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ARM

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sono proprietario di un appartamento affittato a Roma con contratto transitorio di 18 mesi in scadenza il 20 dicembre il quale esplicitamente vieta sia la sublocazione totale che parziale , regolarmente registrato con l'applicazione di cedolare secca. Gli attuali affittuari hanno già richiesto la possibilità di un nuovo contratto di due anni e sinceramente poichè non hanno creato mai problemi e sono puntuali nei pagamenti, ho detto loro di sì fissando per il 20 sera l'appuntamento per il rinnovo del contratto. Ora.... per puro caso ...scopro che il mio appartamento e non so da quanto tempo.... è su Booking.com in subaffitto per camere in famiglia a 50 / 40 euro a notte.
Perdere gli attuali inquilini anche se non mi hanno avvertito del fatto, mi dispiacerebbe, considerata la regolarità del pagamento che con i tempi che corrono è oro!!!! ma in caso riuscissimo a disciplinare la cosa quali sarebbero i miei doveri ed obblighi legali quale proprietario dell'immobile nei confronti di fisco, questura ecc. ecc. e nel caso non trovassimo un accordo sul nuovo affitto con possibilità di sublocazione
mi chiedo: visto che non sono stati rispettati i termini del contratto, posso trattenere la caparra?
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Trattenere la caparra direi proprio di no.
La caparra (come tu la chiami) è un deposito cauzionale, che normalmente viene costituito per far fronte ad aventuali danni arrecati dall'inquilino nell'immobile.
La problematica da te sollevata non rientra tra i danni materiali.

Accondiscendere a che lìinquilino possa suibaffittare il tuo immobile (in toto o in parte) non mi pare una gran genialata.

Difficilmente saprai chi effettivamente occupa casa tua e se questi è una persona onesta, in regola con lavoro e documenti oppure se si tratta di un extracomunitario clandestino, di un poco di buono o di ricercato e via discorrendo.
Difficilmente potrai avere il polso della situazione ad esempio per quanto riguarda scadenze e rinnovi contrattuali (se non col tuo inquilino).

Per non parlare poi del fatto (e di tutti i probabili eventuali problemi con l'AdE) che il tuo inquilino provvederà a subaffittare ad un prezzo più alto dell'affitto con te concordato (sennò perchè dovrebbe subaffittare).

Perciò, fossi in te eviterei la situazione, ovvero eviterei di autorizzarlo a subaffittare.
Coglierei piuttosto l'occasione di mandare l'attuale inquilino altrove, non rinnovando affatto il contratto in scadenza.

Meglio avere un immobile libero per qualche mese, che avere un imobile locato ma che ti dia delle grane ben più serie.

In ogni caso la decisione spetta a te.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Trattenere la caparra direi proprio di no.
La caparra (come tu la chiami) è un deposito cauzionale, che normalmente viene costituito per far fronte ad aventuali danni arrecati dall'inquilino nell'immobile.
La problematica da te sollevata non rientra tra i danni materiali.

Accondiscendere a che lìinquilino possa suibaffittare il tuo immobile (in toto o in parte) non mi pare una gran genialata.

Difficilmente saprai chi effettivamente occupa casa tua e se questi è una persona onesta, in regola con lavoro e documenti oppure se si tratta di un extracomunitario clandestino, di un poco di buono o di ricercato e via discorrendo.
Difficilmente potrai avere il polso della situazione ad esempio per quanto riguarda scadenze e rinnovi contrattuali (se non col tuo inquilino).

Per non parlare poi del fatto (e di tutti i probabili eventuali problemi con l'AdE) che il tuo inquilino provvederà a subaffittare ad un prezzo più alto dell'affitto con te concordato (sennò perchè dovrebbe subaffittare).

Perciò, fossi in te eviterei la situazione, ovvero eviterei di autorizzarlo a subaffittare.
Coglierei piuttosto l'occasione di mandare l'attuale inquilino altrove, non rinnovando affatto il contratto in scadenza.

Meglio avere un immobile libero per qualche mese, che avere un imobile locato ma che ti dia delle grane ben più serie.

In ogni caso la decisione spetta a te.
..Mah.. Tanta intransigenza potrebbe risultare inutile se non addirittura dannosa.

Di fatto la sublocazione e’ gia’ avvenuta ed avviene tuttora.
Per l’effetto che tale vicenda non ha bisogno di essere autorizzata.

Il contratto stipulato dal sub mandante resta perfettamente regolare.

Con la registrazione di clausole, obbligazioni, imposizioni, depositi, dilazioni o termini, del tutto autonomi e che non influenzano le vicende proprie, dettate dal contratto stipulato con il locatore originale.

A cui resta la facolta’ di opporsi.
Sempre che Vi sia un giustificato motivo, in questo caso inesistente, per invocare la risoluzione del contratto.

Che invece potrebbe si’ scatenare reazioni pericolose proprio per via della ‘catena’ di obbligazioni contratte.

A mio avviso, in questo caso Molto meglio sarebbe regolamentare le vicende, ottenendo un rialzo del prezzo e lasciarle proseguire alla luce del sole.

Se pagamenti, destinazione e custodia sono puntuali Perche’ no?

Al locatore, in ogni caso, resta la facolta’ di agire nei confronti del subconduttore.
Esigendo l’adempimento del prezzo e di ogni altra clausola prevista in quel contratto.
Anche se non erano espresse nell’accordo originale da cui deriva il sub contratto.
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Io starei attenta al tipo di contratto; mi pare che quello transitorio necessiti di motivazioni specifiche per esigenze transitorie di una delle parti, che nel tuo caso non pare siano presenti, ne erano presenti prima.
Per il resto il subaffitto tramite Booking.com non mi pare “pericoloso”, anzi.
A mio avviso, in questo caso Molto meglio sarebbe regolamentare le vicende, ottenendo un rialzo del prezzo e lasciarle proseguire alla luce del sole.
Mi pare saggio regolamentare , con un rialzo del prezzo.
Ma va utilizzato il contratto giusto, e quello transitorio credo non lo sia.
 

ARM

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
grazie a tutti per gli interventi.
Il contratto attuale è Transitorio poichè l'inquilina ha sporto con dichiarazione di atto sostitutivo di notorietà il suo stato di transitorietà ....così come richiesto dall'agenzia che ha redatto il contratto. Il prossimo ovviamente non potrebbe esserlo ... in ogni caso. Preso atto quindi della necessità di un contratto ad Hoc per regolarizzare l'eventuale subaffitto di una o due camere, la terza resta a disposizione degli attuali inquilini, tramite booking.com resta il dilemma:
quali sono i miei obblighi di legge in quanto proprietario? quali rischi, sono io quella tenuta a verificare l'identità ed i documenti dei coinquilini di una notte che prenotano tramite booking? ????????
rispetto a imposte e tasse cosa cambia? ad esempio sull'affitto mensile dato a me è possibile applicare ancora la cedolare secca? come faccio a garantirmi ulteriormente, un'assicurazione? se si quale?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
grazie a tutti per gli interventi.
Il contratto attuale è Transitorio poichè l'inquilina ha sporto con dichiarazione di atto sostitutivo di notorietà il suo stato di transitorietà ....così come richiesto dall'agenzia che ha redatto il contratto. Il prossimo ovviamente non potrebbe esserlo ... in ogni caso. Preso atto quindi della necessità di un contratto ad Hoc per regolarizzare l'eventuale subaffitto di una o due camere, la terza resta a disposizione degli attuali inquilini, tramite booking.com resta il dilemma:
quali sono i miei obblighi di legge in quanto proprietario? quali rischi, sono io quella tenuta a verificare l'identità ed i documenti dei coinquilini di una notte che prenotano tramite booking? ????????
rispetto a imposte e tasse cosa cambia? ad esempio sull'affitto mensile dato a me è possibile applicare ancora la cedolare secca? come faccio a garantirmi ulteriormente, un'assicurazione? se si quale?
clausole, obbligazioni, imposizioni, depositi, dilazioni o termini, del tutto autonomi e che non influenzano le vicende proprie, dettate dal contratto stipulato con il locatore originale.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non puoi rifare un contratto transitorio perchè non si può rinnovare un transitorio.

Fai un contratto regolare 4 + 4 alla cifra che ritieni giusta, togli la clausola del divieto di subaffitto, e metti magari 3 mesi di disdetta anticipata per l'inquilino.
 

Greta Phlix

Membro Attivo
Agente Immobiliare
A me pare scorretto da parte del tuo inquilino subaffittare su booking e chissà su quali altri siti, airbnb ad esempio il tuo immobile senza il tuo consenso e quindi senza averne titolo. Le norme sugli affitti brevi stanno diventando più stringenti e tra le altre cose c'è l'obbligo di registrare gli ospiti sul sito della questura e di incassare la tassa di soggiorno da versare al comune. Io non rinnoverei il contratto, per lo meno non alle stesse condizioni.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
quali sono i miei obblighi di legge in quanto proprietario? quali rischi, sono io quella tenuta a verificare l'identità ed i documenti dei coinquilini di una notte che prenotano tramite booking? ????????
I tuoi obblighi sono registrare il contratto e pagare le relative imposte.
Chiaramente puoi chiedere un affitto più alto, visto anche l'usura più intensa dell'immobile.
Tutto il resto è a carico del locatario/sublocatore, tranne eventuali problemi di condominio creati dagli ospiti di passaggio, per cui l'amministratore potrebbe chiedere conto anche a te.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
A me pare scorretto da parte del tuo inquilino subaffittare su booking e chissà su quali altri siti, airbnb ad esempio il tuo immobile senza il tuo consenso e quindi senza averne titolo.
Il contratto e’ di per se’ il titolo.
Senza non potrebbe derivare il contratto di sublocazione.
Derivati contrattuali da lustri squisitamente normati e regolamentati dal codice.
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Sono proprietario di un appartamento affittato a Roma con contratto transitorio di 18 mesi in scadenza il 20 dicembre il quale esplicitamente vieta sia la sublocazione totale che parziale , regolarmente registrato con l'applicazione di cedolare secca. Gli attuali affittuari hanno già richiesto la possibilità di un nuovo contratto di due anni e sinceramente poichè non hanno creato mai problemi e sono puntuali nei pagamenti, ho detto loro di sì fissando per il 20 sera l'appuntamento per il rinnovo del contratto. Ora.... per puro caso ...scopro che il mio appartamento e non so da quanto tempo.... è su Booking.com in subaffitto per camere in famiglia a 50 / 40 euro a notte.
Perdere gli attuali inquilini anche se non mi hanno avvertito del fatto, mi dispiacerebbe, considerata la regolarità del pagamento che con i tempi che corrono è oro!!!! ma in caso riuscissimo a disciplinare la cosa quali sarebbero i miei doveri ed obblighi legali quale proprietario dell'immobile nei confronti di fisco, questura ecc. ecc. e nel caso non trovassimo un accordo sul nuovo affitto con possibilità di sublocazione
mi chiedo: visto che non sono stati rispettati i termini del contratto, posso trattenere la caparra?
Ci sono agenzie specializzate nel settore degli affitti turistici, che si prendono il totale onere burocratico (comunicazione agli enti competenti degli ospiti della struttura, pagamento di tasse, manutenzione dell'immobile, ecc....). Quindi ritengo che sia più corretto e più conveniente per te affidarti a loro e non ad un privato che sfrutta il tuo immobile magari senza adempiere a tutte le procedure obbligatorie...
Tra l'altro è facile anche avere un canone concordato migliore rispetto a chi privato la usa come casa e ci ricava pochi euro

Penso anche che se è vietata la sublocazione, anche parziale, affittando posto la stanno facendo quindi non sono stati corretti a non dirtelo

Per quanto riguarda il contratto transitorio, in genere si può anche rifare visto che è previsto anche per motivi di lavoro e se mi rinnovano il contratto di lavoro ho tutto in regola per rinnovare pure il contratto di locazione.... certo non all'infinito ma almeno un rinnovo è ammesso
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Per quanto riguarda il contratto transitorio, in genere si può anche rifare visto che è previsto anche per motivi di lavoro e se mi rinnovano il contratto di lavoro ho tutto in regola per rinnovare pure il contratto di locazione.... certo non all'infinito ma almeno un rinnovo è ammesso
A me non risulta che si possa rinnovare.

Quindi ritengo che sia più corretto e più conveniente per te affidarti a loro e non ad un privato che sfrutta il tuo immobile magari senza adempiere a tutte le procedure obbligatorie
Non è così semplice gestire un affitto turistico, e ci vuole comunque un certo impegno.
 

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