La banca può ipotecare solo una quota di un immobile in comproprietà ?

[collega]

Cari colleghi, dopo un po di tempo che non scrivo sul Forum, sono nuovamente a chiedervi di aiutarmi per risolvere 2 problemi riguardanti le quote di un immobile ricevuto in eredità dai miei genitori.

1° PROBLEMA
Circa 2 anni fa, una mia parente, anche lei coerede di quest'immobile di cui vi sto parlando, a causa di suoi problemi finanziari si è indebitata con una banca la quale, non potendo recuperare il debito, ha iscritto ipoteca sulla quota di appartenenza dela parente citata.
Ora io mi domando, poichè in realtà queste quote non esistono in quanto non è mai stata fatta alcuna divisione, nè giudiziale, nè volontaria ma soltanto risultanti catastalmente, è possibile che una banca abbia potuto, anche a mia insaputa iscrivere ipoteca. Ho sempre saputo che il catasto è un ente probatorio e non certifica la proprietà. La banca secondo un mio modesto parere avrebbe dovuto accertarsi che le quote esistessero veramente attraverso un atto notarile o quanto meno una scrittura privata tra le parti che erano d'accordo a dividere le quote come risultanti in catasto.

2° PROBLEMA
Secondo Voi è possibile acquistare la quota di questa mia parente come iscritta al Catasto?

Come potrei fare ?

Grazie anticipatamente

 

[collega]

Rispondo a TOPCASA:

sul 1° problema:
Ho gia fatto le visure ipotecarie e risulta che la banca ha iscritto ipoteca sulla quota della mia parente ( quota risultante solo catastalmente).
Quindi praticamente non si può vendere l'imobile se non viene cancellata quest'ipoteca giudiziale, oltretutto con grave danno economico per tutti gli altri eredi comproprietari.

 

[topcasa]

Rispondo a TOPCASA:

sul 1° problema:
Ho gia fatto le visure ipotecarie e risulta che la banca ha iscritto ipoteca sulla quota della mia parente ( quota risultante solo catastalmente).
Quindi praticamente non si può vendere l'imobile se non viene cancellata quest'ipoteca giudiziale, oltretutto con grave danno economico per tutti gli altri eredi comproprietari.

Ma come ha iscritto ipoteca è assurdo

 

[Alex1966]

Scusi, ma le sostiene che la sua parente è "coerede", ergo la quota dell'immobile le è pervenuta in virtù di una successione che avrebbe dovuto essere annotata in Conservatoria.
Prescindendo dal problema che cela qualche cosa che non quadra, l'immobile si può vendere, chi ha detto che non si può fare?
Trovato l'acquirente si conforta la banca confermandole che al rogito si estingue il debito. Con la stessa premessa si può vendere addirittura un immobile pignorato!
Ad ogni modo le banche si permettono più o meno di tutto, fino a che non trovano qualcuno che nelle dovute sedi e modalità glielo contesti.

 

[topcasa]

Scusi, ma le sostiene che la sua parente è "coerede", ergo la quota dell'immobile le è pervenuta in virtù di una successione che avrebbe dovuto essere annotata in Conservatoria.
Prescindendo dal problema che cela qualche cosa che non quadra, l'immobile si può vendere, chi ha detto che non si può fare?
Trovato l'acquirente si conforta la banca confermandole che al rogito si estingue il debito. Con la stessa premessa si può vendere addirittura un immobile pignorato!
Ad ogni modo le banche si permettono più o meno di tutto, fino a che non trovano qualcuno che nelle dovute sedi e modalità glielo contesti.

Appunto quell'ipoteca se esiste va contesta con apposita opposizione.

 

[collega]

L'ipoteca è giudiziale, quindi è il magistrato a dover dare parere favorevole alla cancellazione dopo aver estinto il debito con la banca. Il notaio non può rogare se prima non e in possesso di questo atto emesso dal tribunale.

Sul 2° problema nessuno mi ha ancora risposto: vorrei sapere da voi se è possibile, una volta cancellata l'ipoteca giudiziale, poter acquistare le quote di questa parente anche se trattasi di quote fittizie e non di quote stabilite attraverso una divisione volontaria o giudiziale. questo per me è importante saperlo.
Grazie ancora.

 

[Manzoni Maurizio]

Cosa sono le quote fittizie? Se è comproprietaria può vendere le proprie quote saldando il debito e cancellando l'ipoteca.

 

[collega]

Le quote fittizie sono quote stabilite idealmente e non legalmente attraverso un atto notarile o una scrittura privata di divisione volontaria tra le parti. In Catasto le quote vengono stabilite soltanto ai fini fiscali ma quando entrano in gioco altre problematiche di tipo legale, queste non fanno testo. Ecco perchè dico che la banca ha commesso un fatto illegale nel trascrivere un ipoteca su una quota che di fatto non esiste e ciò,secondo me, può essere contestato.

Aspetto ancora qualche risposta sul 2° problema. Se nessuno mi vuole rispondere, ringrazio e chiudo quì la discussione.

 

[Ponz]

Quota fittizia... intendi una quota indivisa?

In un caso che mi è capitato, su una quota del 50% di proprietà di una delle parti c'erano ipoteche giudiziali per 175k su un controvalore di appena 60k, la proprietaria di questa quota era stata incastrata per aver fatto firma in una sas per una amica, che aveva aperto un locale dove la stessa lavorava come sguattera (si lo so, bischera, ma capita).

Ho personalmente seguito la pratica per far acquisire la quota all'altra parte pro-bono, visto che un minimo di esperienza ce l'avevo... ci abbiamo messo 5 e più anni, dove all'inizio il curatore aveva fatto un illecito mandando all'asta l'intera proprietà a 170k, mai battuta perchè chiaramente non in regola. Sostituito il tipo facilone il nuovo curatore viene da me contattato.

Alle altre aste è stata proposta con valori partenti da 90k (!) per la quota indivisa del 50%, finita chiaramente deserta... il curatore un po' resiste e quindi aspettiamo...

Alla fine l'ha ripresa all'asta a 35k (33k base, rilancio minimo 2k).

Questo per dire come una ipoteca esagerata su una quota finisca per danneggiare anche il debitore... ma purtroppo può capitare di essere "bloccati", specie se il rapporto del debito/valore è squilibrato...

Quanto è l'ipoteca (anzi di quanto è il debito) e quanto è il valore della quota?

 

[Kurt]

Si tratta di proprietà indivisa con quote di proprietà come previste dal codice civile o dal testamento (non essendo indicato il rapporto che legava il de cuius ai diversi eredi non possiamo conoscere quale delle due ipotesi si sia verificata) ed è da questi documenti che scaturiscono le percentuali di proprietà.

Stabilito che esiste una comproprietà il creditore può agire verso tutti i beni del soggetto debitore, tant'è che ha iscritto ipoteca solo sulla quota della debitrice.
Eventuale opposizione può essere fatta in ragione di motivi nascenti dal titolo che ha consentito l'iscrizione o da errori procedurali, nulla rileva se il bene è in comproprietà. L'assenso all'iscrizione è necessario solo in ipotesi di ipoteca volontaria (garanzia per un prestito).

Per quanto riguarda la possibilità d'acquistare la quota della debitrice la vedo dura. Nel senso che la vendita prevede che la debitrice sia concorde a vendere, poi si possono stabilire tutti gli accordi che si voglkiono con la banca ma in atto deve essere sempre espressa la libera volontà della debitrice. Non sappiamo se questa volontà sarà espressa e se sarà consenziente al blocco del corrispettivo a favore della banca.

Se ci fosse la volontà di vendere limitando al massimo i danni economici allora la trattativa con la banca sarebbe più semplice contando su alcuni elementi di fatto:
a) le banche hanno svalutato pesantemente i crediti incagliati (a circa il 50% del
presumibile prezzo di realizzo in asta dell'immobile - in questo caso della quota
- dedotte le spese per il realizzo);
b) il tempo è denaro. Una procedura di vendita in asta comporta anni di gestione
e di fermo dl denaro. Meglio pochi maledetti ma subito piuttosto che un
qualcosa di incerto in un lontano futuro;
c) la gestione oltre che costi per la banca comporta rogne per i funzionari che la
gestiscono e che sono valutati per quanto fanno rientrare nelle casse della
banca. Funzionari differenti da quelli che hanno erogato il credito e che
vedono i loro MOL gravati dalle perdite sui crediti;
d) i valori degli immobili venduti in asta sono molto inferiori alle perizie effettuate
dai periti dei Tribunali. Del resto visto che di denaro in giro c'è ne poco, chi
l'ha decide i prezzi. Le banche lo sanno.
e) in ipotesi di vendite per % di proprietà indivise è difficile che un terzo acquisti.
Di conseguenza uno o più degli altri comproprietari possono acquistare in asta
a prezzi molto inferiori rispetto a quelli possibili in libera trattativa. (soluzione
che privilegerei se fosse coinvolto nella vicenda)

Naturalmente questo in linea generale poi gli ammontari in gioco fanno la differenza.
Kurt