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  1. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    Ciao a tutti, sono iscritta da poco e prima di iniziare una nuova discussione, ho cercato tra le altre se già qualcuno avesse proposto il mio quesito o qualcosa di simile. In effetti qualcosina ho trovato (AFFITTO TURISTICO) ma credo proprio di aver bisogno di qualche ulteriore dritta sul da farsi. Fino ad un anno e mezzo fà, ero proprietaria dell'appartamento in cui risiedo, ma a causa della crisi, della riduzione del lavoro, non riuscivo più a pagare il mutuo ed ho venduto casa a mia sorella anche se io vi continuo a vivere in comodato d'uso (verbale mi hanno detto che tra sorelle non era necessario farlo scritto e spendere anche per la registrazione). Adesso le cose si stanno facendo ancora più dure e per pagare le bollette, la tassa rifiuti e non essere ancora più di peso ai miei genitori §(ultraottantenni) ed in attesa di un miglioramento sul lavoro, avevo intenzione di affittare (mia sorella mi lascia carta bianca), una delle due camere con uso di bagno e cucina per brevi periodi come affitti turistici magari non solo una camera ma l'intero appartamento, andandomene in vacanza (si fa per dire) presso l'abitazione dei miei. Amici mi dicevano di fare un b&b non professionale per l'uso di una camera ma sinceramente non riesco a capire quale sia la soluzione migliore e soprattutto come farla nelle regole!C'è molta confusione in questo campo, sembra appunto che debba richiedere al comune un inizio attività per fare il b&B, ma poi, potrei comunque affittare come turistico per periodi di settimane o week end o per più di 30 gg nel caso trovassi un lavoratore a cui affittare la camera con uso bagno e cucina per un periodo transitorio?come dovrei fare il contratto?Ho pensato anche di offrire la mia disponibilità per ospitare come "casa famiglia" studenti stranieri che vengono in italia per imparare la lingua italiana (max due settimane) e chiedere addirittura alle scuole di italiano per stranieri della zona, ma anche in questi casi che tipo di contratto dovrei fargli?
    Mi potreste ragguagliare su i pro ed i contro di ogni singola possibilità ipotizzata? Grazie per l'attenzione.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chi ti ha detto ciò ??? non è affatto vero il contratto di comodato d'uso deve essere per iscritto e registrato ... per quello che tu vorresti fare devi redigere un comodato d'uso gratuito nel quale tralaltro le tue sorelle ti autorizzeranno a subaffittare una o più stanze ai fini di aiuto economico... tutto può essere definito e dichiarato nella scrittura del contratto , la forma corretta la potrai trovare con l'aiuto di un buon professionista del settore ( Agente Immobiliare, Avvocato o Notaio ) . Fabrizio
     
  3. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Mi spiace non concordare. L’obbligo della forma scritta non vale per il comodato di un immobile, in quanto la legge (art. 1350 cod. civ.) non prevede alcuna forma particolare. Un contratto verbale di comodato non è soggetto all’obbligo di registrazione (art. 3, comma 1 del Testo unico dell’imposta di registro), tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti (art. 22 del Testo unico dell’imposta di registro). Viceversa l’imposta di registro colpisce il contratto di comodato scritto di un bene immobile, procedura, nel caso posto all’attenzione, vivamente consigliata, come suggerisce Fabrizio. Nella risoluzione n°14/E del 6 febbraio 2001 dell’Agenzia delle Entrate si legge: “Il contratto di comodato di beni immobili, in forma scritta, è annoverato tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso (art. 5, comma 4 della parte prima della Tariffa del Testo unico dell’imposta di registro) […] Poichè nella norma non vi è alcun riferimento alla tipologia della forma, si deve ritenere che il contratto scritto è sottoposto all'obbligo della registrazione indipendentemente dalla specifica forma in cui è redatto (atto pubblico, scrittura privata autenticata o non autenticata) in quanto l'obbligo della registrazione discende direttamente dalla natura dei beni oggetto di comodato”.
     
  4. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    mmmh..... dunque, non credo di aver ben capito. Io "devo" fare il contratto di comodato d'uso in forma scritta con mia sorella e registrarlo, oppure basta quello verbale?
     
  5. Tips

    Tips Ospite

    Secondo Pennylove (che è MOLTO affidabile) non è necessario ma se lo ritieni utile (per prevenire potenziali problemi futuri con tua sorella) meglio scriverlo.
    Solo se lo hai scritto hai l'obbligo di registrarlo (contorsionismi del sistema italico).

    A questo punto ho una domanda per Penny:amore:: se Simona, con contatto verbale di comodato con la sorella, affitta per brevi periodi l'appartamento intero o una sua parte a turisti, su chi ricadono gli oneri fiscali dei contratti transitori conclusi?
     
  6. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie Tips sarebbe stata sicuramente una domanda successiva :cauto: e già che ci sono, io ho il titolo per fare un qualsiasi contratto a mio nome e prendermene il reddito ed anche gli oneri?
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Spieghi meglio?
     
  8. Tips

    Tips Ospite

    Credo che la domanda sia: può un comodatario (sub)affittare l'appartamento oggetto del comodato e accollarsi oneri e onori (reddito generato e tasse sul reddito) ? da qualche parte ho letto di no e che ricadrebbero comunque sul comodante ma non ne sono sicuro.
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il comodatario può sub affittare se autorizzato dal comodante.
    Le tasse sul reddito sono, comunque, a carico del comodante.
    C'è una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate al riguardo.
     
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  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    :ok: Come precisato dalla risoluzione n°394/E del 22 ottobre 2008 dell’Agenzia delle Entrate, il contratto di comodato non è idoneo a trasferire alcun diritto reale (proprietà o diritti reali di godimento) in capo al comodatario (cioè a colui che riceve in comodato il bene). Di conseguenza, anche nel caso in cui il comodatario stipuli (in qualità di locatore) un contratto di locazione, da un punto di vista fiscale non si ha alcun mutamento nel possesso o nella titolarità del reddito fondiario, per cui, nel caso di specie, ritengo che il relativo reddito (eventualmente ridotto forfettariamente se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%) dovrà essere imputato al proprietario comodante dell’immobile (sorella di Simona), e da questo dichiarato nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Unico PF, mentre il comodatario (Simona), avrà l’obbligo di indicare i proventi della locazione (senza detrazioni forfettarie) nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Unico PF relativo ai redditi diversi, ai sensi della lettera h) del comma 1 dell’art. 67 del Tuir. Ai fini IMU, il soggetto passivo è esclusivamente il comodante, essendo proprietario dell’immobile: il comodatario è quindi escluso dall’imposizione.

    Riguardo poi all’opportunità della forma scritta, aggiungo che un ulteriore motivo per l’adozione di tale forma (e relativa registrazione) sta nel fatto che le detrazioni IRPEF competono per le spese di ristrutturazione eventualmente sostenute dal comodatario dell’abitazione, unicamente a condizione che il contratto di comodato sia debitamente registrato.
     
  11. Tips

    Tips Ospite

    Sono stanco ma non mi é chiara una cosa: entrambe le sorelle devono dichiarare i proventi della locazione turistica nelle rispettive dichiarazioni dei redditi?
     
  12. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie, siete stati veramente esaustivi sul comodato. Non avrei potuto chiedere di meglio!!!! Grazie davvero. Ma già che ci siete, potete darmi anche un consiglio su che tipo di contratto adottare per affittare solo una camera con uso di bagno e cucina? sapete indicarmi anche un link dove trovare un fac simile?
     
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  13. Tips

    Tips Ospite

    Ora ho capito.
     
  14. Tips

    Tips Ospite

    Dipende dal tipo di contratto che vorresti stipulare. Turistico?
     
  15. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    mmmh dunque si direi turistico per riuscire ad affittare a settimane o week end una stanza, ma anche qualcosa di più lungo, pensavo ad uno studente che vuole soggiornare in italia per un breve periodo od anche a qualcuno che ne ha bisogno per lavoro (dai tre ai sei mesi o insomma un tempo limitato). Più che altro vedere quel che si trova.......mica è poi così facile......
     
  16. Tips

    Tips Ospite

  17. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    grazie vado subito............ma tu, non eri stanco ....quasi due ore fa?:risata:
     
  18. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    Buongiorno, io sono stata a vedere quel sito che mi hai indicato, ma tutti i modelli sono a pagamento. Mica ne conosci un'altro? Diciamo che il campo di mio interesse si restringerebbe a quello ad uso turistico e quello di uso transitorio affittando parzialmente (affitterei la seconda camera con uso cucina e bagno). Grazie
     
  19. Tips

    Tips Ospite

    Il sito te l'ho segnalato per darti un idea delle varie tipologie di affitto.
    Per il turistico leggi qua http://www.cb.camcom.it/documenti/3_LINEE_GUIDA_LOCAZIONI_TURISTICHE.pdf
    Alla fine trovi un modello che puoi anche semplificare perché di fatto il contratto turistico si basa su un semplice accordo regolato piú dal Codice Civile ( http://www.immobiliare1.it/guida/immobiliare/5_codcivile_locazione_e_affitto.pdf) che da leggi particolari. Basta un semplice accordo che preveda principalmente :
    1. Indicazione della esclusiva finalitá turistica ( no lavoratori trasfertisti o residenti nel tuo comune)
    2. Durata della locazione
    3. Canone
    A questi tre fondamentali puoi aggiungere tutte le pattuizioni (nel rispetto della legge generale ) che vuoi per tutelarti ( pagamento, come devono riconsegnare la stanza, eventuali depositi cauzionali, orari check in check out etc)

    Molto importante é che evidenzi che la locazione avviene senza FORNITURA DI SERVIZI proprio perchè sei un privato e non un affittacamere imprenditore (quindi niente pulizie giornaliere, cambi biancheria o tipici servizi alberghieri).

    Dato che la materia del Turismo é regolata dalla Regione, fatti un salto a vedere se la tua regione ha delle specifiche regolamentazioni o adempimenti (di solito ci possono essere piccole differenze tra una e l'altra) e approfitta per vedere come funziona da te il Bed and Breakfast che potrebbe essere una formula interessante che va molto di moda di questi tempi e che non prevede particolari adempimenti normativi o fiscali.
    Potrebbe anche esserci una associazione di b&b locale con un sito dove potresti aggregarti e avere maggiore visibilitá e possibilitá.
    In ogni caso online ci sono migliaia di siti dove i proprietari possono promuovere una stanza per affitto turistico o una seconda casa e molti funzionano bene!

    Per la locazione transitoria puoi trovare molti informazioni online: é difatto una formula di affitto che soddisfa esigenze temporanee transitorie che puó durare fino a 18 mesi ( studenti o lavoratori). In questo secondo caso potresti farti un giro delle agenzie immobiliari della tua cittá e offrire la tua stanza o immobile per questo tipo di contratto.

    Fai una mini ricerca di mercato sulla tua cittá: c'é una universitá o ci sono aziende che hanno bisogno di sistemare propri dipendenti per periodi definiti? C'e' un movimento turistico? Decidi sulla base di queste considerazioni.
    In bocca al lupo
     
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  20. Simona Beche

    Simona Beche Membro Junior

    Altro Professionista
    Tips sei stato impeccabile!ti aggiornerò grazie ed a presto
     

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