L'introduzione nel Codice Civile dell'articolo 1469 bis e successivi, grazie alla legge 52/96, ha comportato modifiche sostanziali nei principali modelli contrattuali tra soggetti su due piani diversi e diseguali: consumatore da una parte e operatore/professionista dall'altra. Quest'ultimo -a differenza del consumatore- agisce nell'ambito della propria attivita' professionale o imprenditoriale, e la conoscenza della materia oggetto del contratto sara' superiore a quella del cliente.
Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compra-vendita immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo la conclusione dei contratti.
Le clausole coinvolte sono:
- irrevocabilita' dell'incarico
- penale in caso di recesso
- esclusiva
- foro competente per le controversie
L'irrevocabilita' dell'incarico
E' il primo atto da analizzare nel conferimento di un incarico all'agente immobiliare.
Puo' essere inserita esclusivamente se valida per entrambi i contraenti -cliente e mediatore. L'irrevocabilita' a carico del solo cliente, potrebbe essere contestata ed annullata in giudizio, perche' potrebbe rientrare tra le clausole vessatorie. Di conseguenza si dovrebbe pagare una penale, che, per il cliente, non dovrebbe essere eccessiva. Per il mediatore vi e' il concreto rischio che -agendo il giudice per annullare e cancellare dal contratto la clausola vessatoria- il contratto stesso rimanga privo di previsione di penale, rendendo alquanto ostico ottenere un risarcimento per violazione dell'irrevocabilita'.
Penale in caso di recesso
E' manifestamente eccessiva quella clausola penale che prevede il pagamento di un importo sproporzionato rispetto all'attivita' conclusa dall'agente al momento dell'indebita revoca (questo nel caso in cui il cliente non puo' dimostrare l'inadempienza quale causa della revoca al mandato, poiche' non ci sarebbe violazione contrattuale).
Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:
- quella che precedentemente era l'unica: il pagamento di una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbe ancora essere ritenuta valida quando il mediatore ha ben lavorato e non c'e' stata conclusione dell'affare solo per ingiustificata motivazione del cliente;
- e una nuova, decisamente ridotta, applicabile nei casi in cui il mediatore non puo' dimostrare l'esito favorevole e conclusivo della sua attivita'.
L'ordinamento stabilisce che la penale e' esigibile solo se e' previsto che il professionista -nel caso di sua inadempienza- debba versare al cliente il doppio della cifra richiesta per lo stesso scopo.
L'esclusiva
Secondo quanto consigliato dalla Camera di Commercio di Milano, questa clausola deve essere sottoposta a trattativa delle parti; e consiglia di lasciare in bianco lo spazio del modulo pre-stampato dove si prevede la sua accettazione. Cosi' si evitano contestazioni che, invece, sarebbero legittime se la clausola fosse sottoscritta contestualmente alla firma dell'atto. La valutazione resta comunque indicativa, e la giurisprudenza puo' eventualmente modificare quanto presupposto a livello di dottrina.
Il foro competente
Secondo la legge e' quello del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio.
fonte Aduc.it
Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compra-vendita immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo la conclusione dei contratti.
Le clausole coinvolte sono:
- irrevocabilita' dell'incarico
- penale in caso di recesso
- esclusiva
- foro competente per le controversie
L'irrevocabilita' dell'incarico
E' il primo atto da analizzare nel conferimento di un incarico all'agente immobiliare.
Puo' essere inserita esclusivamente se valida per entrambi i contraenti -cliente e mediatore. L'irrevocabilita' a carico del solo cliente, potrebbe essere contestata ed annullata in giudizio, perche' potrebbe rientrare tra le clausole vessatorie. Di conseguenza si dovrebbe pagare una penale, che, per il cliente, non dovrebbe essere eccessiva. Per il mediatore vi e' il concreto rischio che -agendo il giudice per annullare e cancellare dal contratto la clausola vessatoria- il contratto stesso rimanga privo di previsione di penale, rendendo alquanto ostico ottenere un risarcimento per violazione dell'irrevocabilita'.
Penale in caso di recesso
E' manifestamente eccessiva quella clausola penale che prevede il pagamento di un importo sproporzionato rispetto all'attivita' conclusa dall'agente al momento dell'indebita revoca (questo nel caso in cui il cliente non puo' dimostrare l'inadempienza quale causa della revoca al mandato, poiche' non ci sarebbe violazione contrattuale).
Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:
- quella che precedentemente era l'unica: il pagamento di una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbe ancora essere ritenuta valida quando il mediatore ha ben lavorato e non c'e' stata conclusione dell'affare solo per ingiustificata motivazione del cliente;
- e una nuova, decisamente ridotta, applicabile nei casi in cui il mediatore non puo' dimostrare l'esito favorevole e conclusivo della sua attivita'.
L'ordinamento stabilisce che la penale e' esigibile solo se e' previsto che il professionista -nel caso di sua inadempienza- debba versare al cliente il doppio della cifra richiesta per lo stesso scopo.
L'esclusiva
Secondo quanto consigliato dalla Camera di Commercio di Milano, questa clausola deve essere sottoposta a trattativa delle parti; e consiglia di lasciare in bianco lo spazio del modulo pre-stampato dove si prevede la sua accettazione. Cosi' si evitano contestazioni che, invece, sarebbero legittime se la clausola fosse sottoscritta contestualmente alla firma dell'atto. La valutazione resta comunque indicativa, e la giurisprudenza puo' eventualmente modificare quanto presupposto a livello di dottrina.
Il foro competente
Secondo la legge e' quello del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio.
fonte Aduc.it
