Il conduttore ha bisogno soltanto di ulteriori 30 giorni, prima di lasciare l'immobile dalla scadenza naturale del contratto. Il conduttore ha inviato al proprietario una raccomandata con ricevuta di ritorno avvertendo il proprietario ed è anche disponibile a pagargli L'AFFITTO per l'intero mese, ma il proprietario ha inviato all'inquilino un telegramma che se alla scadenza non va via gli chiederà i danni! Ma quali danni potrà chiedere all'inquilino, il quale non è mai stato moroso e va via a seguito della lettera di disdetta del proprietario regolarmente presentata all'inquilino. Grazie a tutti per la Vostra collaborazione e aiuto che potete darmi!!
- Autore discussione CIRO FERRARO
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piccola postilla,
semmai il proprietario dovrebbe ricevere la medesima cifra dell'affitto (rivalutata al massimo del 20%) a titolo di indennità di occupazione che, al contrario dell'affitto, non è considerata reddito e quindi non verrebbe tassata.
Per i danni che potrebbe chiedere, questi variano a seconda delle conseguenze che vengono innescate dal mancato rispetto del contratto da parte del conduttore:
es. devo pagare 2500€ al mese per far soggiornare mia nonna un ulteriore mese in una casa di riposo perchè l'appartamento (destinato a lei ed alla sua badante) non è libero..
Ok, per cui eventualmente ci vogliono le prove documentali prima di chiedere i danni, giusto? Ho capito bene? Oppure ci possono essere alternative e o complicazioni? Grazie come sempre a Voi tutti per la collaborazione professionale che mi date.
“È costante l'indirizzo interpretativo di questa S.C. (Cass. n. 7670/93), secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591 c.c., seconda parte, che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonchè all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (Cass. n. 29202 e 23720/08). Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass. n. 4968/97; Cass. n. 993/2002); ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06; 13653/06; 20829/06), con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. n. 6359/95; 1133/99; 4864/2000; 993/02; 9545/2002; 14753/05; 7499/07)”.
IL DANNO
Danno che consisterà nella perdita del maggior corrispettivo, rispetto a quello convenuto, con il conduttore in mora, che una nuova locazione avrebbe consentito.
COME PUO' ESSERE QUANTIFICATO:
- il maggior danno, ex art. 1591 c.c., presuppone l'accertamento in concreto di una lesione effettiva del patrimonio del locatore, la cui dimostrazione non esigerebbe la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto. Il giudice dovrebbe provvedere alla quantificazione del maggior danno operando una valutazione complessiva, anche equitativa, delle risultanze istruttorie.
- il maggior danno debba essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, ritenendo necessaria la dimostrazione di un danno ontologicamente certo.
Infine, le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano solo quando sussiste la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile ancora occupato.In sintesi, tutto si basa sulla capacità di dimostrare e su quanto il giudice entra nel merito.
Considerando i tempi che corrono è strano che un proprietario intimi di andarsene pur sapendo di poter percepire la mensilità...(finito il contratto, non ho un nuovo contratto... mi paghi... perchè non dovrei farti restare?)
Mi fa quindi pensare che ci sia effettivamente un nuovo proprietario o cmq una situazione in cui si possa dimostrare il danno... oppure che ci sono ulteriori motivazioni che non sono emerse in questo 3d...
Grazie Ludovica83 per le tue splendide parole e per questa Tua Risposta completa sotto ogni punto di vista, infatti la vera motivazione che ha provocato tutto ciò è dovuta diciamo per essere gentiluomini, al fatto che c'è' incompatibilità di carattere tra il locatore e il conduttore, poi penso nessuna altra motivazione che non mi sia stata segnalata. Grazie a tutti per la Vostra collaborazione.
Purtroppo i rapporti personali, anche se non dovrebbero rientrare, influiscono in qualsiasi trattativa... in particolare sul buonsenso delle persone.
Può anche essere... perchè se c'è un rapporto "teso" tra loro... non lo escludo.
Quindi potrebbe essere un pretesto maggiore per il proprietario per la causa...
ma considerando 1 mese... e quello che costa una causa... uno potrebbe dire lascio perdere... (Sono tutte ipotesi da considerare... che dipendono molto dal singolo caso e da persona)
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