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  1. spaty081

    spaty081 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    Vi scrivo per un consiglio per una situazione che mi sembra diventare complicata.
    Io e mio fratello siamo proprietari di due appartamenti contigui.
    Abbiamo frazionato due stanze da uno dei due appartamenti , abbiamo fatto il rogito dal notaio per la parte frazionata e le abbiamo annesse all'altro.
    Adesso ho fatto richiesta all'amministratore di condominio di modificare i millesimi dei due appartamenti così come scaturiscono dalla nuova planimetria degli appartamenti.
    Ovviamente il frazionamento e l'accorpamento fatto da un appartamento all'altro non modificano il totale dei millesimi in capo ai due appartamenti, bensì semplicemente modificano la quota parte degli stessi.
    L'amministratore, mi è sembrato farla troppo difficile, mi ha detto che doveva rifare i millesimi di tutto il palazzo per una spesa di € 15.000, poi mi ha detto che doveva essere approvato dall'unanimità dell'assemblea, alla fine ma detto che avrebbe cercato la legge per capire come doveva muoversi.
    Qualcuno sa dirmi come si fa questo tipo di attività? Da quello che ho trovato in giro su internet trattandosi di un passaggio tra privati che non modifica le consistenze e le volumetrie in capo agli altri condomini, dovrebbe bastare una copia degli atti di proprietà e una certificazione di un tecnico che individui le nuove metrature E di conseguenza la nuova ripartizione dei millesimi .
    L'amministratore ne prende atto e procede con la modifica.
    Richiedo cortesemente un consiglio, ed eventualmente qualche riferimento di legge .

    Grazie
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il riferimento legislativo per la modifica delle tabelle millesimali
    e' l'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie che mi sembra abbastanza esplicativo sia per i presupposti che per quanto riguarda l'attribuzione dei costi.


    "Articolo 69

    I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

    Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

    Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali."
     
  3. spaty081

    spaty081 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non credo di rientrare in nessuno dei casi indicati, le mie modifiche non impattano in alcun modi su condomini terzi. Ne tantomeno si ho effettuati aumenti di cubature che possono determinare una diversa ripartizione millesimale.
    Nel mio caso ho:

    Appartamento 1 millesini 40
    Appartamento 2 millesimi 20
    Totale 60

    Dopo i lavori

    Appartamento 1 millesini 30
    Appartamento 2 millesimi 30
    Totale 60

    Nessun altro appartamento viene in alcun modo coinvolto

    Poi mi chiedo se fosse necessaria l'autorizzazione dell'assemblea se dovesse negarla che si fa bisogna riportare tutto alla stato originale, in barba alla Dia e al notaio ?

    Che ne dici ?
     
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  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Caro od1n0, solitamente le tue risposte sono molto sagge: ma questa volta, se non mi è sfuggito qualcosa nella tua risposta, forse non hai colto il nocciolo.

    Qui non c'è nè aumento di cubatura/valore, ne diminuzione sull'insieme condominiale: solo una diversa ripartizione tra due condomini. Il totale non cambia, i millesimi dei condomini non coinvolti non muta: la relazione è quindi limitata ai due fratelli ed al loro reciproco accordo.

    Questi devono rivolgersi ad un tecnico che ricalcoli la quota che passa da tizio a caio: dico un tecnico per maggior serenità, perchè nulla li obbligherebbe. Avrebbero potuto anche accordarsi facendosi una semplice proporzione, sottoscriverla, e farla validare contestualmente al rogito che stabiliva la cessione della porzione di u.i.: e presentare il risultato , trascritto, all'amministratore che ne deve prendere atto.

    La cosa sarebbe ovviamente diversa se l'incremento fosse scaturito a spese di spazi comuni o a fronte di una concessione edilizia di sopraelevazione o roba del genere.

    A mio modestissimo parere il condominio (e quindi le approvazioni con le maggioranze richieste) non può entrare nella sfera privatistica, quando non vengono ad essere lesi i diiritti comuni.[DOUBLEPOST=1391613257,1391612975][/DOUBLEPOST]@spaty081: convengo con te, come vedi sopra. Nel mio condominio un condomino ha ceduto il box, i cui millesimi erano inglobati nella proprietà dell'alloggio. Ha presentato di comune accordo con l'acquirente la ripartizione dei millesimi convenuta. Il condominio ne ha preso atto.

    Questo non vuol dire necessariamente che sia stata adottata la prassi corretta, ma non vedo quali obiezioni possano essere sollevate. (sempre che le modifiche non abbiano interessato strutture condominiali)
     
  5. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io non ho dato nessuna risposta specifica ho solo dato il riferimento legislativo.
    PEr quel che riguarda invece il merito a mio avviso se c'e' incremento di superficie di piu' di 1/5 di una singola unità immobiliare come previsto dall'articolo 69 (poco importa la motivazione che sia per aumento di cubatura o sottrazione ad altra unità immobiliare) la variazione puo' essere richiesta anche se i proprietari o comproprietari ora sonoi due fratelli.
     
    Ultima modifica: 5 Febbraio 2014
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa se insisto: qui c'è un incremento di tizio a scapito di caio: ovviamente va modificata la quota milelsimale: ma questa non implica una variazione del montante complessivo e non incide (l'insieme dei due) sulla percentuale.

    Quindi la modifica non è necessariamente di competenza condominiale: rimane nel contesto dell'atto di cessione da caio a tizio: se questi specificano nell'atto di cessione o in un successivo atto registrato e trascritto ai registri immobiliari la diversa ripartizione dei millesimi loro, un domani i compratori si troveranno questo dato contrattuale incontrovertibile.

    Non sarà l'unica strada, ma 15000 € di preventivo per questa operazione mi sembtra fuori dal mondo, oltre che esulare dai diritti degli altri condomini.

    Il riferimento all'art 69 delle n.a.c.c. non mi sembra si possa riferire al caso in questione: tutto il contesto di quell'articolo presuppone "un incremento o una diminuzione" nel contesto della totalità. Cosa che qui non risulta.
     
  7. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si ma c'e' un piccolo particolare: l'articolo 69 parla di interesse anche di un solo condomino (chiunque esso sia); ora visto che la tabella millesimale viene usata anche per le deliberazioni assembleari oltre che per la ripartizione delle spese la variazione oltre 1/5 interessa anche gli altri condomini a mio avviso.
     
    Ultima modifica: 5 Febbraio 2014
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Qui sta il punto: il valore compressivo delle due unità che si sono modificate non è muta nemmeno di un miliardesimo. che a pagare oggi sia chiamato più tizio e meno caio, ma a totale invariato, non muta il dovuto degli altri.

    Questo ovviamente se i due interessati sottoscrivono e rogitano di comune accordo la nuova ripartizione dei propri millesimi: per assurdo potrebbero convenire di lasciare immutati i propri millesimi. Dove sarebbe il danno per il condominio?
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perche' cambia i rapporti con cui l'assemblea delibera e' li che individuo l'interesse del terzo condomino. Non sto parlando di ripartizione delle spese.
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non vedo quali rapporti cambino: forse che tizio è più o meno gradito di caio? Non mi sembrano questi i motivi razionali. Sarebbe a questo punto interessante sentire anche altre esperienze e punti di vista.
     
  11. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ad esempio articolo 1136

    "Articolo 1136.L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio."

    Ora supponi che il proprietario che ha avuto la diminuzione partecipi e l'altro no e supponi che con i vecchi millesimi si arrivi ai due terzi e con i nuovi millesimi no.
    Cambia molto anche nei confronti dei terzi condomini.

    O ancora per proseguire con l'articolo 1136

    "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio."
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Conosco abbastanza bene gli articoli che citi, ma ancora non li ritengo calzanti:
    "supponi che il proprietario che ha avuto la diminuzione partecipi e l'altro no e supponi che con i vecchi millesimi si arrivi ai due terzi e con i nuovi millesimi no".

    Bene: con la nuova situazione non si arriva più ai due terzi, e l'art. 1136 sancirà che non si è raggiunto il quorum o la maggioranza deliberante richiesta. E l'amministratore ne prenderà atto. Questo non inficia le quote degli altri
    Non è questo il punto.

    Ti faccio un esempio estremo: caio invece di privarsi di una stanza , vende a tizio l'intero suo alloggio. Con questo atto trasferisce anche i suoi millesimi: e tizio adesso disporra della somma delle due quote. In assemblea la sua mancanza peserà per la somma dei millesimi, e la sua presenza peserà per una sola testa invece che di due. Non mi dirai che in caso di alienazione l'amministratore è autorizzato a spendere 15000€ da addebitare a tizio, per prendere atto di questa nuova situazione.
     
  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Invece e' proprio questo il punto c'e' uno specifico interesse per come la vedo io anche di un terzo condomino oltre che dei due proprietari a richiedere la modifica in questo specifico caso perche' oltre a servire a suddividere le spese le tabelle millesimali rappresentano anche i rapporti di proprietà su cui si basano poi i quorum assembleari.Nel caso invece di accorpamento totale non ci sarebbe l'interesse di un terzo che potrebbe chiedere la revisione proprio perche' non cambierebbero i rapporti per quel che riguarda le delibere assembleari.
    Io non ho dato nessuna giustificazione alla spesa dei 15000 euro visto che per fare quest'operazione non serve nessun tecnico basta attribuire in proporzione i millesimi e poi approvare con i due terzi.
     
    Ultima modifica: 5 Febbraio 2014
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Bene: un punto in cui siamo d'accordo. E' però bene che sia fatto bene: se no, come dicevi, in futuro uno che subentrasse potrebbe far valere un errore intrinseco e chiedere la revisione ex art. 69 d.a.c.c.. (e questo anche se il nuovo dato fosse stato approvato assemblearmente)

    Se vuoi , ti posso dare parzialmente ragione ...... ;):
    1-se non sono interessate le parti comuni, mi pare scontata la "accettazione" dell'assemblea, (proprio perchè non la riguarda): e se ti piace dire che ciò equivale ad una approvazione, passi.
    Ma l'assemblea non avrebbe nulla da approvare o disapprovare.
    2-se sono interessate le parti comuni, non parliamo più di scambio fra due condomini, ma essenzialmente di richiesta di appropriazione di un bene comune (o beneficio che diventa esclusivo). Mi sembra non il caso postato.
     
  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io ho individuato e giustificato l'interesse di un terzo condomino e quindi anche il diritto ai sensi dell'articolo 69 nel chiedere la variazione delle tabelle millesimali nel caso postato di frazionamento fra due proprietari (sempre che non siano comproprietari) qualora questi non lo richiedano (chiaramente e' escluso l'altro caso di accorpamento totale che hai introdotto).
    Non mi pare di aver mai detto nulla a riguardo del fatto che il condominio o un condomino possa opporsi al frazionamento di una proprietà privata e' chiaro che non ha voce in capitolo; l'approvazione dell'assemblea che hai citato era relativa alle nuove tabelle millesimali non al frazionamento. E qui si proprio per l'interesse individuato ha voce in capitolo.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Adesso la facciamo forse lunga, e ci cacciano...., ma anch'io non ho mai detto che non è necessario variare i millesimi. Anzi.

    La discussione si è focalizzata sul come, cioè se sia necessario l'intervento di un tecnico di gradimento condominiale o se sia sufficiente la nuova ripartizione approvata dalle due parti, e comunicata all'amministratore (meglio se la nuova ripartizione è fatta redigere e documentare da un tecnico)
    Forse comincio a capire cosa intendi realmente, e se così fosse siamo perfettamente allineati. Provo a spiegarmi:
    Convengo che l'assemblea potrebbe non accettare il nulla di fatto (cosa che non mi sembrava nelle ipotesi del 3D): ma ciò non consiste nell'attribuire all'assemblea il diritto di approvare o disapprovare la nuova situazione. Io vedrei che in quel caso l'assemblea dovrà porre all'ordine del giorno la domanda se contestare il nulla di fatto, ravvisando l'errore e nel caso affermativo, chiedere la "ulteriore" revisione dei millesimi: Forse è una sota di sofisma, ma io li pongo su due piani diversi.

    Il secondo punto tra noi verteva invece sulla discrezionalità dell'assemblea sul merito della ripartizione: secondo me a somma millesimi invariata, l'assemblea invaderebbe un campo che non le compete. (sempre salvo si ravvisino palesi errori)

    Confesso che a questo ultimo aspetto sono allergico: secondo me troppo spesso l'assemblea viene chiamata a deliberare su diritti esclusivi del condomino.

    [FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]L'assemblea ha titolo solo su ciò che riguarda l'uso delle cose comuni e sulla loro destinazione. E può deliberare o contestare comportamenti incivili, o difformi dal regolamento condominiale. Non oltre.[/FONT]
     
  17. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Nel nostro condominio è successa una cosa analoga più di trent'anni fa, tra due appartamenti dello stesso proprietario. Purtroppo si era fatto le cose "in casa", e in modo sicuramente non corretto (ma tanto non importava a nessuno perché i due appartamenti rimanevano dello stesso proprietario), e da un certo momento l'amministratore dell'epoca ha cominciato ad applicare i nuovi millesimi con una correzione "a penna" sul regolamento di condominio.
    Passano gli anni e i due appartamenti vengono venduti, e ora il condominio è in causa con l'acquirente di quello penalizzato dalla ripartizione "casareccia".
    Ma il problema non è la ripartizione errata, quanto il fatto che non fossero state aggiornate le tabelle sul regolamento di condominio! Ma per cambiare il regolamento di condominio ci vuole l'approvazione dell'assemblea che però, se le cose sono state fatte bene, non ha motivo di opporsi. La richiesta di modificare le tabelle di tutto il condominio mi sembra del tutto infondata, a meno che, come è successo nel mio condominio, ci siano altre modifiche che possono portare ad una revisione totale (ad esempio da me le tabelle erano state fatte prima dell'installazione dell'ascensore), ma in questo caso se l'assemblea delibera di rifarle la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini!
     
  18. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
  19. spaty081

    spaty081 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per prima cosa ringrazio tutti per la preziosa consulenza.
    Provo a riassumere. Credo che sia di comune accordo che l'attività ricada tra quelle di natura privatistica pertanto il condominio dovrà prendere atto della nuova divisione ed eventualmente ratificarla in assemblea di condominio per l'aggiornamento delle tabelle millesimali, atto che sarà più formale che sostanziale.
    Adesso per la documentazione da fornire mi sembra di capire che: chiamo un tecnico per avere le piante e i millesimi aggiornati ,nel mio caso risulterà un'attività semplice perché il passaggio delle due stanze rende i due appartamenti assolutamente identici pertanto la somma dei millesimi verrà divisa in parti uguali tra gli stessi.
    Il tecnico stilerà un documento dove verranno ripartiti i millesimi, io e mio fratello lo firmeremo per accettazione della nuova ripartizione.

    È necessario un intervento del notaio? Alcuni di voi hanno consigliato di inserire la nuova ripartizione del rogito notarile ma questo è il mio caso non è possibile .

    Facciamo un passo indietro, l'appartamento frazionato proviene da una compravendita effettuata 10 anni fa con la zia che vi abitava e che ne conservava l'usufrutto per sé e per il marito, vendendo l'appartamento a me e la parte frazionata a mio fratello che a sua volta lo andava ad fondere con l'appartamento adiacente, realizzando così due appartamenti tra loro identici.
    Con la morte della zia avvenuta poco tempo fa ovviamente ho consolidato la nuda proprietà con usufrutto e pertanto si è creata la necessità di sistemare i millesimi dei due appartamenti in maniera ufficiale per poter procedere alla vendita dell'appartamento con una situazione condominiale regolarizzata.
    Questo semplicemente per significare che con la morte della zia mi risulta impossibile effettuare qualsivoglia integrazione all'atto notarile per l'inserimento del passaggio dei millesimi.
    A questo punto che cosa faccio è necessario intervenire come notaio oppure è sufficiente notificare all'amministratore l'attuale stato dei luoghi con le carte del tecnico e "pretendere" che lui modifichi i millesimi in funzione della nostra dichiarazione effettuata in qualità di proprietari degli immobili?
     
  20. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Diciamo che ci siamo quasi con alcune sfumature.
    Piu' che l'assemblea la cosa riguarda i singoli condomini.E' loro il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali in caso la variazione superi piu' di 1/5 il valore proporzionale anche di una singola unità immobiliare inteso come millesimi ricalcolati utilizzando i parametri usati per la formazione della tabella messa in discussione;Certo prima di avanzare tale richiesta dovrebbero far calcolare da un tecnico i nuovi millesimi e rilevare che il valore proporzionale superi di 1/5 il vecchio per giustificare la richiesta di rideterminazione all'assemblea.
    L'amministratore non puo' di sua iniziativa fare questa revisione con i dati comunicati dai condomini ma deve farsi incaricare dall' assemblea e nel caso non sia stata deliberata la revisione attenersi alla vecchia ripartizione quindi non c'e' un' "ulteriore" revisione ma eventualmente solo una.
    Nel caso in esame almeno da quello che e' emerso finora non c'e' nessun condomino che si e' espresso a riguardo ma solo un amministratore che non puo' decidere in autonomia la variazione; Probabilmente si trova in difficoltà anche comprensibile a gestire questo caso sopratutto rispetto alle modifiche recenti del 2012 ;Altrimenti non mi spiego che per la revisione dei millesimi di due appartamenti pensi di rifare ex novo la ripartizione dell'intero condominio partendo da zero con relativi costi proporzionati visti i 15000 euro ventilati richiedendo l'approvazione all'unanimità delle nuove tabelle millesimali ;Eventualità che potrebbe essere giustificata solo dal fatto che magari non e' possibile risalire ai criteri di calcolo usati originariamente il che renderebbe molto difficile la rideterminazione dei soli millesimi delle due unità immobiliari.Ma a questo punto il costo dovrebbe essere diviso amio avviso fra tutti i condomini.

    Non lo invaderebbe in quanto la tabella millesimale non rappresenta il diritto reale di proprietà ma solo un rapporto fra il valore totale dell'immobile e le singole proprietà.Tali valori rilevano sia ai fini della ripartizione delle spese ma anche per quel che riguarda il voto in assemblea e quindi dare l'incarico per la modifica di tali rapporti rientra nella sfera di competenza dell'assemblea.Premesso che deve essere giustificata la richiesta di variazione del singolo condomino (o anche di piu' condomini) con il fatto che e' cambiato il rapporto di 1/5 dei millesimi della singola unità immobiliare delibererebbe nel suo ambito di competenza. Poi l'assemblea potrebbe decidere di accettare con la maggioranza dei 2/3 la ripartizione presentata dai due proprietari o non accettarla e dare incarico. L'importante e' che le tabelle revisionate siano conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese altrimenti potrebbero essere sempre messe in discussione.
     

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