Vendita casa con piccolo abuso

[KappaKappa]

ma non avevi detto di aver superato l'esame scritto ?

Infatti.... il mio libbro di studi era: Come fare soldi con l'immobiliare in tempo di crisi:

 

[alessandro66]

AGGIORNAMENTO: oggi vado dal geometra. Mi dice che possiamo modificare la planimetria in catasto riportando il ripostiglio. E' ovvio che il permesso urbanistico (comune non c'è) però lui dice che correggendo la planimetria sarei a posto per quanto riguarda il discorso delle planimetrie rispondenti allo stato di fatto. Poi dice che un ripostiglio non limita la commerciabilità dell'immobile, pertanto non rischio che l'atto possa essere dichiarato nullo. Ciò che rischio è che se il venditore, oggi d'accordo, in futuro possa non esserlo più, mi venga a cercare. Vuoi perchè decide di fare la pratica per sanarlo e gliela negano, vuoi perchè un domani vende e si ritrova il problema, o altro. In tal caso lui potrebbe richiedermi danni quali minor valore dell'immobile oppure multe o altro. Il geometra mi dice che per tutelarmi da tale eventualità, possiamo fare una scrittura privata in cui lui dichiara di essere cosciente dell'abuso e che nulla pretenderà. Mi sembra strano che una scrittura privata possa valere di più della legge. Ma il geometra dice che è così, sempre in virtù del fatto che tale tipo di abuso non compromette la commerciabilità ma che è solo un discorso di prezzo e che se lui sottoscrive che non mi chiederà mai nulla, sono a posto. HELP!

Se non è sanabile, la nuova planimetria lascia il tempo che trova...possibile che in catasto non gli chiedano la sanatoria? Fossi in te non stipularei a queste condizioni...sulle possibili conseguenze future il geometra ha ragione. La scrittura privata non serve a nulla.

 

[irma]

Per il catasto "esatta rappresentazione grafica" mi sembra una valida motivazione.
Se l'acquirente è consapevole che il ripostiglio rimarrebbe non regolare dal punto di vista edilizio, e disposto a farsene carico, io non vedo problema... oltretutto non avendo visto lo stato dei luoghi, potrebbe benissimo trattarsi di una difformità talmente minima che è già tanto regolarizzarla in catasto....
Una volta che acquista è responsabilità dell'acquirente. Mal che vada, se il comune glie lo dovesse chiedere, l'acquirente può sempre demolire il ripostiglio.
Una volta che compra, è sua responsabilità..potrebbe rivalersi sul venditore solo nei casi in in cui ha avuto qualche garanzia...
Dove avete letto che una scrittura privata, liberatoria di responsabilità, non serve a nulla?

 

[manuela78]

non inserisco citazioni perchè sarebbero troppe le persone a cui rispondere. Comunque per meglio precisare l'abitazione ha una metratura complessiva da visura catastale di 118 mq tra piano primo, mansarda (soffitta) e terrazzi. Il ripostiglio sarà all'incirca 3/4 mq. Potrebbe non essere sanabile non tanto perchè è troppo grande ma perchè, se non ricordo male (e qui perdonate la mia ignoranza) costituirebbe "corpo di fabbrica" con distanza dal vicino inferiore ai 10 metri. Il che per me è inconcepibile dato che il terrazzo e la scala stessa sono alla stessa distanza ma il geometra mi ha spiegato che per tali manufatti non vale la regola dei 10 metri, mentre il ripostiglio (chiusura) si. Però mi ha anche spiegato che l'immobile rimane commerciabile. Quindi l'atto non sarebbe nullo. Al massimo mi possono chiedere in futuro rimborso di parte del prezzo o delle spese di sanatoria o multe nel caso in cui non sia sanabile. E qui vale la scrittura privata dove si dichiarano consapevoli e che non chiederanno nulla. Giusto? Nel compromesso, nè nella proposta, nè nel futuro atto si farà riferimento al ripostiglio. La planimetria sarà modificata così come la visura, con aumento della rendita catastale, anche se di poco. Credo di aver risposto a tutti. Però mi piace l'idea di kappakappa di chiedere qualcosa in più perchè gli sto vendendo maggiore volume..

 

[alessandro66]

Per il catasto "esatta rappresentazione grafica" mi sembra una valida motivazione.
Se l'acquirente è consapevole che il ripostiglio rimarrebbe non regolare dal punto di vista edilizio, e disposto a farsene carico, io non vedo problema... oltretutto non avendo visto lo stato dei luoghi, potrebbe benissimo trattarsi di una difformità talmente minima che è già tanto regolarizzarla in catasto....
Una volta che acquista è responsabilità dell'acquirente. Mal che vada, se il comune glie lo dovesse chiedere, l'acquirente può sempre demolire il ripostiglio.
Una volta che compra, è sua responsabilità..potrebbe rivalersi sul venditore solo nei casi in in cui ha avuto qualche garanzia...
Dove avete letto che una scrittura privata, liberatoria di responsabilità, non serve a nulla?

Partiamo dalla fine...la scrittura privata vale se non è in contrasto con l'atto e in questo caso lo è, in contrasto intendo. E infatti la domanda sorge spontanea...perché fare una scrittura privata al di fuori dell'atto? Perché così si pensa e si spera di aggirare una norma imperativo che non ammette questo tipo di accordo...ma se è imperativo, l'accordo è nullo!
Poi, per quanto riguarda lo stato dei luoghi...parliamo di un aumento di cubatura e per quanto minimo, a meno che non sia al di sotto del famoso 2%, rappresenta una difformità che incide sulla consistenza dell'immobile e non passa nemmeno al catasto perché può influire sulla rendita...in merito alle piccole difformità esiste una circolare dell'AdE.
Per le reciproche responsabilità infine, ti sembra normale che un acquirente debba farsi carico successivamente delle responsabilità anche penali che avrebbero dovuto essere del venditore?

 

[alessandro66]

non inserisco citazioni perchè sarebbero troppe le persone a cui rispondere. Comunque per meglio precisare l'abitazione ha una metratura complessiva da visura catastale di 118 mq tra piano primo, mansarda (soffitta) e terrazzi. Il ripostiglio sarà all'incirca 3/4 mq. Potrebbe non essere sanabile non tanto perchè è troppo grande ma perchè, se non ricordo male (e qui perdonate la mia ignoranza) costituirebbe "corpo di fabbrica" con distanza dal vicino inferiore ai 10 metri. Il che per me è inconcepibile dato che il terrazzo e la scala stessa sono alla stessa distanza ma il geometra mi ha spiegato che per tali manufatti non vale la regola dei 10 metri, mentre il ripostiglio (chiusura) si. Però mi ha anche spiegato che l'immobile rimane commerciabile. Quindi l'atto non sarebbe nullo. Al massimo mi possono chiedere in futuro rimborso di parte del prezzo o delle spese di sanatoria o multe nel caso in cui non sia sanabile. E qui vale la scrittura privata dove si dichiarano consapevoli e che non chiederanno nulla. Giusto? Nel compromesso, nè nella proposta, nè nel futuro atto si farà riferimento al ripostiglio. La planimetria sarà modificata così come la visura, con aumento della rendita catastale, anche se di poco. Credo di aver risposto a tutti. Però mi piace l'idea di kappakappa di chiedere qualcosa in più perchè gli sto vendendo maggiore volume..

Fate come volete ma se il ripostiglio supera il 2% della volumetria di progetto va demolito...amen! Se fosse al di sotto no...questa cosa dei 10 metri mi suona nuova, a meno che non sia un regolamento locale, la soglia del 2% è prevista anche per i distacchi. Comunque, vendendolo così com'è, l'acquirente si fa carico di spese di demolizione, sanzioni e penale...come minimo dovresti fargli lo sconto, non chiedere di più perché gli vendi più volume...ergo, rimane il fatto che la nullità dell'atto è dietro l'angolo, poi...come detto all'inizio, fate come vi pare.

 

[irma]

Perché così si pensa e si spera di aggirare una norma imperativo che non ammette questo tipo di accordo...ma se è imperativo, l'accordo è nullo!

A quale specifica norma imperativa ti riferisci?

Per le reciproche responsabilità infine, ti sembra normale che un acquirente debba farsi carico successivamente delle responsabilità anche penali che avrebbero dovuto essere del venditore?

L'acquirente subentra nelle responsabilità amministrative e civili...
Diversamente per quanto riguarda le responsabilità penali, se mai ce ne fossero e sempre che non siano prescritte, è ovvio che ognuno ha le proprie responsabilità.

 

[alessandro66]

A quale specifica norma imperativa ti riferisci?

L'acquirente subentra nelle responsabilità amministrative e civili...
Diversamente per quanto riguarda le responsabilità penali, se mai ce ne fossero e sempre che non siano prescritte, è ovvio che ognuno ha le proprie responsabilità.

La norma sulla nullità è imperativo, non sono ammessi accordi in deroga. L'abuso edilizio è reato penale...ogni contestazione verrà fatta all'attuale acquirente che risulterà come esecutore dell'abuso...

 

[irma]

La norma sulla nullità è imperativo, non sono ammessi accordi in deroga

Mi sà che ti confondi con la norma sulla nullità per difformità catastale (ai fini fiscali) Se viene modificata la planimetria catastale, si ottiene conformità allo stato di fatto
...e con questo chiudo. Buona giornata

 

[alessandro66]

Mi sà che ti confondi con la norma sulla nullità per difformità catastale (ai fini fiscali) Se viene modificata la planimetria catastale, si ottiene conformità allo stato di fatto
...e con questo chiudo. Buona giornata

Se viene modifica...giusto, però hai dimenticato che va fatto nel rispetto dello strumento urbanistico che da il titolo abilitativo. Non puoi andare in catasto a presentare una variazione a tuo insindacabile giudizio....P.S.: se chiudi non fai un dispetto a me...