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  1. joemini

    joemini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti vorrei chiedere un consiglio su una situazione ingarbugliata riguardo una proprietà adibita ad uso commerciale con più proprietari.
    La proprietà è divisa così :
    Soggetto A = 25 % nuda proprietà;
    Soggetto B = 25 % nuda proprietà;
    Soggetto C = 50 % usufrutto;
    Soggetto D = 25 % nuda proprietà + 25 % usufrutto;
    Soggetto E = 25 % nuda proprietà + 25 % usufrutto.
    I soggetti A, B, C appartengono ad una famiglia, mentre i soggetti D ed E appartengono ad un'altra famiglia.
    I soggetti C, D ed E hanno affittato ad una società composta dai soggetti D ed E la proprietà ad uso commerciale, pattuendo un canone di locazione verbalmente di 1500 € ma da contratto soltanto di 500 €.
    Il conduttore dopo 4 anni in cui corrispondeva 1500 €, ha deciso ora di corrispondere soltanto i 500 €.
    Il soggetto C sta cercando di annullare il contratto visto che bonariamente la parte conduttrice non ne vuole sapere di corrispondere la cifra originariamente pattuita.
    La domanda è questa : poichè a gennaio scade il termine dei 12 mesi per inviare lo sfratto, può il soggetto C inviare lo sfratto alla scadenza dei primi 6 anni alla società conduttrice ottenendo l'annullamento del contratto, oppure c'è bisogno che tutti i proprietari inviino la disdetta?
    Se il soggetto C cedesse il suo usufrutto ai soggetti A e B, il contratto potrebbe essere annullato visto che non l'hanno sottoscritto loro?
    C'è qualche altro modo per annullare il contratto?
    Grazie mille per le risposte.
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    1) Il contratto di locazione, andava stipulato dai soli usufruttuari (C,D,E), a favore dei soli conduttori D e E.
    A e B giustamente non hanno titolo per firmare il contratto
    2) Anche se C cedesse l'usufrutto, il contratto rimane in essere.
    3) C potrebbe inviare la disdetta: ma il problema non sono A e B; anche D e E sono a loro volta sia usufruttuari che conduttori. Sicuramente loro non si auto-disdettano. Non saprei dire cosa succeda in tale situazione.
    4) Il canone pattuito sul contratto, salvo diversa specificazione, dovrebbe essere ripartito fra tutti gli usufruttuari: al 50% a C e 25% ciascuno a D ed E: quindi se il canone è € 500, a C spetterebbero solo €250.
    Perchè ciò non accada doveva essere indicato sul contratto che i 500€ sono solo la quota di spettanza del solo C.
    5) Con la disdetta di un contratto commerciale scattano varie condizioni:

    5.1) Se il contratto era 6+6, i locatori possono dare disdetta solo al 11° anno, e non al 5°, salvo i pochi gravi motivi elencati nella legge 392/78
    5.2) Ammessa la possibilità di disdettare, scatta la buonuscita a favore dei conduttori pari a 18 mensilità contrattuali
    5.3) L'attuale conduttore gode del diritto di prelazione sia in caso di vendita che di nuova locazione

    6) L'accordo verbale non ha efficacia nei confronti del conduttore: se invece ne venisse a conoscenza la AdE, credo si profilerebbe una bella sanzione per evasione IRPEF a carico di C, ed evasione imposte di registro a carico di C,D,E.

    La situazione, più che ingarbugliata, direi che è indecorosa ....

    Si può capire il disappunto se la lite è tra parenti: comunque è una buona lezione per chi continua a precepire in nero ..
     
    A ChiaraB di Solo Affitti piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ci vuole un avvocato contrattualista.

    Silvana
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... più che altro un avvocato fiscalista ..... e civilista ...:rabbia: ...


    Vorrai mica dirmi che un avvocato contrattualista riesce a sbiancare un contratto in nero ....!:disappunto:
     
  5. joemini

    joemini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La cosa è veramente indecorosa soprattutto perchè è una cosa in famiglia. Tuttociò è avvenuto alla morte del soggetto F (25 % usufrutto poi passato a C), marito di C e fratello e cognato di D ed E. Alla morte di F il soggetto C ha chiesto a D ed E di regolarizzare il contratto dichiarando i 1500 € al mese che lei percepiva e l'effettiva quadratura del locale ( lo stabile è dichiarato per 90 mq circa mentre è circa il doppio), ma D ed E si sono categoricamente rifiutati e per ripicca corrispondono i 500 € del contratto.
    A proposito se indipendemente C va a dichiarare che lo stabile non è di 90 mq ma di circa 180 mq, il contratto può essere annullato o almeno rinegoziato legalmente e non bonariamente?
     

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