Simona Beche

Membro Junior
Professionista
Ciao a tutti, sono iscritta da poco e prima di iniziare una nuova discussione, ho cercato tra le altre se già qualcuno avesse proposto il mio quesito o qualcosa di simile. In effetti qualcosina ho trovato (AFFITTO TURISTICO) ma credo proprio di aver bisogno di qualche ulteriore dritta sul da farsi. Fino ad un anno e mezzo fà, ero proprietaria dell'appartamento in cui risiedo, ma a causa della crisi, della riduzione del lavoro, non riuscivo più a pagare il mutuo ed ho venduto casa a mia sorella anche se io vi continuo a vivere in comodato d'uso (verbale mi hanno detto che tra sorelle non era necessario farlo scritto e spendere anche per la registrazione). Adesso le cose si stanno facendo ancora più dure e per pagare le bollette, la tassa rifiuti e non essere ancora più di peso ai miei genitori §(ultraottantenni) ed in attesa di un miglioramento sul lavoro, avevo intenzione di affittare (mia sorella mi lascia carta bianca), una delle due camere con uso di bagno e cucina per brevi periodi come affitti turistici magari non solo una camera ma l'intero appartamento, andandomene in vacanza (si fa per dire) presso l'abitazione dei miei. Amici mi dicevano di fare un b&b non professionale per l'uso di una camera ma sinceramente non riesco a capire quale sia la soluzione migliore e soprattutto come farla nelle regole!C'è molta confusione in questo campo, sembra appunto che debba richiedere al comune un inizio attività per fare il b&B, ma poi, potrei comunque affittare come turistico per periodi di settimane o week end o per più di 30 gg nel caso trovassi un lavoratore a cui affittare la camera con uso bagno e cucina per un periodo transitorio?come dovrei fare il contratto?Ho pensato anche di offrire la mia disponibilità per ospitare come "casa famiglia" studenti stranieri che vengono in italia per imparare la lingua italiana (max due settimane) e chiedere addirittura alle scuole di italiano per stranieri della zona, ma anche in questi casi che tipo di contratto dovrei fargli?
Mi potreste ragguagliare su i pro ed i contro di ogni singola possibilità ipotizzata? Grazie per l'attenzione.
 

studiopci

Membro Storico
verbale mi hanno detto che tra sorelle non era necessario farlo scritto e spendere anche per la registrazione
Chi ti ha detto ciò ??? non è affatto vero il contratto di comodato d'uso deve essere per iscritto e registrato ... per quello che tu vorresti fare devi redigere un comodato d'uso gratuito nel quale tralaltro le tue sorelle ti autorizzeranno a subaffittare una o più stanze ai fini di aiuto economico... tutto può essere definito e dichiarato nella scrittura del contratto , la forma corretta la potrai trovare con l'aiuto di un buon professionista del settore ( Agente Immobiliare, Avvocato o Notaio ) . Fabrizio
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
il contratto di comodato d'uso deve essere per iscritto e registrato [...]


Mi spiace non concordare. L’obbligo della forma scritta non vale per il comodato di un immobile, in quanto la legge (art. 1350 cod. civ.) non prevede alcuna forma particolare. Un contratto verbale di comodato non è soggetto all’obbligo di registrazione (art. 3, comma 1 del Testo unico dell’imposta di registro), tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti (art. 22 del Testo unico dell’imposta di registro). Viceversa l’imposta di registro colpisce il contratto di comodato scritto di un bene immobile, procedura, nel caso posto all’attenzione, vivamente consigliata, come suggerisce Fabrizio. Nella risoluzione n°14/E del 6 febbraio 2001 dell’Agenzia delle Entrate si legge: “Il contratto di comodato di beni immobili, in forma scritta, è annoverato tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso (art. 5, comma 4 della parte prima della Tariffa del Testo unico dell’imposta di registro) […] Poichè nella norma non vi è alcun riferimento alla tipologia della forma, si deve ritenere che il contratto scritto è sottoposto all'obbligo della registrazione indipendentemente dalla specifica forma in cui è redatto (atto pubblico, scrittura privata autenticata o non autenticata) in quanto l'obbligo della registrazione discende direttamente dalla natura dei beni oggetto di comodato”.
 

Simona Beche

Membro Junior
Professionista
mmmh..... dunque, non credo di aver ben capito. Io "devo" fare il contratto di comodato d'uso in forma scritta con mia sorella e registrarlo, oppure basta quello verbale?
 
T

Tips

Ospite
L’obbligo della forma scritta non vale per il comodato di un immobile, in quanto la legge (art. 1350 cod. civ.) non prevede alcuna forma particolare.

Secondo Pennylove (che è MOLTO affidabile) non è necessario ma se lo ritieni utile (per prevenire potenziali problemi futuri con tua sorella) meglio scriverlo.
Solo se lo hai scritto hai l'obbligo di registrarlo (contorsionismi del sistema italico).

A questo punto ho una domanda per Penny:amore:: se Simona, con contatto verbale di comodato con la sorella, affitta per brevi periodi l'appartamento intero o una sua parte a turisti, su chi ricadono gli oneri fiscali dei contratti transitori conclusi?
 

Simona Beche

Membro Junior
Professionista
Grazie Tips sarebbe stata sicuramente una domanda successiva :cauto: e già che ci sono, io ho il titolo per fare un qualsiasi contratto a mio nome e prendermene il reddito ed anche gli oneri?
 
T

Tips

Ospite
Spieghi meglio?

Credo che la domanda sia: può un comodatario (sub)affittare l'appartamento oggetto del comodato e accollarsi oneri e onori (reddito generato e tasse sul reddito) ? da qualche parte ho letto di no e che ricadrebbero comunque sul comodante ma non ne sono sicuro.
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il comodatario può sub affittare se autorizzato dal comodante.
Le tasse sul reddito sono, comunque, a carico del comodante.
C'è una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate al riguardo.
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Il comodatario può sub affittare se autorizzato dal comodante.
Le tasse sul reddito sono, comunque, a carico del comodante.
C'è una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate al riguardo.


:ok: Come precisato dalla risoluzione n°394/E del 22 ottobre 2008 dell’Agenzia delle Entrate, il contratto di comodato non è idoneo a trasferire alcun diritto reale (proprietà o diritti reali di godimento) in capo al comodatario (cioè a colui che riceve in comodato il bene). Di conseguenza, anche nel caso in cui il comodatario stipuli (in qualità di locatore) un contratto di locazione, da un punto di vista fiscale non si ha alcun mutamento nel possesso o nella titolarità del reddito fondiario, per cui, nel caso di specie, ritengo che il relativo reddito (eventualmente ridotto forfettariamente se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%) dovrà essere imputato al proprietario comodante dell’immobile (sorella di Simona), e da questo dichiarato nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Unico PF, mentre il comodatario (Simona), avrà l’obbligo di indicare i proventi della locazione (senza detrazioni forfettarie) nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Unico PF relativo ai redditi diversi, ai sensi della lettera h) del comma 1 dell’art. 67 del Tuir. Ai fini IMU, il soggetto passivo è esclusivamente il comodante, essendo proprietario dell’immobile: il comodatario è quindi escluso dall’imposizione.

Riguardo poi all’opportunità della forma scritta, aggiungo che un ulteriore motivo per l’adozione di tale forma (e relativa registrazione) sta nel fatto che le detrazioni IRPEF competono per le spese di ristrutturazione eventualmente sostenute dal comodatario dell’abitazione, unicamente a condizione che il contratto di comodato sia debitamente registrato.
 

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