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  1. Alessandro Spinello

    Alessandro Spinello Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, sto valutando l'acquisto di una casa a schiera di testa. Si tratta di un immobile per il quale è stato richiesto il permesso di costruire nel 2007. I lavori sono iniziati nel 2008 e sospesi nel 2009 per il fallimento dell'azienda costruttrice.
    Nel 2014 tutto il lotto è stato acquisito in saldo stralcio da una società immobiliare che ha sistemato alcune cose e ha dato in gestione i lavori di completamento ad una nuova impresa.
    Attualmente la casa si trova al grezzo avanzato, mancano solo le porte, i rivestimenti e i sanitari.
    La casa è accatastata in F3.
    Sto trattando con l'azienda venditrice, ma quando ho chiesto info sulla garanzia postuma mi hanno risposto che essendo una casa ormai iniziata quasi 10 anni fa da un'altra impresa, loro possono garantire solo per 2 anni i lavori di completamento e nulla più.
    Volevo capire se questo è corretto.
    Grazie
     
  2. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Interessante quesito... per chi risponderà aggiungerei l'ulteriore domanda :1)la garanzia decennale parte dalla fine dei lavori o dal l'agibilità ?
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Loro avranno tutta la documentazione dall'inizio della costruzione calcoli cementi armato ecc. Questa documentazione seguirà il fabbricato fino dall'ottenimento della fine lavori e sarà indispensabile per la richiesta di agibilità. Il mio consiglio é quello di affidarti ad un tecnico il quale verifica il tutto. Da parte loro dato che ti vendono allo stato grezzo ci dovrà essere tale garanzia. Questa garanzia viene rilasciata dalla fine lavori ma in realtà l'impresa precedente al fine del rilascio avrebbe dovuto aprire la richiesta con l'inizio dei lavori e avrebbe dovuto consegnare alla società di assicurazione la documentazione man mano mi spiego? Questa polizza quindi é divisa in due dalla partenza dei lavori fino al completamento. Se tutto a posto la società di assicurazione garantisce.
    Ora incarica un architetto che risale a tutto. É un tuo diritto come acquirente della casa in costruzione.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Parte dalla fine lavori. Da quel momento si richiede accatastamento e agibilita. Ma la polizza ha un iter dall'inizio. Mica ti assicurano con le bende sugli occhi. L'assicuratore incarica periti che escono nelle varie fasi.
     
  5. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    salve Sig.ra Rosa non ho ben capito da quando parte la garanzia ...
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La fase prima della polizza ha un nome che in questo momento non mi viene in mente e si iniziamo a pagare dei premi. E sulla polizza iniziale si trova la data di apertura.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tecnicamente dall'inizio dei lavori praticamente dalla fine dei lavori. Alla polizza verranno allegati:
    Licenza edilizia fine lavori e richiesta agibilità.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    É un completamento di un iter mi sono spiegata?
     
  9. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    io ho sempre saputo che decorre dalla data di fine dei lavori....
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    eldic ho spiegato tecnicamente come funziona dato il caso di questo utente.
     
  11. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    E sei stata più chiara di me; io facevo solo notare che la posizione dell'azienda subentrante "iniziata nel 2007 quindi ciccia" non è accettabile...
     
  12. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Credo tu stia parlando della C.A.R. (Contractor's All Risk, cioè tutti i rischi del costruttore)
     
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  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si grazie é lei!
     
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  14. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho capito quali sono le case, le sto trattando anche io, le seguo fin dall'inizio della costruzione sono l'altra agenzia che sta trattando il cantiere, sull'acquisto della casa finita chiavi in mano la postuma c'è e viene rilasciata a fine lavori sui preliminari viene scritto che viene consegnata.
    La postuma, si fa a fine lavori, per il discorso grezzo mi diceva l'avvocato che segue il cantiere che la prima società immobiliare attualmente ancora proprietaria ha la responsabilità costruttiva fino al grezzo, però è una società che viene chiusa dopo il passaggio a seguito del saldo a stralcio.
     
  15. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I passaggi sono X (la società ad oggi proprietaria) vende a Y (la società che ha trattato il saldo a stralcio con la banca), Y vende ad W (la società con cui il cliente ha parlato e che completa i lavori nelle abitazioni), W vende al cliente finale.
    Questo perchè W ha la struttura, competenze, accordi con i fornitori per completare le case, Y ha solo trattato il saldo a stralcio e avrebbe comunque dovuto appoggiarsi a terzi per finiture ed impianti da completare ecc.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 23 Febbraio 2015
  16. Alessandro Spinello

    Alessandro Spinello Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, io ho fatto questa domanda perché la settimana scorsa ho parlato direttamente con chi ora vende la casa e da marzo sarà nuovo proprietario e mi è stato detto chiaramente che acquistando la casa anche chiavi in mano, non ci sarà nessuna garanzia postuma, ma solo una garanzia di due anni sui lavori di finitura. Erano presenti anche le altre due agenzie che lei ben conoscerà.
    Io sinceramente ho trovato molte cose poche chiare e ho deciso di abbandonare la trattativa.
    Grazie comunque per la risposta.
     
  17. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questo era un dubbio che era sorto effettivamente anche con un mio cliente, la W dice ci sono i due anni di garanzia sulle finiture (pavimenti ecc. che mancano), l'avvocato della Y mi dice che secondo lui son comunque 10 anche sul resto.
    Comunque la Postuma è : “una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
    Quasi tutti interpretano la garanzia dei 10 anni per danni da difetti strutturali ma ultimamente la giurisprudenza si sta orientando diversamente facendo rientrare in quello che è coperto anche danni ad altre parti prima ritenute con garanzia di due anni, sempre che non derivino da mancata manutenzione o incuria, se dopo 8 anni ho il pavimento in legno strisciato non è che me lo cambiano.
    Io su preliminari che sto facendo per le porzioni finite ho inserito che viene consegnata la Postuma.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 23 Febbraio 2015
  18. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La Confedilizia ha predisposto una guida che spiega il discorso della Postuma, in questa guida dicono verso la fine:

    La giurisprudenza di legittimità ha di recente fornito un’interpretazione estensiva dell’art. 1669 c.c. con riferimento ai gravi difetti costruttivi. Ne consegue che sono da considerarsi tali anche quelle carenze costruttive incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) in grado di compromettere la funzionalità e l'abitabilità dell’immobile.

    Una sentenza logicamente non fa legge, dipende sempre in caso di eventuale contenzioso dove si va a finire, purtroppo in Italia molte norme non sono chiare e spiegate bene, forse perchè si mettono sempre all'ultimo e di corsa a scriverle, facessero le norme con esempi pratici allegati tanto per spiegare cosa dicono sarebbe meglio.
     
  19. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me capita a volte che mi chiamino clienti dopo 7-8 anni che chiedono perchè l'impresa costruttrice non va a sistemargli la porta che cigola o la trave in legno esterna che ora è rovinata perchè il cliente non ha mai fatto manutenzione, ecco quelle cose ritengo logicamente non siano comprese nella postuma perchè alle case bisogna starci dietro come manutenzioni ecc, diverso il caso che la guaina della terrazza si rompe e fa danni dopo 3-4 anni dalla consegna sempre che il cliente abbia trattato bene la terrazza (qualcuno ha detto pompeiana fissata sulla terrazza facendo fori sul pavimento?)
     
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  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    sigh.... il rischio della coibentazione che fa acqua (letteralmente) è il motivo per cui quel cattivone del costruttore non mi vuole fare il giardino pensile.

    ma io lo vojo! lo vojo! lo VOJO!!!!!!!! LO VOJO!!!!!!!!!

    ehm... scusate....
     
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