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SGTorino

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NUOVI RISCHI PER CHI ACQUISTA CASA DA CHI LA RIVENDE ENTRO IL QUINQUENNIO
La nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013, emanata dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, ha inferto un ulteriore colpo al mercato immobiliare andando a minare la tranquillità di chi vuole acquistare un'abitazione e coinvolgendo, indirettamente, gli operatori di settore, primi fra tutti gli agenti immobiliari.
In attesa di capire se questa interpretazione sarà accolta ed applicata sistematicamente a livello nazionale, è probabile che altre Direzioni regionali dell'Agenzia delle Entrate decidano di seguire, "motu proprio", la linea tracciata dai loro colleghi toscani, nel qual caso sarà bene chiarire, fin da subito, con il proprio notaio di riferimento, la linea da seguire già in fase di trattativa.
Entrando nel merito, l'AdE della Toscana ha rivolto la sua attenzione alle cessioni di immobili "prima casa" entro i cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui il venditore non proceda al riacquisto entro l'anno (come previsto dalla nota II bis, comma 4, dell'art. 1 della "TARIFFA PARTE I" allegata al D.P.R. n. 131/1986), questi dovrà versare all'erario la differenza tra quanto ha pagato grazie al beneficio e quanto avrebbe dovuto corrispondere in caso di acquisto senza il beneficio fiscale "prima casa", maggiorato dalla sanzione e dagli interessi di mora.
Nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, la Direzione toscana ha stabilito che sia legittimo rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell'immobile.
Cerchiamo di capire il perché.
L'obbligazione tributaria è garantita da un privilegio dello Stato; in questo caso, la garanzia è data dal bene acquistato, a suo tempo, dall'attuale venditore, con il beneficio fiscale.
La nota in questione, richiamando alcune sentenze della Corte di Cassazione, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l'atto agevolato.
La differenza è sostanziale.
Infatti, se il credito dello Stato sorgesse solo al termine dell'anno concesso per il riacquisto, l'acquirente non patirebbe alcuna conseguenza, avendo sottoscritto l'atto notarile prima del sorgere del privilegio, come chiaramente sancito dal comma 4 dell'art. 2772 cod. civ.(Crediti per tributi indiretti):"Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili".
In questo caso, invece, è l'acquirente (il cui atto d'acquisto è ovviamente successivo al precedente atto d'acquisto agevolato del suo dante causa) a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato sia destinato a soddisfare il creditore privilegiato e cioè lo Stato.
E' comunque importante sottolineare che il privilegio decade entro 5 anni dalla registrazione dell'atto agevolato, per cui questo termine non può essere soggetto ad interruzione od a sospensione.
Detto ciò, appare doveroso per l'agente immobiliare portare a conoscenza delle parti il problema della tutela dell'acquirente. Pare che il primo orientamento che si stia registrando negli studi notarili sia quello di fare versare al venditore, a garanzia, un assegno pari all'importo che questi dovrebbe all'erario in caso di mancato riacquisto entro l'anno. Tale somma sarà restituita dietro presentazione di una dichiarazione di rogito in cui si attesti l'avvenuto riacquisto entro il termine annuale (ovvero alla decadenza del privilegio, qualora i 5 anni siano trascorsi prima del decorso del termine annuale fissato per il riacquisto).



 

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NUOVI RISCHI PER CHI ACQUISTA CASA DA CHI LA RIVENDE ENTRO IL QUINQUENNIO
La nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013, emanata dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, ha inferto un ulteriore colpo al mercato immobiliare andando a minare la tranquillità di chi vuole acquistare un'abitazione e coinvolgendo, indirettamente, gli operatori di settore, primi fra tutti gli agenti immobiliari.
In attesa di capire se questa interpretazione sarà accolta ed applicata sistematicamente a livello nazionale, è probabile che altre Direzioni regionali dell'Agenzia delle Entrate decidano di seguire, "motu proprio", la linea tracciata dai loro colleghi toscani, nel qual caso sarà bene chiarire, fin da subito, con il proprio notaio di riferimento, la linea da seguire già in fase di trattativa.
Entrando nel merito, l'AdE della Toscana ha rivolto la sua attenzione alle cessioni di immobili "prima casa" entro i cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui il venditore non proceda al riacquisto entro l'anno (come previsto dalla nota II bis, comma 4, dell'art. 1 della "TARIFFA PARTE I" allegata al D.P.R. n. 131/1986), questi dovrà versare all'erario la differenza tra quanto ha pagato grazie al beneficio e quanto avrebbe dovuto corrispondere in caso di acquisto senza il beneficio fiscale "prima casa", maggiorato dalla sanzione e dagli interessi di mora.
Nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, la Direzione toscana ha stabilito che sia legittimo rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell'immobile.
Cerchiamo di capire il perché.
L'obbligazione tributaria è garantita da un privilegio dello Stato; in questo caso, la garanzia è data dal bene acquistato, a suo tempo, dall'attuale venditore, con il beneficio fiscale.
La nota in questione, richiamando alcune sentenze della Corte di Cassazione, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l'atto agevolato.
La differenza è sostanziale.
Infatti, se il credito dello Stato sorgesse solo al termine dell'anno concesso per il riacquisto, l'acquirente non patirebbe alcuna conseguenza, avendo sottoscritto l'atto notarile prima del sorgere del privilegio, come chiaramente sancito dal comma 4 dell'art. 2772 cod. civ.(Crediti per tributi indiretti):"Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili".
In questo caso, invece, è l'acquirente (il cui atto d'acquisto è ovviamente successivo al precedente atto d'acquisto agevolato del suo dante causa) a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato sia destinato a soddisfare il creditore privilegiato e cioè lo Stato.
E' comunque importante sottolineare che il privilegio decade entro 5 anni dalla registrazione dell'atto agevolato, per cui questo termine non può essere soggetto ad interruzione od a sospensione.
Detto ciò, appare doveroso per l'agente immobiliare portare a conoscenza delle parti il problema della tutela dell'acquirente. Pare che il primo orientamento che si stia registrando negli studi notarili sia quello di fare versare al venditore, a garanzia, un assegno pari all'importo che questi dovrebbe all'erario in caso di mancato riacquisto entro l'anno. Tale somma sarà restituita dietro presentazione di una dichiarazione di rogito in cui si attesti l'avvenuto riacquisto entro il termine annuale (ovvero alla decadenza del privilegio, qualora i 5 anni siano trascorsi prima del decorso del termine annuale fissato per il riacquisto).



Bravo hai postato una notizia im portante.
 
B

beppebre

Ospite
Per quanto si tratti di un argomento interessante non è una novità, ed è già stato affrontato in questo forum.
 
A

Abakab

Ospite
Nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, la Direzione toscana ha stabilito che sia legittimo rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell'immobile.
Da quanto sopra non mi sembra che ci sia un obbligo ma mettono in guardia l'acquirente di cosa potrebbe accadere.
Per mia esperienza queste somme sono state versate solo a fronte di ferma richiesta di pochi notai.
 

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