Affitto con vendita posticipata a un anno

[Tobia]

In giro su Internet ho trovato la classica formula di rent to buy, e anche altre formule. Quello che mi turba un pò di tali formule è soprattutto la non "maturità" di questi contratti, che potrebbero farmi andare incontro a sanzioni oppure non tutelarmi a sufficienza.

era questa la frase che mi aveva fatto scattare la riflessione:
se fai un compromesso semplice va bene,

ma in caso di riservato dominio, ren-to-buy e fai-da-te, allora le scritture private sono da scrivere per bene..

 

[Rosa1968]

Tobia c'e molta confusione in queste formule. Bisogna farsi assolutamente seguire consiglio sia per l'acquirente che per il venditore.

 

[desmo]

occhio che, come già discusso nel forum, se la concessione a titolo definitivo dell'immobile avviene al compromesso (preliminare ad effetti anticipati) l'acquirente potrebbe ricevere la sgradita sorpresa di un accertamento in cui si chiede di dover anticipare le tasse che sarebbero dovute al rogito (2% o 9%).

No Tobia non ci sono rischi, se qualche deficiente dell'ADE non si aggiorna purtroppo bisogna ricorrere in commissione tributaria, ma vinci al primo grado...come del resto avviene ogni volta che l'Ade emana avvisi di liquidazione su presupposti d'imposta fantasia improvvisandosi giurista

Giurisprudenza anche recente ha chiarito come non si possa assolutamente considerare l'effetto del preliminare quale anticipatorio e quindi traslativo, giacchè senza termine o con pagamento anticipato del totale del prezzo (in quanto ne viene anticipata solo la componente del corrispettivo..), figuriamoci con un mero ridotto anticipo. Nella nostra circostanza quindi non si parla di effetto anticipato del contratto ma di detenzione qualificata. Nessun problema.

Certamente non sono contratti da scaricare da google e firmare (ma per me nessuno lo è, nemmeno e forse ancor meno quelli di locazione, forse sembrerà strano, a mio avviso tra i più c@zzuti e delicati in assoluto). Sono semplici per chi conosce la materia, ma vanno scritti solo da mani esperte onde evitare che la mancata padronanza degli istituti di base e l'inesperienza nell'applicazione del diritto ai contratti immobiliari e alle loro varie ipotesi possano arrecare danni al cliente.

 

[brina82]

Ragazzi ogni giorno qui su immobilio mi si apre un nuovo mondo! Mio padre possiede un locale commerciale che ha concesso ad una persona in comodato d'uso, per avviare un'attività di supermarket: una sorta di "sconto" sull'affitto avendosi tale persona accollata le spese di sistemazione del locale stesso, spettanti in realtà al proprietario (vetrina, adeguamento impianti ecc.). Premetto che tutto ciò è stato riferito all'impiegato dell'AdE che non ha mosso alcun dubbio in merito appunto al comodato d'uso............


Tra qualche mese scadrà il contratto di comodato d'uso, e vorrebbe fare un contratto di tipo "affitto con riscatto" (di comune accordo col Conduttore): c'è da dire che in questi mesi già il Conduttore si sarà reso conto di come vanno gli affari, e quindi se gli conviene o meno una scelta del genere: di fatto credo gli convenga sempre, poichè se tra x anni decidesse di acquistare gli verrebbero scontate le mensilità (a meno che tra x anni i prezzi degli immobili non continuano a scendere in picchiata...). Sinceramente mio padre vorrebbe disfarsi di tale locale, rimasto sfitto per una ventina di anni. Lo pagò nel lontano '92 circa 140 milioni di lire, ma credo che oggi non lo venderebbe neppure a 70mila euro............ Ma francamente anche qualora gliene diano 70mila non ha nessuna intenzione di darlo via a quel prezzo... Nel caso in cui anche Locatore e Conduttore volessero fare questa cosa, che prezzo mi consigliereste di indicare? Purtroppo il mercato è fermo a maggior ragione sui locali commerciali, non parliamo però di stime dettagliate, saggi di capitalizzazione o cose del genere... Ripeto, è stato per un ventennio sfitto, quindi REDDITO=0, quindi valore 0! C'è poco da stimare... Fissare un prezzo diciamo sui 100000e con riscatto tra 5 anni? La rata di affitto mensile sarà pari a 500e più condominio. Che ne pensate? Riporto un esempio:

Di recente un mio amico (Locatore) è riuscito ad affittare un appartamento (pagato 4 mesi fa 125mila euro) a 620e al mese, con riscatto tra 5 anni avendo però fissato il prezzo a 165000e... E così grazie che al proprietario conviene sempre, inoltre al fine di invogliare il Conduttore non ha percepito alcun anticipo (in compenso con 620e al mese ci paga il mutuo che ha sull'appartamento)... Diciamo che ha trovato il polletto a mio avviso…

 

[desmo]

Ciao Brina, il miglior consiglio che ho da darti (da non confondere con pigrizia nè con desiderio di vendere) è di rivolgerti ad un ottimo mediatore della tua zona, che saprà rispondere e, se del caso, realizzare tutto quanto ti serve.

 

[paolog]

Giurisprudenza anche recente ha chiarito come non si possa assolutamente considerare l'effetto del preliminare quale anticipatorio e quindi traslativo, giacchè senza termine o con pagamento anticipato del totale del prezzo (in quanto ne viene anticipata solo la componente del corrispettivo..), figuriamoci con un mero ridotto anticipo. Nella nostra circostanza quindi non si parla di effetto anticipato del contratto ma di detenzione qualificata. Nessun problema.

Hai riferimenti normativi precisi su questa "Giusrisprudenza anche recente"?

 

[desmo]

Hai riferimenti normativi precisi su questa "Giusrisprudenza anche recente"?

si ricava da qui, dove il principio di diritto fu istituito:

Cass. Sez. Unite 27 marzo 2008, n. 7930;

ribadito poi da:

Cass. 25 gennaio 2010, n. 1296;

Cass. 01 marzo 2010, n. 4963;

Cass. 09 giugno 2011, n. 12634;

 

[paolog]

si ricava da qui, dove il principio di diritto fu istituito:
Cass. Sez. Unite 27 marzo 2008, n. 7930;
ribadito poi da:
Cass. 25 gennaio 2010, n. 1296;
Cass. 01 marzo 2010, n. 4963;
Cass. 09 giugno 2011, n. 12634;

Molto interessante.

Grazie!