Acquisto casa all' asta

[Mescal]

Ciao a tutti.. non c'è proprio nessuno che sa fornirmi delle risposte?

 

[Vania Cassin]

Ciao Mescal,
proverò a essere esaustivo anche se il consiglio di rivolgerti a un professionista può essere più che sensato.

1- la maggior parte degli immobili venduti tramite procedure giudiziarie hanno difformità varie che tu non sei obbligato a sanare a meno che:

1.a tu intenda rivendere l'immobile (il notaio è obbligato, prima della stipula di un atto di vendita, a verificare varie cose tra cui conformità catastale, conformità impianti, certificazione energetica, certificato abitabilità)

1.b le difformità non siano tali da creare un aumento di cubatura (e/o) superficie lorda di pavimento), in tal caso, se ci fosse un controllo incorreresti in sanzioni varie

1.c le difformità non giustifichino un reale motivo di fastidio per i tuoi vicini che potrebbero a quel punto querelarti e obbligarti a ripristinare lo stato di fatto denunciato con spese legali, tempo perso + punto 1.b (vedi ad esempio tetti rialzati, apertura di finestre che danno sulla camera del palazzo di fronte o simili..)

In merito alla sanabilità, prova a contattare il perito (c'è sicuramente la sua firma in fondo alla perizia), magari allettandolo col fatto che se ne potrebbe occupare direttamente lui se è abilitato.
Per quanto riguarda le servitù, quella che indichi è la pomposa e formale definizione di costituzione di "servitù" che ti avrà indicato il perito in perizia ma non dici se effettivamente ce ne sono o meno. Le servitù devono essere elencate come trascrizioni nella cronistoria del ventennio (che è una delle domande a cui il perito risponde per compilare la perizia. Fai attenzione che qualche perito le infila tra le formalità pregiudizievoli che non centrano nulla).

2- Non avendo la dichiarazione di fine lavori, chiaramente non puoi avere il certificato di abitabilità che ne consegue. Anche questo documento non ti serve fino a quando non vorrai vendere (o locare) l'immobile.
Puoi comunque richiedere una nuova dichiarazione inizio lavori con un professionista qualificato e ottenere il documento, ovviamente se l'immobile ha i requisiti.

3- Ultimo ma non ultimo le cancellazioni ipotecarie: fanno fede tutte quelle presenti fino all'atto di pignoramento che vengono cancellate normalmente a spese dell'aggiudicatario ma a cura del delegato alla vendita o del tribunale (leggi: tu paghi, loro fanno).
Il costo è relativo alle imposte di bollo facilmente quantificabili, nel tuo caso sei ampiamente sono i 400 € per la cancellazione dell'iscrizione volontaria (mutuo) e della trascrizione del pignoramento. Il problema sorge quando alcuni delegati alla vendita, profittando di un discreto buco normativo, si assegnano le parcelle che chiederebbero a un normale cittadino per tali cancellazioni. Nel tuo caso i delegati sono già pagati per questo servizio direttamente dal tribunale o dal creditore procedente. Purtroppo non sta scritto da nessuna parte in maniera esplicita (il delegato ha il compito di svolgere tutte le funzioni "correlate" alla vendita, compresa la custodia dell'immobile per la quale può delegare terze parti... purtroppo "correlate" vuol dire tutto e niente).

In bocca al lupo per il possibile acquisto.

Cassin

 

[quattrofrecce]

Per le cancellazioni... non confondiamo le trascrizioni con le iscrizioni..
Le trascrizioni sono soggette a tassa fissa e quindi con un costo contenuto.
Attenzione invece alle iscrizioni!
Se sono volontarie (mutuo) si cancellano anch'esse con tassa fissa, ma se sono legali o giudiziali sono soggette alla tassazione dello 0,50% sul montante iscritto (+ tasse fisse). .. E allora, in certi casi, altro che 1000/1500 €uro....
Controlla bene se restano a carico dell'aggiudicatario e in caso affermativo fai bene i conti prima.

 

[Umberto Granducato]

il notaio è obbligato, prima della stipula di un atto di vendita, a verificare varie cose tra cui conformità catastale, conformità impianti, certificazione energetica, certificato abitabilità

Si per prima, terza e quarta considerando che la conformità catastale è comunque una dichiarazione delle parti ossia il notaio non controlla nulla.
No per la seconda: il notaio chiede se ci sono i certificati, ma non verifica niente

 

[marco tartari]

Per le cancellazioni... non confondiamo le trascrizioni con le iscrizioni..
Le trascrizioni sono soggette a tassa fissa e quindi con un costo contenuto.
Attenzione invece alle iscrizioni!
Se sono volontarie (mutuo) si cancellano anch'esse con tassa fissa, ma se sono legali o giudiziali sono soggette alla tassazione dello 0,50% sul montante iscritto (+ tasse fisse). .. E allora, in certi casi, altro che 1000/1500 €uro....
Controlla bene se restano a carico dell'aggiudicatario e in caso affermativo fai bene i conti prima.

Concordo quanto affermi

 

[marco tartari]

comunque il problema più grosso è lo sgombero, se la casa è occupata senza titolo ti
fanno sudare sette camice, hanno voglia di dire che la formula esecutiva sul decreto
è efficace, oggi con l'emergenza abitativa ci si mettono di mezzo le associazioni il comune
è giostrano l'ufficio le giudiziario.
A me è accaduto così

 

[bebo1972]

spiegati meglio tartari..grazie

 

[Mescal]

Grazie mille a Vania Cassin per la risposta articolata e chiara, e grazie anche a Quattrofrecce per le sue precisazioni.
A dire il vero non sono ancora riuscita a capire con chiarezza le spese che dovrò supportare in merito alle benedette ipoteche..

3- Ultimo ma non ultimo le cancellazioni ipotecarie: fanno fede tutte quelle presenti fino all'atto di pignoramento che vengono cancellate normalmente a spese dell'aggiudicatario ma a cura del delegato alla vendita o del tribunale (leggi: tu paghi, loro fanno).
Il costo è relativo alle imposte di bollo facilmente quantificabili, nel tuo caso sei ampiamente sono i 400 € per la cancellazione dell'iscrizione volontaria (mutuo) e della trascrizione del pignoramento.
....

Cassin

Per le cancellazioni... non confondiamo le trascrizioni con le iscrizioni..
Le trascrizioni sono soggette a tassa fissa e quindi con un costo contenuto.
Attenzione invece alle iscrizioni!
Se sono volontarie (mutuo) si cancellano anch'esse con tassa fissa, ma se sono legali o giudiziali sono soggette alla tassazione dello 0,50% sul montante iscritto (+ tasse fisse). .. E allora, in certi casi, altro che 1000/1500 €uro....
Controlla bene se restano a carico dell'aggiudicatario e in caso affermativo fai bene i conti prima.

Appurato il fatto che la perizi parla di TRASCRIZIONI (scritto proprio in stampatello), dove trovo le "imposte di bollo facilmente quantificabili" o a quanto ammonta la "tassa fissa"?
L'ipoteca volontaria è di 125 mila su un mutuo di 250 mila. L'atto esecutivo o pignoramento cautelare ammonta a 13 mila...

Sono andata al casto e ho fatto richiesta di poter visionare le DIA e altri documenti. Ho sentito il custode giudiziario per alcune delucidazioni, ma ho udito tante parole e pochi concetti.. se non l'avermi ribadito che dovrò versare un 20% di spese presunte... anche se non capisco come si possa raggiungere una cifra così contando che è prima casa...

Assumerei volentieri un mediatore informato che mi aiutasse a capire se c'è qualche inghippo in questo apparente affare.. trovarlo!

comunque il problema più grosso è lo sgombero, se la casa è occupata senza titolo ti
fanno sudare sette camice, hanno voglia di dire che la formula esecutiva sul decreto
è efficace, oggi con l'emergenza abitativa ci si mettono di mezzo le associazioni il comune
è giostrano l'ufficio le giudiziario.
A me è accaduto così

Grazie Marco, a dire il vero prima di andare a vedere la casa ho parlato con i vicini proprio per capire se fosse occupata, e ho fatto vari sopralluoghi, in vari orari, per esserne più che certa, quindi quello è uno dei pochi punti su cui vado proprio tranquilla .

 

[Tovrm]

Il 20% di spese comprende compenso per il professionista delegato (l'ammontare del compenso viene stabilito dal giudice in base al valore di aggiudicazione), le spese vive (bolli, visure e quant'altro) ed i costi per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni. Comprende inoltre le imposte (4% se prima casa, 10% negli altri casi).

In genere viene richiesto di versare tale importo (forfettario) insieme al saldo del prezzo di acquisto. La somma viene versata in un libretto vincolato il cui rendiconto ti verrà consegnato al termine di tutti gli adempimenti. In genere è difficile superare tale cifra e spesso, dunque, residua un importo che ti verrà restituito con l'estinzione del libretto, dedotti gli oneri di cui sopra.

 

[Vania Cassin]

La cancellazione di un'ipoteca volontaria è pari a € 35 mentre il pignoramento € 262 (non hanno importanza gli importi che sono da calcolarsi come base imponibile solo nel caso di ipoteche legali e giudiziali che nel tuo caso non sono presenti; in questi casi, oltre all'imposta di bollo, si aggiunge lo 0,5% degli importi iscritti)