spaty081

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno,
Vi scrivo per un consiglio per una situazione che mi sembra diventare complicata.
Io e mio fratello siamo proprietari di due appartamenti contigui.
Abbiamo frazionato due stanze da uno dei due appartamenti , abbiamo fatto il rogito dal notaio per la parte frazionata e le abbiamo annesse all'altro.
Adesso ho fatto richiesta all'amministratore di condominio di modificare i millesimi dei due appartamenti così come scaturiscono dalla nuova planimetria degli appartamenti.
Ovviamente il frazionamento e l'accorpamento fatto da un appartamento all'altro non modificano il totale dei millesimi in capo ai due appartamenti, bensì semplicemente modificano la quota parte degli stessi.
L'amministratore, mi è sembrato farla troppo difficile, mi ha detto che doveva rifare i millesimi di tutto il palazzo per una spesa di € 15.000, poi mi ha detto che doveva essere approvato dall'unanimità dell'assemblea, alla fine ma detto che avrebbe cercato la legge per capire come doveva muoversi.
Qualcuno sa dirmi come si fa questo tipo di attività? Da quello che ho trovato in giro su internet trattandosi di un passaggio tra privati che non modifica le consistenze e le volumetrie in capo agli altri condomini, dovrebbe bastare una copia degli atti di proprietà e una certificazione di un tecnico che individui le nuove metrature E di conseguenza la nuova ripartizione dei millesimi .
L'amministratore ne prende atto e procede con la modifica.
Richiedo cortesemente un consiglio, ed eventualmente qualche riferimento di legge .

Grazie
 

od1n0

Membro Senior
Privato Cittadino
Buongiorno,
Vi scrivo per un consiglio per una situazione che mi sembra diventare complicata.
Io e mio fratello siamo proprietari di due appartamenti contigui.
Abbiamo frazionato due stanze da uno dei due appartamenti , abbiamo fatto il rogito dal notaio per la parte frazionata e le abbiamo annesse all'altro.
Adesso ho fatto richiesta all'amministratore di condominio di modificare i millesimi dei due appartamenti così come scaturiscono dalla nuova planimetria degli appartamenti.
Ovviamente il frazionamento e l'accorpamento fatto da un appartamento all'altro non modificano il totale dei millesimi in capo ai due appartamenti, bensì semplicemente modificano la quota parte degli stessi.
L'amministratore, mi è sembrato farla troppo difficile, mi ha detto che doveva rifare i millesimi di tutto il palazzo per una spesa di € 15.000, poi mi ha detto che doveva essere approvato dall'unanimità dell'assemblea, alla fine ma detto che avrebbe cercato la legge per capire come doveva muoversi.
Qualcuno sa dirmi come si fa questo tipo di attività? Da quello che ho trovato in giro su internet trattandosi di un passaggio tra privati che non modifica le consistenze e le volumetrie in capo agli altri condomini, dovrebbe bastare una copia degli atti di proprietà e una certificazione di un tecnico che individui le nuove metrature E di conseguenza la nuova ripartizione dei millesimi .
L'amministratore ne prende atto e procede con la modifica.
Richiedo cortesemente un consiglio, ed eventualmente qualche riferimento di legge .

Grazie
Il riferimento legislativo per la modifica delle tabelle millesimali
e' l'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie che mi sembra abbastanza esplicativo sia per i presupposti che per quanto riguarda l'attribuzione dei costi.


"Articolo 69

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali."
 

spaty081

Membro Junior
Privato Cittadino
non credo di rientrare in nessuno dei casi indicati, le mie modifiche non impattano in alcun modi su condomini terzi. Ne tantomeno si ho effettuati aumenti di cubature che possono determinare una diversa ripartizione millesimale.
Nel mio caso ho:

Appartamento 1 millesini 40
Appartamento 2 millesimi 20
Totale 60

Dopo i lavori

Appartamento 1 millesini 30
Appartamento 2 millesimi 30
Totale 60

Nessun altro appartamento viene in alcun modo coinvolto

Poi mi chiedo se fosse necessaria l'autorizzazione dell'assemblea se dovesse negarla che si fa bisogna riportare tutto alla stato originale, in barba alla Dia e al notaio ?

Che ne dici ?
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Caro od1n0, solitamente le tue risposte sono molto sagge: ma questa volta, se non mi è sfuggito qualcosa nella tua risposta, forse non hai colto il nocciolo.

Qui non c'è nè aumento di cubatura/valore, ne diminuzione sull'insieme condominiale: solo una diversa ripartizione tra due condomini. Il totale non cambia, i millesimi dei condomini non coinvolti non muta: la relazione è quindi limitata ai due fratelli ed al loro reciproco accordo.

Questi devono rivolgersi ad un tecnico che ricalcoli la quota che passa da tizio a caio: dico un tecnico per maggior serenità, perchè nulla li obbligherebbe. Avrebbero potuto anche accordarsi facendosi una semplice proporzione, sottoscriverla, e farla validare contestualmente al rogito che stabiliva la cessione della porzione di u.i.: e presentare il risultato , trascritto, all'amministratore che ne deve prendere atto.

La cosa sarebbe ovviamente diversa se l'incremento fosse scaturito a spese di spazi comuni o a fronte di una concessione edilizia di sopraelevazione o roba del genere.

A mio modestissimo parere il condominio (e quindi le approvazioni con le maggioranze richieste) non può entrare nella sfera privatistica, quando non vengono ad essere lesi i diiritti comuni.[DOUBLEPOST=1391613257,1391612975][/DOUBLEPOST]@spaty081: convengo con te, come vedi sopra. Nel mio condominio un condomino ha ceduto il box, i cui millesimi erano inglobati nella proprietà dell'alloggio. Ha presentato di comune accordo con l'acquirente la ripartizione dei millesimi convenuta. Il condominio ne ha preso atto.

Questo non vuol dire necessariamente che sia stata adottata la prassi corretta, ma non vedo quali obiezioni possano essere sollevate. (sempre che le modifiche non abbiano interessato strutture condominiali)
 

od1n0

Membro Senior
Privato Cittadino
Caro od1n0, solitamente le tue risposte sono molto sagge: ma questa volta, se non mi è sfuggito qualcosa nella tua risposta, forse non hai colto il nocciolo.

Qui non c'è nè aumento di cubatura/valore, ne diminuzione sull'insieme condominiale: solo una diversa ripartizione tra due condomini. Il totale non cambia, i millesimi dei condomini non coinvolti non muta: la relazione è quindi limitata ai due fratelli ed al loro reciproco accordo.

Questi devono rivolgersi ad un tecnico che ricalcoli la quota che passa da tizio a caio: dico un tecnico per maggior serenità, perchè nulla li obbligherebbe. Avrebbero potuto anche accordarsi facendosi una semplice proporzione, sottoscriverla, e farla validare contestualmente al rogito che stabiliva la cessione della porzione di u.i.: e presentare il risultato , trascritto, all'amministratore che ne deve prendere atto.

La cosa sarebbe ovviamente diversa se l'incremento fosse scaturito a spese di spazi comuni o a fronte di una concessione edilizia di sopraelevazione o roba del genere.

A mio modestissimo parere il condominio (e quindi le approvazioni con le maggioranze richieste) non può entrare nella sfera privatistica, quando non vengono ad essere lesi i diiritti comuni.

Io non ho dato nessuna risposta specifica ho solo dato il riferimento legislativo.
PEr quel che riguarda invece il merito a mio avviso se c'e' incremento di superficie di piu' di 1/5 di una singola unità immobiliare come previsto dall'articolo 69 (poco importa la motivazione che sia per aumento di cubatura o sottrazione ad altra unità immobiliare) la variazione puo' essere richiesta anche se i proprietari o comproprietari ora sonoi due fratelli.
 
Ultima modifica:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Scusa se insisto: qui c'è un incremento di tizio a scapito di caio: ovviamente va modificata la quota milelsimale: ma questa non implica una variazione del montante complessivo e non incide (l'insieme dei due) sulla percentuale.

Quindi la modifica non è necessariamente di competenza condominiale: rimane nel contesto dell'atto di cessione da caio a tizio: se questi specificano nell'atto di cessione o in un successivo atto registrato e trascritto ai registri immobiliari la diversa ripartizione dei millesimi loro, un domani i compratori si troveranno questo dato contrattuale incontrovertibile.

Non sarà l'unica strada, ma 15000 € di preventivo per questa operazione mi sembtra fuori dal mondo, oltre che esulare dai diritti degli altri condomini.

Il riferimento all'art 69 delle n.a.c.c. non mi sembra si possa riferire al caso in questione: tutto il contesto di quell'articolo presuppone "un incremento o una diminuzione" nel contesto della totalità. Cosa che qui non risulta.
 

od1n0

Membro Senior
Privato Cittadino
Scusa se insisto: qui c'è un incremento di tizio a scapito di caio: ovviamente va modificata la quota milelsimale: ma questa non implica una variazione del montante complessivo e non incide (l'insieme dei due) sulla percentuale.

Quindi la modifica non è necessariamente di competenza condominiale: rimane nel contesto dell'atto di cessione da caio a tizio: se questi specificano nell'atto di cessione o in un successivo atto registrato e trascritto ai registri immobiliari la diversa ripartizione dei millesimi loro, un domani i compratori si troveranno questo dato contrattuale incontrovertibile.

Non sarà l'unica strada, ma 15000 € di preventivo per questa operazione mi sembtra fuori dal mondo, oltre che esulare dai diritti degli altri condomini.

Il riferimento all'art 69 delle n.a.c.c. non mi sembra si possa riferire al caso in questione: tutto il contesto di quell'articolo presuppone "un incremento o una diminuzione" nel contesto della totalità. Cosa che qui non risulta.
Si ma c'e' un piccolo particolare: l'articolo 69 parla di interesse anche di un solo condomino (chiunque esso sia); ora visto che la tabella millesimale viene usata anche per le deliberazioni assembleari oltre che per la ripartizione delle spese la variazione oltre 1/5 interessa anche gli altri condomini a mio avviso.
 
Ultima modifica:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
la variazione oltre 1/5 interessa anche gli altri condomini
Qui sta il punto: il valore compressivo delle due unità che si sono modificate non è muta nemmeno di un miliardesimo. che a pagare oggi sia chiamato più tizio e meno caio, ma a totale invariato, non muta il dovuto degli altri.

Questo ovviamente se i due interessati sottoscrivono e rogitano di comune accordo la nuova ripartizione dei propri millesimi: per assurdo potrebbero convenire di lasciare immutati i propri millesimi. Dove sarebbe il danno per il condominio?
 

od1n0

Membro Senior
Privato Cittadino
Qui sta il punto: il valore compressivo delle due unità che si sono modificate non è muta nemmeno di un miliardesimo. che a pagare oggi sia chiamato più tizio e meno caio, ma a totale invariato, non muta il dovuto degli altri.

Questo ovviamente se i due interessati sottoscrivono e rogitano di comune accordo la nuova ripartizione dei propri millesimi: per assurdo potrebbero convenire di lasciare immutati i propri millesimi. Dove sarebbe il danno per il condominio?
Perche' cambia i rapporti con cui l'assemblea delibera e' li che individuo l'interesse del terzo condomino. Non sto parlando di ripartizione delle spese.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Non vedo quali rapporti cambino: forse che tizio è più o meno gradito di caio? Non mi sembrano questi i motivi razionali. Sarebbe a questo punto interessante sentire anche altre esperienze e punti di vista.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Alto