Aumento del 15% con rinuncia alla facoltà di disdetta immobile commerciale locato

[airaliip]

Buonasera, sono diventata da poco proprietaria di un immobile(donato da mio padre) locato ad uso commerciale con un contratto 6+6 e nel contratto è presente la seguente clausola:

Il problema è che non ho capito se l'aumento del 15% va in vigore SOLO alla prima scadenza quindi dopo i primi 6 anni oppure ad ogni scadenza quindi al sesto, al dodicesimo, al diciottesimo e così via comportando in questo caso un aumento del 15% ogni 6 anni.
Approfitto per chiedere se alla stipula di un nuovo contratto per un altro immobile posso inserire la clausola dell'aumento istat del 75% in vigore già dal secondo anno, oppure tale adeguamento è pssibile solo dopo i primi 3 anni.
Grazie

 

[Pennylove]

La clausola contrattuale, disposta in tal senso, è colpita da nullità: tale nullità, nei limiti disposti dalla legge n°392/1978, non coinvolge, però, l’intero contratto di locazione, ma è limitata alla sola clausola contraria alle previsioni legislative, a danno del conduttore.

Simile ipotesi, infatti, urta con l’art. 32 della legge n°392/1978, norma inderogabile, che non consente aggiornamenti del canone in misura superiore a quelli risultanti dall’indice ISTAT (i commi 1 e 2 dispongono, infatti, che “le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, per eventuali variazioni del potere d’acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27 non possono essere superiori al 75 per cento di quelle accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”), né, d’altra parte, pare ravvisabile, in base alla clausola contrattuale riportata, una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, vale a dire i primi 6 anni (di per sé ammissibile), mancando, nel caso di specie, i motivi giustificativi di tale scelta (ad es. spese di ristrutturazione o consimili affrontate inizialmente dal conduttore e che se ne debba in qualche modo compensarne l’impegno economico).

Va da sé che nulla vieta alle parti di risolvere consensualmente il contratto di locazione in essere, ai sensi dell’art. 1372 cod. civ., e di stipularne un altro a nuove condizioni, con un nuovo canone di locazione da concordarsi tra le parti.

Quanto al secondo quesito, la richiesta di adeguamento monetario del canone di locazione all’indice ISTAT è da considerare prestazione che non può essere richiesta prima della fine del primo anno di esecuzione del contratto ed è rinnovabile per tutte le scadenze annuali successive alla prima, fino alla conclusione del rapporto. In ogni caso, l’aggiornamento del canone è possibile solo se le parti lo hanno espressamente pattuito in sede di stipula di contratto, trattandosi non di un obbligo legislativo, ma di una facoltà data, nell’economia del rapporto, alle parti.

 

[airaliip]

quindi in parole semplici pur essendo la clausola presente sul contratto firmata da entrambe le parti non é valida perché cozza con l' articolo 32?se cosi fosse non conviene dinunciare alla facoltá di disdetta!
mentre sul secondo quesito ho capito perfettamente, grazie.

 

[Key]

Quella clausola e'nulla.
E poi dare disdetta ad un contratto di locazione commerciale da parte del locatore al 5 anno,e'difficile,le motivazioni di legge sono restrittive.
L aumento ISTAT parte dal secondo anno,in misura del 75%.
Ameno che tu non registri un contratto che dura più di 6 anni,ad esempio 6 anni ed un mese.Allora puoi chiedere il 100% Istat.
Ma ricordo che se il conduttore non vuol pagare l aumento Istat,il contratto di locazione non si risolve,il giudice non lo considera un elemento di annullabilità contratto.
Puoi chiedere in sede giudiziale il rimborso...
Ma ad oggi e'piu'la spesa che l'impresa.

 

[adimecasa]

dove è scritto che non si può applicare su un contratto commerciale l'aumento ISTAT al 100%

 

[Bastimento]

dove è scritto che non si può applicare su un contratto commerciale l'aumento ISTAT al 100%

Sulla legge dell'equo canone, riportata al post #2 da Penny.....

@Pennylove : in merito alla tua prima risposta, convengo che la tua sia la interpretazione prevalente. Ma ricordo che in passato il tema era stato oggetto di discussioni dottrinali: nel senso che la legge imponeva l'obbligo di rinnovo alla prima scadenza, ma non era esplicito l'obbligo del mantenimento del canone.

Per questo motivo alcuni consideravano la pattuizione preventiva di un nuovo canone al primo rinnovo come possibile. Su questa linea in fondo rientra la "riduzione" iniziale legata ad esempio all'avviamento dell'attività.
Ora è anche vero che la suddetta legge vietava aumenti surrettizi oltre il 75% dell'istat: e quel 15% messo sul contratto citato pare fatto apposta per recuperare all'inizio del nuovo 6-anni l'intero adeguamento all'istat. (ma come si dice il sei anni?: quinquennio ,....., settennato, e 6 anni?)

 

[adimecasa]

se il contratto è commerciale cosa centra l'equo canone

 

[Bastimento]

se il contratto è commerciale cosa centra l'eco canone

Per semplicità ho chiamato la legge 392/78 semplicemente come quella dell'equo canone: ti ricordo che per i contratti commerciali è ancora la legge attualmente in vigore (Capo 2, Titolo 1) .
Posso chiederti da quando fai l'agente immobiliare?

 

[adimecasa]

dal 1968 accontentato?[DOUBLEPOST=1384867365,1384867167][/DOUBLEPOST]dal 1968 accontentato, ho visto il tuo profilo e vedo carenze di notizie in merito ciao, se non ti da fastidio da più notizie, dato che sei dei dintorni da milano io da bergamo chissa mai Ciao

 

[Pennylove]

in merito alla tua prima risposta, convengo che la tua sia la interpretazione prevalente. Ma ricordo che in passato il tema era stato oggetto di discussioni dottrinali: nel senso che la legge imponeva l'obbligo di rinnovo alla prima scadenza, ma non era esplicito l'obbligo del mantenimento del canone.

Per questo motivo alcuni consideravano la pattuizione preventiva di un nuovo canone al primo rinnovo come possibile. Su questa linea in fondo rientra la "riduzione" iniziale legata ad esempio all'avviamento dell'attività.

Ora è anche vero che la suddetta legge vietava aumenti surrettizi oltre il 75% dell'istat: e quel 15% messo sul contratto citato pare fatto apposta per recuperare all'inizio del nuovo 6-anni l'intero adeguamento all'istat. (ma come si dice il sei anni?: quinquennio ,....., settennato, e 6 anni?)

Salvo esame della fattispecie in concreto, a me non pare ravvisabile, nel caso di specie, una regolamentazione basata su un canone progressivo: la formulazione della singola clausola in oggetto pare essere viziata da insufficienti motivi probanti sotto il profilo causale (manca un corrispettivo globale frazionato nel tempo in importi crescenti, ma si pattuisce, in decorrenza del rinnovo, un più alto corrispettivo derivante da una maggiorazione del 15%, non sono posti all’evidenza apprezzabili motivi giustificativi dell’aumento richiesto ecc.), ma – come tu stesso hai osservato – sembra piuttosto costituire un espediente elusivo diretto a neutralizzare – su una durata particolarmente lunga (6 anni) – i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della c.d. legge sull’equo canone. Nella specie, pare proprio – salvo esame dell’intero complesso delle pattuizioni – che la clausola cui si riferisce airaliip sia finalizzata al conseguimento di un illegittimo aumento del canone (oltre il limite dell’aggiornamento ISTAT), senza alcun vantaggio corrispettivo per il conduttore.

Se il contratto, come normalmente si prevede, contiene la clausola di tacito rinnovo alla fine del primo sessennio, in mancanza di disdetta, il contratto originario si rinnova alle medesime condizioni (anche economiche) fino a quando non si sia manifestata una diversa volontà negoziale dei contraenti. A scanso di complicazioni, se si pone un problema economico tra le parti, nulla vieta comunque alle medesime di risolvere consensualmente il contratto e porre in essere, in un periodo successivo, un aumento del canone, giustificando, nel testo contrattuale del nuovo contratto, le ragioni che porteranno a tale aumento.