A questo punto però mi sorgono delle domande: posso fare un contratto di sublocazione anche se il contratto di locazione ha come clausola scritta il divieto di sublocare, considerando comunque che il proprietario mi darebbe il suo consenso?
In ogni caso il contratto annuale scade a dicembre e a gennaio lo farei rinnovare togliendo questa clausola.
Poi mi chiedo.. regolarizzando la mia posizione, e ricevendo un controllo dell'agenzia delle entrate, sono a posto o comunque ho da temere per il periodo precedente?
Per quanto riguarda la somma da dichiarare.. io effettivamente pago 700 e sublocherei due stanze a 150 euro ricevendo 300 euro mensili.. devo quindi dichiarare 300-(700/3)?
ll negozio dispositivo che prevede il divieto di sublocazione totale o parziale non comporta la sua applicabilità per tutta la durata del contratto, potendo tu, in un momento successivo (non necessariamente in sede di rinnovo), accordarti con il locatore per la sublocazione parziale dell’immobile: in tal caso potrai essere ammesso a provare il successivo consenso del locatore nei limiti che sono fissati dall’art. 2723 del codice civile che recita: “
Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali”.
Rimane comunque consigliabile formalizzare il nuovo patto, in deroga rispetto al precedente accordo di divieto di sublocazione, in forma scritta (che può essere registrato, nell’esigenza di assicurare certezza e trasparenza all’accordo locatizio, come modifica del contratto originale): il tuo contratto dovrebbe, infatti, riportare questa clausola “
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”.
Mi pare di capire che i rapporti tra te e il locatore siano buoni e che il locatore – come tanti - non voglia accollarsi gli oneri di gestire la mobilità interna all’alloggio, avendo scelto te, unico conduttore (magari perché referente conosciuto e fidato) a cui cedere questa incombenza (a lui probabilmente sgradita). Presta comunque attenzione a quello che andrai a sottoscrivere e, in particolare, alla presenza di una clausola risolutiva espressa nel caso di inadempimento di comunicazione scritta di sublocazione: in questo caso il locatore, se intende avvalersi della suddetta prescrizione, può opporre la risoluzione del contratto di locazione al conduttore perché quest’ultimo non gli ha comunicato l’avvenuta sublocazione parziale, senza che il giudice possa in seguito svolgere qualsivoglia indagine sulla gravità o meno dell’inadempimento.
A questo punto, dovrai spedire preventivamente (ossia prima che il contratto di sublocazione inizi) al locatore una lettera raccomandata contenente i dati identificativi del subconduttore (in modo che il locatore possa eventualmente esprimere il suo gradimento ed esercitare eventuali azioni legali), la durata della sublocazione (la medesima prevista nel tuo contratto oppure un arco temporale inferiore: non può essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dal rapporto locativo originale) e il numero dei locali concessi in sublocazione (come prova a fini dichiarativi) e portare poi in registrazione il contratto all’Agenzia delle Entrate: per la sublocazione (per la quale non è possibile applicare la cedolare secca) valgono le stesse regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n°642/1972 (imposta di registro) e il DPR n°131/1986 (imposta di bollo) a cui, per non tediare, ti rimando.
Riguardo ai proventi (mensili) da sublocazione parziale da dichiarare, posto l’immobile 3/3, supponiamo che tu sublochi 1/3 dell’immobile a Caio e 1/3 a Sempronio, conservando per te 1/3 dell’immobile, i proventi da sublocazione ammonterebbero a € 0,00 (reddito negativo):
Reddito da sublocazione a Caio = 150 – (700 x 1/3) = 150 – 233 =0
Reddito da sublocazione a Sempronio = 150 – (700 x 1/3) = 150 – 223 = 0
Pertanto, nel rigo RL10 in colonna 1 (Redditi) dovrai indicare il reddito da sublocazione percepito, ammontante a € 3.600,00 e in colonna 2 (Spese) le spese sostenute inerenti alla produzione del reddito, corrispondenti, nel caso di specie, ai canoni di locazione commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocata parzialmente (2/3), ammontante a € 5.600,00 (8.400 x 2/3).
Passando ora al quesito riguardante eventuali controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria, a mio avviso, tre sono le considerazioni da farsi.
La prima. Non è per nulla agevole provare l’esistenza di un subcontratto. Proprio per questa ragione, la legge pone l’onere della prova a tuo carico, sei tu che devi vincere la presunzione relativa di esistenza di sublocazione dettata dall’art. 21 della legge n°253/1950, ripreso dal comma 7 dell’art. 59 della legge n°392/1978, adducendo gli specifici motivi che tu ritieni non portino a configurare la sublocazione.
La seconda riguarda le possibili conseguenze della pregressa sublocazione non regolarizzata: è evidente che qui si ripropone, con poche varianti, la stessa situazione di un contratto in nero fra locatore e conduttore. Ne deriva che in caso di sublocazione non registrata, sono plausibilmente applicabili le medesime norme sanzionatorie, previste dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011, per chi non registra un contratto di locazione entro i termini stabiliti dalla legge. Pertanto, il subconduttore che intendesse perseguire l’obiettivo di far emergere fiscalmente la sublocazione, potrebbe segnalare il caso all’Agenzia delle Entrate e ottenere (sempre che il subconduttore lo voglia, perché sarebbe veramente una forzatura, nel caso in cui egli volesse chiudere il rapporto sublocativo, prolungargli l’agonia per altri 4 anni) un contratto “catastale” 4+4, ad un canone annuo ridotto, pari al triplo della rendita catastale. Ora, ammettendo che il subconduttore sia tentato dalla delazione fiscale, gli converrebbe economicamente compiere questo passo? Ma soprattutto. A che pro, se ha lasciato definitivamente l’alloggio?
Le cose, però (come sempre in Italia) non sono così semplici. Le norme sanzionatorie sopra menzionate non si applicherebbero qualora il rapporto di sublocazione fosse nato prima del 7 aprile 2011, ossia prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. n°23/2011: così ha stabilito cinque giorni fa il Tribunale di Napoli in una sentenza (n°11429/013) relativa ad un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato (in buona sostanza, la disciplina sanzionatoria del D.Lgs. n°23/2011 per il Tribunale di Napoli non è retroattiva), con la conseguenza che, nel caso di specie - se l'ufficio di competenza si adeguasse alla pronuncia sopra menzionata (cosa, peraltro, non agevole, avendo quest'ultima effetti civilistici) - l’irregolarità in discorso (se non accertata d’ufficio) andrebbe sanata con l’applicazione della sanzione piena (120% imposta di registro + interessi + imposta ecc.), non essendo più possibile fare ricorso all’istituto del ravvedimento operoso (oltre l’anno le irregolarità non sono più ravvedibili): in pratica basterebbe presentare autodenuncia presso l’ufficio di competenza, l’ufficio accerterebbe le imposte evase, liquidando il cumulo tributario.
