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  1. fabio79

    fabio79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto mi presento, mi chiamo Fabio e vi scrivo da Assisi, ho scoperto questo forum indagando su vari motori facendo ricerche sui dubbi che mi sono venuti in merito all' acquisto della mia casa.
    Circa tre anni fa dopo varie ricerche io e mia moglie riusciamo a trovare la casa che faceva al caso nostro, una porzione di bifamiliare proprio qui ad Assisi, ad un passo da tutti i servizi ma praticamente indipendente, con un piccolo giardino (in comune), una bella mansarda, annessi esterni, cantina e un grande appartamento, certo, non proprio a buon mercato ma abbordabile facendo qualche sacrificio.....
    Premetto che l' acquisto è stato fatto tramite agenzia ed eravamo seguiti da un nostro legale di fiducia.
    Facciamo la proposta in agenzia, versiamo la caparra, andiamo dal notaio, facciamo il compromesso, nel frattempo facciamo qualche piccolo ammodernamento e poi l' atto di compravendita, il tutto dopo la perizia della banca per il mutuo.
    Fin qui tutto ok!
    Quasi subito iniziano i problemi, problemi di convivenza con l' inquilino del piano di sotto, cosa che nessun perito e nessun tecnico può prevedere, e dopo tre anni di sopportazione che non sto qui a raccontare decidiamo di andarcene da casa "nostra".
    Essendo in una zona di forte afflusso turistico pensiamo di adibire la casa a bed & breakfast e traslocare lontano dai suddetti soggetti (in affitto.....e ho detto tutto!).
    Vado in municipio, vado all' ufficio promozione turistica e comincio a raccogliere informazioni sui passi da seguire per l' inizio dell' attività.
    Facendo varie considerazioni decidiamo di contattare un geometra (amico) per realizzare 2 bagni in camera e rendere fruibile al meglio l' appartamento e durante i lavori (mai realizzati) di riaprire una finestra precedentemente murata dai vecchi proprietari, nel frattempo comincio anche a muovermi per procurarmi il certificato di agibilità (obbligatorio per una struttura ricettiva).
    Premetto che il certificato di agibilità il giorno dell' atto non ci è stato fornito perchè l' immobile è antecedente al 1967 e quindi (a detta del notaio e dell'ì agenzia) i precedenti proprietari non erano tenuti a fornirmelo........
    A questo punto cominciamo ad andare sul "pratico" viene il geometra a casa, gli fornisco le mappe catastali (uniche in mio possesso, allegate all' atto con tanto di timbro del tecnico dell' epoca) e iniziamo a fare tutti i rilievi del caso.
    Qui inizia una serie di scoperte sulla casa che hanno dell' incredibile, finestre inesistenti, muri portanti che sono fondelli, balcone più corto della metà, insomma difformità piuttosto sostanziose tra carta e mattoni.
    Fin qui ancora credendo alla buona fede dei venditori imputammo tali incongruenze ad un "errore grafico", cosa abbastanza diffusa al tempo.
    A questo punto ormai che c' ero decido di far controllare tutta la proprietà e di farmi fare un grafico sullo stato di fatto dell' immobile, con conseguente ricerca di tutto lo storico della casa e tutti i "titoli abitativi".
    Signori, i risultati sono stati sconvolgenti, veniamo a sapere che sull' immobile ci sono 2 condoni edilizi (di cui uno rigettato) il sottotetto è un metro più alto, in pratica c' è una mansarda di 100 mq praticamente abitabile (secondo il grafico iniziale il punto più alto doveva essere circa un metro) gli annessi esterni (mensionati nell' atto di compravendita come wc e ripostiglio) non esistono da nessuna parte, il cancello d' ingresso carrabile della corte scopriamo che invece doveva essere un garage che a questo punto non si sa di chi è, benchè non esista (manca una parete ma c' è la porta.....sembra assurdo ma è così).......andando avanti con la discussione, vostra pazienza permettendo posterò qualche foto.
    Ora dopo tutto questo papello sperando di non avervi annoiato troppo arrivo a quelli che secondo me sono i punti focali della situazione.
    1) nell' atto di compravendita il venditore dichiara che sull' immobile non ci sono ne condoni ne pendenze di alcun tipo, posso scrivere esattamente la dicitura nell' atto nel caso servisse.
    Nella proposta di acquisto fatto in sede di agenzia proprio nella parte dedicata la parte venditrice ha dichiarato "NULLA".
    2) il certificato energetico, che tra l' altro mi è stato fornito in ritardo (molto dopo l' atto) risulta totalmente non corrispondente al vero (e non di poco).
    L' immobile è stato valutato in classe "D", ho visto che in questo forum ci sono molti professionisti quindi capiranno sicuramente il mio dubbio e quello del mio geometra. la casa è in mattoncini pieni, la caldaia (del 1999) è al piano interrato, l' impianto idrico è in tubi di ferro senza isolante, i termosifoni sono in ghisa, gli infissi non sono a taglio termico........e c' è di peggio..........insomma un' evidente e spudorata classe "G".
    3) scopro facendo tutte queste indagini che il piano interrato "dove si trova la mia caldaia" e la mia cantina sono stati scavati tra le fondamenta della casa. ( nel disegno originale dell' epoca che sono riuscito miracolosamente a reperire non esiste)
    Insomma, riassumendo, alla luce di questi fatti che avrò il piacere di documentarvi con scannerizzazioni degli atti, dei condoni, delle fotografie fatte in maniera piuttosto sommaria (tanto per capirci...finestre coperte da rami in fiore e da tende svolazzanti) ovviamente il tutto omettendo nomi e cognomi di tutti i personaggi in causa.
    Ringraziandovi anticipatamente per la pazienza per essere arrivati alla fine di questo 3d, spero di avere buoni consigli per il seguito di tutta la vicenda, vi ringrazio per il lavoro che fate in questo forum che è prezioso per chi lavora tutta la vita per avere una casa e dare un futuro ai propri figli pensando che la cosa più sana per la continuità della loro vita sia mettergli un tetto sicuro sulla testa!


    ripeto........non è tutto! ho provato ad essere sintetico...........siamo solo a metà dei problemi!..........
     
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  2. fabio79

    fabio79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    secondo voi posso far annullare l' atto?
    oppure rivalermi in qualche modo sul venditore?
     
  3. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'annullamento dell'atto deve avvenire tramite giudice e gli estremi per richiederlo ci sono tutti...senti un legale e prova a chiedere prima un fortissimo risarcimento a chi ti ha venduto casa....sempre che tali abusi e difformità siano sanabili,, in caso contrario rimane solo l'annullamento
     
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  4. fabio79

    fabio79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per il tuo parere alessandro, infatti sto mettendo in mano tutto ad un avvocato, in effetti molte difformità secondo un primo parere del mio geometra (siamo solo al' inizio) non sono sanabili e comunque, anche sanando il sanabile le spese sono esorbitanti, considerando anche le varie sanzioni della paesaggistica (questo luogo è patrimonio mondiale dell' unesco, le leggi sono severissime).
    Infatti non riesco a capire come hanno potuto realizzare tutto questo......
    Non riesco a capire come mai nessuno si sia accorto di tutto questo, ci sono riuscito io, privato cittadino, ignorante in materia e non ci sono riusciti professionisti pagati e tengo a precisare "profumatamente" proprio per essere tutelato.
    Se avessi saputo tutto, avrei sicuramente acquistato un altro immobile!
     
  5. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Le agenzie non sono obbligate ad un controllo tecnico a meno che non gli venga conferito esplicito incarico che andrebbe, comunque, espletato da un tecnico competente e le agenzie non lo sono anche se...lavorando abitualmente sulle stesse zone, si impara a conoscerne le problematiche. In effetti è strano che non abbiano avuto almeno il dubbio che potesse esserci qualche problema. Comunque bisogna sempre farsi seguire da un tecnico di fiducia e controllare prima di impegnarsi o, almeno, inserire una clausola sospensiva.
     
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  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, a parer mio ( beninteso sulla base di quello che dici, poi una lettura delle carte potrà cambiare il tutto ) non credo che ci siano estremi per annullare l'atto, per alcuni motivi che ti elenco:
    1 - qualunque cosa abbia scritto in proposta il venditore, quello che fa fede, alla fine di tutto , è l'atto notarile... atto che tu hai firmato per accettazione e che ti lega ( consapevolmente o incosapevolmente ) alla conoscenza della situazione, per questo motivo credo che ti sarà difficile invocare qualche vizio occulto o di forma, anche perchè è facile che gli stessi proprietari fossero all'oscuro di tutto.
    2 - l'immobile è ante 1967 per cui in linea di massima molti documenti e molti strafalcioni tecnici sono normali e comprensibili, credo che la soluzione migliore sia quella di affidarsi ad un tecnico " navigato " della zona e con lui vedere cosa e come è sanabile.
    Fabrizio
     
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  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mancanza di conformitá=nullità dell'atto...puoi dichiarare quello che ti pare in atto ma la norma è imperativa e non derogabile...l'atto può essere dichiarato nullo!
     
  8. fabio79

    fabio79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    vi ringrazio per le risposte.
    Voglio precisare alcune cose, magari per rendere un pò più chiara la situazione.
    1) i venditori sono anche i costruttori.
    2) nell' atto notarile la parte venditrice dichiara che l' immobile ha tutto in regola e che non ci sono ne condoni ne ipoteche.
    A me l' immobile andava bene, tanto è vero che lo ho acquistato, ma credo che sia stato obbligo dei venditori menzionarlo nell' atto, avrei potuto decidere in precedenza di optare per un altro immobile oppure trattare sul prezzo visto che ora mi trovo in un calvario di spese e perdite di tempo bestiali, so benissimo che si può acquistare una casa con un condono edilizio ma penso sia stato mio diritto saperlo!
    3) il fatto che ci siano tali problemi rendono invendibile l' immobile e questo mi sembra un danno piuttosto rilevante.
    4) anche nel preliminare fatto prima in agenzia e poi dal notaio, proprio nella parte dedicata a questo argomento è stato scritto "NULLA".

    Alla luce di questo cercate di capire i miei sospetti, le cose stanno uscendo fuori esponenzialmente.

    Ci sono state anche tante altre faccende poco chiare che magari esporrò nel corso della discussione, altrimenti avrei dovuto iniziare l' argomento scrivendo la "divina commedia"! :)

    per quanto riguarda l' agenzia, mi sento solo di imputargli un pò di faciloneria e un pò di superficialità, anche nel mio mestiere non sono tenuto a tante cose, ma a volte qualche premura in più verso chi ti paga non ci sta male!........ovviamente non lo pretendo! :) Mettiamola così, per quanto riguarda lo stile ho visto esempi migliori. ;)
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Diciamo che da quello che descrivi ci sono gli estremi e tanti per una causa. L'unico grosso problema e' che se capiti in situazioni di questo genere anche se hai ragione passeranno anni prima che possa essere fatta valere vista la cronica lentezza delle giustizia italiana.Sarebbe sempre opportuno fare le verifiche del caso prima di procedere con l'acquisto onde evitare problemi poi.
     
  10. fabio79

    fabio79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie anche a te per la risposta od1n0!
    In effetti come ho già premesso proprio per tutelarmi oltre ad aver pagato un agenzia ed un notaio ho pagato anche un avvocato proprio per evitare fregature, ma la cosa che ripensandoci mi da seriamente da pensare è il fatto che anche il perito della banca che è venuto a fare le sue verifiche alla modica cifra di 700 euro non abbia riscontrato niente ed abbia fatto in modo di farci ottenere il mutuo.
    Anche la banca stessa....... mi ha concesso un mutuo su un bene che risulta abusivo in molte sue parti, sprovvisto di importanti titoli abitativi (pertanto invendibile) ........... non so cosa pensare, se smettessi un giorno di pagare che cosa mi pignorerebbero? e soprattutto come fanno a recuperare il loro capitale se l' oggetto risulta invendibile? credo che neanche all' asta potrebbero metterlo.
    Comunque per aggiornarvi sulla situazione, in questo momento il geometra si trova negli archivi del comune a recuperare tutto quello che esiste su questo fabbricato e per continuare la procedura.
    Poi sono consapevole della tempistica della giustizia italiana, comunque in questo immobile ci abito, è mio e non mi butta fuori nessuno, pertanto la mia fretta è relativa ;)
    Anzi, con la mancata apertura dell' attività di b&b credo che ci siano gli estremi per ulteriori danni.
    Non sono uno sciacallo ma quando vedo il marcio e vengo preso in giro mi altero, specie se si parla di casa.......un bene su cui una persona investe i risparmi di una vita ed in più si indebita con una banca!
     
  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ahhh...pure il mutuo...mi era sfuggito! La nullità vale anche per l'atto di mutuo e se esce fuori il problema con la banca, non vorrei essere nei panni del perito...
    Per quanto riguarda l'asta, che non è il tuo caso, in presenza di abusi si vende lo stesso e poi sono problemi dell'acquirente....
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa Alessandro66 , concordo con te... ma la mancanza di conformità, deve essere rilevata dal Notaio ed in sede di atto, postuma non è che abbia tanto valore... oltre che generare una serie di problemi. Fabrizio

    Io credo che forse si stia creando malinteso tra requisiti per la vendibilità della casa e requisiti per adibire l'immobile a B&B
     
  14. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Assolutamente no...il Notaio non è obbligato a fare controlli sulla conformità urbanistica e catastale, a meno che non riceva esplicito incarico...fa fare la dichiarazione alle parti che è tutto conforme e lui sta a posto...essendo la dichiarazione evidentemente mendace, l'atto è nullo...poi, che serva il giudice per dichiarare la nullità, è un altro discorso....poi scusa, se tu la rilevi in sede di atto, l'atto lo rimandi, come minimo, quindi non stipuli un atto nullo...la norma prevede proprio la nullità per gli atti stipulati in mancanza di conformità...
     
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  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quello che non hai pagato pero' e' un tecnico per verificare la conformità urbanistica prima di procedere all'acquisto. Il notaio non ha responsabilità una volta che in atto c'e' la dichiarazione di conformità del venditore o di un suo tecnico.Per quel che riguarda l'agibilità non e' vero che il venditore non e' obbligato a fornirtela se tu la richiedi. E' vero pero' che le parti possono derogare in atto di comune accordo.Il fatto che sia ante 67 non significa che non debba avere il certificato di agibilità che e' previsto dal 1934.
    L'agenzia men che meno a meno che non abbia occultato volutamente le informazioni. Quell che mi stupisce e' che il perito della banca non abbia fatto i dovuti controlli.....
     
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  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non deve essere rilevata basta che ci sia dichiarazione di conformità catastale e riferimento ai titoli edilizi. La responsabilità poi e' di chi fa la dichiarazione mendace.
     
  17. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' così. Quoto al 101%.
    E quanto sostenuto da studiopci sarebbe troppo comodo per tanti marpioni che ci sono in giro...
     
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  18. fabio79

    fabio79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in effetti le mie perplessità sono le stesse vostre, soprattutto per quanto riguarda la perizia della banca.
    Ho citato il fatto del b&b solo per farvi capire per quale motivo sono arrivato a scoprire tutte queste magagne, tante non sono stato nemmeno a citarle (parlo di tubi, fili, cavi, pali, tubi del gas, tettoie, rimesse attrezzi etc...etc...).
    Il problema del certificato di agibilità è soprattutto legato al fatto di non poter vendere l' immobile in caso di bisogno.
    Comunque il fatto è certo, posso credere alla buona fede sia dell' agenzia che del notaio, le dichiarazioni mendaci sono state fatte dai venditori questo è indubbio.
    Anzi, credo (è solo un mio parere, magari un notaio magari iscritto a questo forum potrebbe delucidarmi) che con tali dichiarazioni abbiano indotto il notaio a commettere un falso ideologico e per quanto ne ho potuto capire la cosa è penale![DOUBLEPOST=1395749153,1395748906][/DOUBLEPOST]
    infatti nell' atto di compravendita questa parte inizia con testuali parole "la parte venditrice dichiara che.........." il notaio si è limitato a fare il suo lavoro.
     
  19. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    mi trovo più o meno nelle tue condizioni...venditore che dichiara nel rogito la presenza dell'agibilità...e con mio stupore invece nel momento di rivendere la casa ho scoperto che non è stata rilasciata....il notaio ha solo preso atto delle dichiarazioni del venditore ed acquirente mentre l'unica verifica obbligatoria è stata la presenza o meno di pignoramenti sulla casa...
    per quanto riguarda il venditore la dichiarazione rientra nel falso ideologico ovvero nel penale...ora da qui a dire che l'atto è nullo secondo me ce ne passa (visto anche la lentezza della giustizia in Italia) inoltre chi ti assicura che:
    se denunci il venditore sia civilmente che penalmente tu riesca a riprendere quanto versato, potrebbe far fallire la società...potrebbe non avere nulla di intestato e così via....certo vinceresti la causa ma anche con atto nullo e quindi tu ridai la casa indietro non è detto che lui abbia i soldi da restituire...spero di essermi spiegato....
     
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  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per le opportune verifiche, riporto qui di seguito l'art. 1-bis. ( aggiunto ) della legge n° 122 / 2010
    - Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".

    Continuo a credere che la problematica non sia così facilmente risolvibile attestando colpe o altro al Notaio o alle dichiarazioni mendaci, dell'una o dell'altra parte, la situazione deve avere un'attenta disanima da parte di un tecnico preparato che possa verificare laddove e se ci sono problematiche urbanistico o di altro tipo, non dobbiamo dimenticare che si tratta di un immobile edificato ante 1967 ( quindi ogni eventuale abuso o altra mancanza viene di fatto sanata ), penso che l'atto non si possa definire nullo " de facto " e/o in maniera così semplicistica, in quanto il Notaio è obbligato per legge alla conformità catastale quindi alla verifica della corrispondenza delle piantine catastali con la situazione reale e degli intestatari, eventuali abusi o altro devono essere rilevati con apposito mandato e comunque la dicitura " ante 67 " unita alle dichiarazioni rese , in quanto lenzuolate ... lo pone al sicuro; non dimentichiamo che acquistare un'immobile con abusi non sanati è possibile oltre che prassi relativamente comune... l'abuso è ( purtroppo ) in alcuni casi come il gioco della scopa... quando e se la musica si ferma chi è con la scopa in mano paga pegno.
     
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