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  1. CARAMIA1979

    CARAMIA1979 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vi scrivo per una questione inerente la vendita di una prima casa prima dei cinque anni dall'acquisto, fatto salvo l'obbligo di riacquisto entro i 12 mesi da parte di chi vende.

    Chi compra l'immobile (o meglio il notaio di loro fiducia) prospetta questa ipotesi: in caso di mancato riacquisto di una prima casa da parte del venditore e in caso di sua insolvenza nel pagare le imposte (cioè la differenza tra le imposte prima casa già versate e quelle come seconda casa), l'agenzia delle entrate si rifarebbe ipotecando l'immobile oramai divenuto di proprietà di terzi.

    Per tutelarsi da questa eventualità, il compratore intende chiedere al venditore di lasciare in deposito presso il notaio la differenza d'imposta così da tutelarsi. Tale cifra, peraltro significativa, dovrebbe essere restituita al venditore solo al momento in cui questi riacquisti un altro immobile con i privilegi prima casa.
    Mi appare una procedura strana e priva di fondamento ( tra l'altro non vedo come il venditore, dipendente statale a tempo indeterminato, possa nel caso non comprare un altro immobile entro dodici mesi e sottrarsi al pagamento delle imposte dovute).


    Qualcuno mi sa dare ragguagli in merito? Grazie anticipatamente.
     
  2. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è la prima volta che vedo fare qualcosa del genere, ma se non è stato pattuito prima non credo che il venditore possa essere costretto a farlo.
     
  3. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Di solito è il notaio che non rogita senza la riserva
     
    A Ponz e PROGETTO_CASA piace questo messaggio.
  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si ma non c'è un obbligo, non è come un'ipoteca non frazionata...

    Auguri :sorrisone:
     
    A elisabettam piace questo elemento.
  5. CARAMIA1979

    CARAMIA1979 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi potete spiegare meglio come funziona tale "riserva": materialmente chi detiene la cifra e a quali condizioni il denaro viene svincolato? Soprattutto, il venditore che garanzie ha del rientro della cifra (che di fatto sarebbe denaro suo finché non supera il limite dei 12 mesi)?
    Intanto grazie a tutti per le risposte.
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La tiene il notaio in deposito, e viene svincolata a fronte del successivo acquisto.

    Se hai intenzione di procedere a questo successivo acquisto e non ti serve quella liquidità direi che non ci sono grossi problemi, viceversa secondo me non possono costringerti.
     
    A ingelman e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' un onere pecuniario (differenza d'imposta) oltre la sanzione e interessi che di fatto segue solo il venditore anche se ci sono diverse scuole di pensiero a riguardo.

    C'è la tendenza del Notaio per maggiore tutela a consigliare di far lasciare tale differenza d'imposta oltre la sanzione del 30% e interessi a deposito presso il notaio stesso ma non può in alcun modo imporlo

    (del resto non esiste ancora nulla di sanzionabile se il venditore riacquista entro i 12 mesi)

    come del resto il venditore potrebbe decidere di non riacquistare e pagare la differenza d'imposta oltre gli interessi ma evitandosi la sanzione, questo prima che che ci sia un accertamento d'ufficio che non può essere fatto se non alla scadenza dei 12 mesi.


    auguri :festa::festa:
     
    A CheCasa! e elisabettam piace questo messaggio.
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Auguri :festa::torta:
     
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  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A elisabettam piace questo elemento.
  10. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Qualche Notaio per tutelare al 100% l'acquirente pretende questa prassi che mi sembra anche giusta.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  11. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Come non c'è un obbligo: vai a leggere i preliminari ed i rogiti quando si parla di vendita libera da ipoteche, gravami, etc.
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo, ma che il Notaio possa poi effettivamente imporla ho qualche dubbio.
    Poi può rifiutarsi di ricevere l'atto.

    Ehm, solo per imparare, cosa intendi nello specifico?

    Mi è capitata una situazione analoga qualche tempo fa, e su richiesta specifica al Notaio mi è stato risposto che sì, loro lo facevano ma non c'era un obbligo in tal senso.
    Tant'è che l'atto è stato stipulato senza trattenere le somme.
     
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perché?
     
  14. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Nelle proposte, preliminari e rogiti il venditore si impegna sempre a vendere in assenza di ipoteche ed anche gravami quindi se fai il preliminare ed esiste oggettivamente questo gravame futuro come si puo' dire che il notaio deve rogitare facendo finta di nulla?
    Cosa diversa se le parti si accordano.
    ESEMPIO DI PRELIMINARE:
    La parte Promittente Venditrice garantisce che l’unità immobiliare in oggetto è di sua esclusiva proprietà e disponibilità e che sarà trasferita libera da ipoteche, pignoramenti, sequestri, liti, privilegi, oneri anche fiscali, diritti reali di godimento spettanti a terzi e da qualsivoglia trascrizione pregiudizievole che ne possa impedire la libera vendita ed il godimento.
     
  15. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non sono sicuro che rientri in quella casistica, ed in ogni caso è l'acquirente che, consigliato dal notaio, può pretendere.
    Che poi al notaio come sostituto d'imposta la cosa possa creare problemi è secondario agli interessi delle parti.

    Comunque nel mio caso la cosa era nota all'acquirente, da agenzia ovviamente va avvertito il proprietario che verosimilmente dovrà lasciare la somma in deposito dal notaio e, se non gli stesse bene, bisogna che l'acquirente ne sia informato.
     
  16. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Certo è l'acquirente che puo' pretendere ci sia una somma a garanzia ma spetta al Notaio informarlo dei rischi. Naturalmente non si arriva mai a situazioni drastiche quando una famiglia vende per ricomprare perché è lo stesso acquirente che comprende la situazione.
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    "ADE:
    Domanda
    Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agenzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie.

    Risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi."
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  18. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Quando hai posto questa domanda ?
     
  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se le cose stanno così, allora rimangono solo i fastidi per il notaio come sostituto d'imposta (e quelle del venditore, ma se è cosciente del fatto sono affari suoi).

    Tra l'altro il famoso cliente che ha accettato l'atto senza la trattenuta della somma era persona pratica di fiscalità.
     
  20. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non è mia....l'ho rimediata ma, a meno che non siano cambiate le norme e l'imposta di registro non sia stata trasformata da complementare a principale....direi che la risposta sia ancora valida...
     

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