Acquisto al grezzo - IVA lavori di completamento

[Fatter]

Ciao a tutti,
ho fatto il preliminare per l'acquisto di un immobile al grezzo (mancano pavimenti, sanitari, porte) da adibire a prima casa e ho dato in permuta la mia attuale casa + differenza. Rogiteremo tra qualche mese per lasciare al venditore il tempo di vendere la mia casa. Nel frattempo io entro nel possesso della casa nuova e comincio i lavori di completamento. Per l'acquisto del grezzo l'IVA è al 4% (agevolazione prima casa), ma per i lavori di ultimazione? Non sono riuscito nonostante diverse ricerche a trovare risposte esaurienti. Tali lavori sarebbero commissionati ad imprese diverse dalla ditta costruttrice.
Grazie a tutti
Paolo

 

[Kurt]

Dipende.
Se fai un contratto di appalto in cui paghi chiavi in mano all'impresa e lei compra tutti i materiali tutto ti sarà fatturato al 4%.
Se invece compri tu i materiali e l'impresa li installa pagherai IVA al 4% su tutto ciò che potresti portare via dalla casa (anche se solo teoricamente) p.es. i sanitari mentre pagherai IVA al 21% su tutto quello che non puoi portar via senza spaccarlo p.es. i pavimenti.

Nel sito dell'Agenzia delle Entrate ci sono delle guide in materia di aplicazione IVA nei lavori edilizi

 

[Fatter]

Grazie della risposta; commissionerò i lavori a 2,3 imprese (idraulico, muratore e piastrellista). Ognuno di questi mi fatturerà materiali più posa, quindi dovrei rientrare nell'ipotesi IVA al 4%?

 

[Kurt]

Si. Ricordati di dare la dichiarazione di diritto alle agevolazioni

 

[Fatter]

Ultima questione per sgombrare il campo da equivoci: in questi gg comincerò a commissionare i primi lavori, però io attualmente non sono proprietario dell'immobile in quanto ho solo registrato un preliminare (vi accedo a titolo di possesso in quanto concessomi dal venditore proprio ai fini di questi lavori) e lo diverrò ovviamente al rogito. Stante questa situazione di fatto, posso comunque chiedere ai fornitori l'IVA al 4%?

 

[Kurt]

No. In quanto non sei proprietario e quindi non può essere prima casa.
La norma prevede che il diritto esista al momento in cui avviene il pagamento o la prestazione, quindi potrai godere dell'agevolazione dal momento in cui divieni proprietario. In altre parole se oggi paghi p.es. 10.000 euro non godi dell'IVA al 4% poi divieni proprietario, dai la dichiarazione e paghi altri 10.000. Questi hanno IVA 4%

 

[Fatter]

Mi viene però un dubbio: ho fatto inserire nel preliminare di acquisto che al momento del rogito avrò le caratteristiche per agevolazione prima casa; questo mi consente -a detta del notaio- di farmi fatturare gli acconti che dovrò pagare fino al rogito al 4%, anche se non sono ancora proprietario. Ma allora perchè non può valere anche per i lavori di completamento, visto che comunque perseguono lo stesso scopo, ossia ultimare una prima casa?

 

[Kurt]

Quelli che paghi sulla casa sono acconti sul prezzo finale di vendita che al momento in cui rogiti sarà regolato al 4%. In quel momento potrai fare le dichiarazioni di Legge sicuro di non commettere mendacio.
Infatti, l'art. 6 DPR 633 recita "Le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili" aggiungo io non rilevando sino a quel momento il versamento di corrispettivi. Quindi il Tuo notaio ti ha dato un'indicazione corretta.

Purtroppo, le prestazioni di appalto sono prestazioni di servizi e per quanto riguarda le prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto relativi all’ampliamento e al completamento di una "prima casa" l'AdE ha ritenuto che sia applicabile l’aliquota ridotta del 4%, e che a tal fine chi commette i lavori, ove non possieda anche un’altra abitazione nel medesimo comune, diversa da quella che va ad ampliare o completare, sia legittimato a dichiarare all’appaltatore di non essere titolare di diritti su altra abitazione nel comune (circolare 219/RE del 2000)

Cioè tu al momento in cui vengono eseguiti i lavori ed effettuati i pagamenti non sei legittimato a fare quella dichiarazione in quanto possiedi già un immobile "prima casa".

Devo però aggiungere che con opportuni contratti il problema potrebbe trovare soluzione. P.es. oggi i contratti di servizi seguono un criterio IVA in base al quale la prestazione è resa al momento del pagamento del corrispettivo. Basta che il pagamento sia effettuato nel momento in cui tu puoi fare la dichiarazione senza commettere mendacio

 

[Fatter]

Grazie della risposta; ma quindi in questo caso l'IVA sarebbe ad aliquota ordinaria? 21%?

 

[gcaval]

Se fai un contratto di appalto in cui paghi chiavi in mano all'impresa e lei compra tutti i materiali tutto ti sarà fatturato al 4%.

Sei certo di questo?
A me risultava che i lavori di finitura, ristrutturazione e quant'altro sono al 10%.

Puoi cortesemente citarmi la fonte?
Grazie mille