata" mi viva come "arrabbiata" (per fortuna!).
    Perchè, mannaggia, a te succede così spesso? :)
     
  16. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Caspita ! si innervosisce pure il server e pubblica i post a doppio! :p
     
  17. famigliacomplicata

    famigliacomplicata Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Arrabbiata?! Gentilissima e soprattutto nei miei confronti molto ma molto paziente!!! ;)
     
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  18. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Tornando a noi (tanto...Basti ed io ...non è che non andiamo d'accordo. E' solo che il solo scritto può effettivamente generare molti fraintendimenti. ;))

    Andiamo con ordine, ok?

    Il codice detta la regola base, che opera IN MANCANZA sia di tabelle che di convenzioni. E ci dice che le spese per le parti comuni vanno divise (salvo diversa convenzione) in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
    Questa proporzionalità che dice il codice...in realtà è quella che già esiste in natura , poichè ogni unità immobiliare ha una propria superficie, un proprio volume e un proprio valore catastale che è diverso da quello delle altre unità immobiliari.

    Le tabelle millesimali sono SEMPRE , esse stesse, una convenzione .
    Questa è la ragione per la quale vanno approvate.

    Precisamente, e se ben fatte, sono quella convenzione che permette di ottimizzare la proporzionalità, in quanto considerano sempre sia il volume che la superficie, oltre a considerare una serie di altri coefficienti che OTTIMIZZANO (si spera) proprio quella proporzionalità voluta dal codice.

    Sintesi : siccome le tabelle sono quello strumento CONVENZIONALE che serve per ottimizzare i criteri di proporzionalità voluti dal codice, è del tutto ovvio che debbano essere approvate espresssamente da chi sceglie di adottarle.

    Resta fermo. alle due ipotesi estreme ed opposte, che :
    - il criterio codicistico potrebbe tranquillamente essere rispettato (senza bisogno di tabelle) anche prendendo a base di calcolo le rendite catastali; mentre, sul lato opposto:
    - quando tutti i comproprietari sono d'accordo e si impegano sottoscrivendo una convenzione in tale senso, ...il codice si tira indietro e lascia serenamente che (per esempio) sull'accordo di tutti...si divida in parti uguali anche se le unità son del tutto diverse l'una dall'altra!!!
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Minucci... :amore: :fiore: :stretta_di_mano: eccetera (bisognerebbe che Custode aggiungesse anche Bandiera Bianca... :D) , è quasi buffo ma ad una certa ora sembra che diamo alle parole significati diversi... , ti ripeto vai tranquilla :ok: , cioè continua ad essere tranquilla...

    Io non intendevo dire che eri o sembravi arrabbiata ... mettevo umilissimamente le mani avanti ... a prevenire una eventuale risposta scocciata del tipo: "è arrivato il solito pignolo a puntualizzare un caso estremo..."
    Nel merito credo ci hai spiegato che a seconda di cosa si pattuisce, quando si tratta di immobili, e situazioni che nascono in famiglia, non guasta mai dare pubblicità anche ad accordi successivi, in modo che si tramandino senza sorprese.

    .... perchè spesso mi dai queste risposte.... :^^: .. anche quando anch'io sto solo parlando seriamente e piacevolissimamente di cose che interessano anche me.

    Un saluto a tutti.
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... ecco !!! : era quello che volevo dire sopra....
     

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