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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'introduzione nel Codice Civile dell'articolo 1469 bis e successivi, grazie alla legge 52/96, ha comportato modifiche sostanziali nei principali modelli contrattuali tra soggetti su due piani diversi e diseguali: consumatore da una parte e operatore/professionista dall'altra. Quest'ultimo -a differenza del consumatore- agisce nell'ambito della propria attivita' professionale o imprenditoriale, e la conoscenza della materia oggetto del contratto sara' superiore a quella del cliente.
    Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compra-vendita immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo la conclusione dei contratti.

    Le clausole coinvolte sono:
    - irrevocabilita' dell'incarico
    - penale in caso di recesso
    - esclusiva
    - foro competente per le controversie

    L'irrevocabilita' dell'incarico
    E' il primo atto da analizzare nel conferimento di un incarico all'agente immobiliare.
    Puo' essere inserita esclusivamente se valida per entrambi i contraenti -cliente e mediatore. L'irrevocabilita' a carico del solo cliente, potrebbe essere contestata ed annullata in giudizio, perche' potrebbe rientrare tra le clausole vessatorie. Di conseguenza si dovrebbe pagare una penale, che, per il cliente, non dovrebbe essere eccessiva. Per il mediatore vi e' il concreto rischio che -agendo il giudice per annullare e cancellare dal contratto la clausola vessatoria- il contratto stesso rimanga privo di previsione di penale, rendendo alquanto ostico ottenere un risarcimento per violazione dell'irrevocabilita'.

    Penale in caso di recesso
    E' manifestamente eccessiva quella clausola penale che prevede il pagamento di un importo sproporzionato rispetto all'attivita' conclusa dall'agente al momento dell'indebita revoca (questo nel caso in cui il cliente non puo' dimostrare l'inadempienza quale causa della revoca al mandato, poiche' non ci sarebbe violazione contrattuale).
    Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:
    - quella che precedentemente era l'unica: il pagamento di una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbe ancora essere ritenuta valida quando il mediatore ha ben lavorato e non c'e' stata conclusione dell'affare solo per ingiustificata motivazione del cliente;
    - e una nuova, decisamente ridotta, applicabile nei casi in cui il mediatore non puo' dimostrare l'esito favorevole e conclusivo della sua attivita'.
    L'ordinamento stabilisce che la penale e' esigibile solo se e' previsto che il professionista -nel caso di sua inadempienza- debba versare al cliente il doppio della cifra richiesta per lo stesso scopo.

    L'esclusiva

    Secondo quanto consigliato dalla Camera di Commercio di Milano, questa clausola deve essere sottoposta a trattativa delle parti; e consiglia di lasciare in bianco lo spazio del modulo pre-stampato dove si prevede la sua accettazione. Cosi' si evitano contestazioni che, invece, sarebbero legittime se la clausola fosse sottoscritta contestualmente alla firma dell'atto. La valutazione resta comunque indicativa, e la giurisprudenza puo' eventualmente modificare quanto presupposto a livello di dottrina.

    Il foro competente

    Secondo la legge e' quello del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio.

    fonte Aduc.it
     
  2. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quale cliente ?? Il Cliente Venditore o il cliente Acquirente ?? :occhi_al_cielo:
     
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  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bella domanda: direi l'acquirente
     
  4. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ma se l'oggetto del contendere è la vendita dell'immobile dove potrebbero entrare in gioco anche "gli usi e consuetudini" della provincia, in caso di controversia...potrebbe avere più logica la residenza del Venditore o quella dovo e sito l'immobile.
    facciamo delle ipotesi limite:
    1) Abitazione sito nella provincia A, venduto dal Sig. Venditore che risiede nella provincia B, che viene acquistato dal Sig. Acquirente che risiede nella provincia C...quale foro si indica ?
    2) Un cittadino degli stati uniti acquista un casale nel Chianti....in caso di controversia ti parebbe logico che il foro competente sia lo stato di New York ??
     
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  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    .........mmmhhhhh...... ma dai!
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si parla di esclusive e penali. io dire venditore
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Calma.... era ironico....
     
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  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il foro che viene solitamente indicato ė quello della sede del professionista, che solitamente coincide con il luogo in cui sorge o si deve eseguire l'obbligazione.

    Ipotesi limite che non inquadrano il problema:
    - Abitazione sita a Roma venditore di Trieste, acquirente di Enna. Quale foro?

    -Un cittadino di new York acquista un casale nel Chianti di proprietà di un filippino: ti pare logico che il foro competente sia a Manila?

    L aduc ė in contrasto con le CCIAA: credo che l aduc abbia toppato
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si parla di casi dell'Unione è una deduzione di sentenza della corte di strasburgo
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il foro competente in genere è quello in cui si trova l'immobile.

    Ricordiamo comunque che quelle citate sopra sono le clausole vessatorie secondo l'ADUC e comunque le Associazioni dei Consumatori e non per legge....
     
    A mosca, Umberto Granducato, Antonello e 1 altro utente piace questo messaggio.
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo, con la tua esposizione.
     
  12. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sono le norme del codice civile applicate in caso di negozi giudirici (contratti,vendite, ecc) concluse fuori dai locali dell'imprenditore con una persona fisica. E' il caso di vendite on line o televendite o altro e potrebbe forse applicarsi anche a contratti firmati a casa del consumatore (tipo i ns. incarichi di acquisizione)
     
  13. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Indendo dire che nei casi che ho decritto il foro competente è sempre la residenza o il domicilio del cliente
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Acquistare o vendere un immobile non è la stessa che acquistare o vendere un televisore o un'enciclopedia...

    Le Associazioni dei Consumatori tentano di imporle anche nel nostro settore ma non c'è nulla di veramente definito.
     
    A elisabettam piace questo elemento.
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si magari se acquista un amerciano qui il foro competente è americano? forse per quando riguarda l'unione europea
     
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Grazie... spesso si tende a confondere ;)
     
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