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  1. AcquirenteRentTobuy

    AcquirenteRentTobuy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    sono nuovo nel forum e son qui per chiedere un opinione o un consiglio su come procedere nella trattativa che sto per descrivere.

    Dopo una lunga ricerca di appartamenti in vendita ne ho trovato uno che risponde ai miei requisiti.
    Durante il colloquio con l'agente immobiliare, mi è stato detto che però tale appartamento non può passare di proprietà prima di un anno perchè il proprietario perderebbe delle agevolazioni fiscali. Ora, essendo l'appartamento già libero, l'idea (che secondo l'AI, considerando anche le necessità del proprietario, potrebbe andare avanti) sarebbe:
    - stipulare un contratto di affitto transitorio (ad esempio 15 mesi);
    - fare ora un preliminare di vendita con rogito fissato tra 15 mesi e con prezzo pattuito già ora.

    Al momento del preliminare non posso però dare, per motivi di budget, una caparra 'importante' rispetto al prezzo della casa, ma soltanto una caparra per l'affitto (all'incirca tre mesi di affitto).

    In giro su Internet ho trovato la classica formula di rent to buy, e anche altre formule. Quello che mi turba un pò di tali formule è soprattutto la non "maturità" di questi contratti, che potrebbero farmi andare incontro a sanzioni oppure non tutelarmi a sufficienza. In generale, le domande che mi son posto son le seguenti:

    - un contratto di tipo Rent + Buy potrebbe essere stipulato nel mio caso specifico?
    - ci sono altri tipi di contratto che forse farebbero più comodo al mio caso?

    Grazie mille, saluti.
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao,
    per come la vedo io i rischi maggiori dell' "affitto con riscatto" sono in capo al venditore che consegna l'immobile prima del rogito (e soprattutto prima del saldo) andando incontro a conseguenze sgradevoli in caso di contenzioso.

    Per l'acquirente l'unico problema è quello di assicurarsi il recuperimento della provvista economica necessaria per pagare l'immobile entro la scadenza pattuita per il rogito.

    Se tu disponi di un anticipo irrisorio, la formula contrattuale che potrebbe essere più appropriata, per come ragiono io, è l'affitto con opzione d'acquisto.

    Si stipula un contratto di locazione ed un contratto di opzione con il quale il propriatario si impegna a venderti l'immobile ad un determinato prezzo entro una determinata scadenza.

    Non c'è obbligo di esercitare l'opzione. Se al termine del contratto di locazione, l'inquilino decidesse di non comprare l'immobile sarebbe libero di farlo. Così pure il venditore, scaduto il termine di validità per esercitare l'opzione, potrà considerarsi libero di vendere ad altri.
     
    A AcquirenteRentTobuy e desmo piace questo messaggio.
  3. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    aggiungo solo che l'opzione può essere prevista ad una data qualsiasi stabilita anticipatamente dalle parti, che non sia necessariamente la scadenza del contratto di locazione..

    un'altra soluzione ancora, risparmiosa in termini di imposte, e di spese contrattuali, sarebbe un preliminare che preveda il trasferimento dell'immobile a titolo gratuito per 12 mesi, con pagamento di x al mese quale caparra confirmatoria incrementale (che non configurerebbe una pigione di locazione tassata come reddito fondiario) e con clausola risolutiva espressa nel caso in cui una sola delle rate da pagare come caparra venisse a mancare...e quindi con altresi diritto della parte venditrice di trattenere, in caso di tua inadempienza, le rate pagate per il tuo inadempimento.

    Ha un vantaggio anche per te: nel caso di locazione con opzione, la tua caparra sarebbe al più, se la sfrutti in tal senso, costituita da 3 mensilità, mentre nel caso da me descritto sarebbero 12...quindi se il venditore domani non vuol venderti la casa ha da perdere 12 mensilità piuttosto che, al più, 3....il che ti rende più certo l'acquisto perchè al venditore converrà meno rendersi inadempiente, ad esempio, vendendo a qualcuno altro.

    Consiglio: non avventurarti da solo in contratti, soprattutto atipici. Il diritto civile è una cosa seria, fatti seguire da un esperto del settore che padroneggi la materia. Un contratto del genere, con visure e valutazione della sicurezza del tuo acquisto in generale, potrebbero costarti 500 euro, ben spesi.
     
    Ultima modifica: 9 Agosto 2014
    A Gasperino, d1ego, zenoni e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  4. AcquirenteRentTobuy

    AcquirenteRentTobuy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    grazie mille per le vostre risposte. La soluzione del trasferimento dell'immobile a titolo gratuito per 12 mesi, con pagamento 'graduale' della caparra sarebbe l'ideale per il mio caso (desiderei avere già un preliminare in tasca, credo che il proprietario sia più contento di questa soluzione, e altre varie motivazioni).

    Il dubbio riguardo questa soluzione è se sia del tutto 'legale' (la cosa che mi viene in mente è che per un anno nasconderemmo al fisco quello che in realtà è un affitto, visto che comunque pagherei mensilmente delle quote in denaro al proprietario).

    Riguardo il consiglio di farmi seguire da un esperto, è sufficiente affidarmi all'agente immobiliare con il quale sto per instaurare la trattativa? Tale AI fa parte di una franchising a livello nazionale, quindi supporrei che non sia da solo bensì sia supportato da persone anche esperte. Eventualmente, per essere ancora più sicuro, potrei affidarmi e far stipulare questo preliminare da un notaio con esperienza in questo genere di trattativa? Anche se dovesse costarmi di più, sono soldi che di sicuro non rimpiangerei.
     
  5. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se è per la realizzazione, la seconda che hai detto (notaio, il miglior civilista, esperto proprio di contratti di vendita, in circolazione).

    Nessuna evasione, la legge non vieta di pagare il prezzo di un immobile un pò la volta, e di imputare le prime 12 rate quale caparra confirmatoria in conto prezzo. Inoltre non vieta di costituire un comodato d'uso gratuito, anche all'interno di un contratto preliminare di compravendita.

    E giacchè vuoi fare le cose come si deve (come mi sembra di intuire), visto che passerà un anno dal preliminare all'acquisto, fai fare dal notaio anche la trascrizione ;)
     
    A zenoni, Rosa1968 e CheCasa! piace questo elemento.
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il mio dubbio è che il proprietario, qualora prenda le dovute informazioni, potrebbe non gradire la sottoscrizione di un contratto simile, in assenza di un congruo anticipo (io non lo farei).

    Ma se a lui stesse bene, sarebbe per te un'ottima soluzione.
     
    A brina82 e d1ego piace questo messaggio.
  7. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    dipende da quante richieste ha su quell'immobile :D
     
    A d1ego e CheCasa! piace questo messaggio.
  8. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Se fossi il proprietario cercherei comunque di trattare per una discreta caparra all'inizio, che mi garantisca se invece fossi tu a decidere di non comprare, magari addirittura rimanendo dentro "finchè sfratto non sopraggiunga". E di fronte ad un rifiuto "per motivi di budget", mi insospettirei ancora di più chiedendomi come fa uno ad acquistare se non ha in mano un 20% della cifra richiesta.
    Poi, su tutto ci si accorda, dipende dall' urgenza di vendere (ma che urgenza ci può essere di vendere oggi ed incassare tra un anno?) e da quante possibilità penso di avere di trovare in questo anno un acquirente per un prezzo simile, un po' come dice desmo.
     
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  9. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    occhio che, come già discusso nel forum, se la concessione a titolo definitivo dell'immobile avviene al compromesso (preliminare ad effetti anticipati) l'acquirente potrebbe ricevere la sgradita sorpresa di un accertamento in cui si chiede di dover anticipare le tasse che sarebbero dovute al rogito (2% o 9%).

    :ok:

    :ok:

    se poi dovesse anticipare pure le tasse ..
    :occhi_al_cielo:
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Perché anticipare le tasse? Non é un riservato dominio.[DOUBLEPOST=1407870698,1407870679][/DOUBLEPOST]Perché anticipare le tasse? Non é un riservato dominio.
     
  11. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    era questa la frase che mi aveva fatto scattare la riflessione:
    se fai un compromesso semplice va bene,

    ma in caso di riservato dominio, ren-to-buy e fai-da-te, allora le scritture private sono da scrivere per bene..
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tobia c'e molta confusione in queste formule. Bisogna farsi assolutamente seguire consiglio sia per l'acquirente che per il venditore.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  13. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No Tobia non ci sono rischi, se qualche deficiente dell'ADE non si aggiorna purtroppo bisogna ricorrere in commissione tributaria, ma vinci al primo grado...come del resto avviene ogni volta che l'Ade emana avvisi di liquidazione su presupposti d'imposta fantasia improvvisandosi giurista :risata:

    Giurisprudenza anche recente ha chiarito come non si possa assolutamente considerare l'effetto del preliminare quale anticipatorio e quindi traslativo, giacchè senza termine o con pagamento anticipato del totale del prezzo (in quanto ne viene anticipata solo la componente del corrispettivo..), figuriamoci con un mero ridotto anticipo. Nella nostra circostanza quindi non si parla di effetto anticipato del contratto ma di detenzione qualificata. Nessun problema.

    Certamente non sono contratti da scaricare da google e firmare (ma per me nessuno lo è, nemmeno e forse ancor meno quelli di locazione, forse sembrerà strano, a mio avviso tra i più c@zzuti e delicati in assoluto). Sono semplici per chi conosce la materia, ma vanno scritti solo da mani esperte onde evitare che la mancata padronanza degli istituti di base e l'inesperienza nell'applicazione del diritto ai contratti immobiliari e alle loro varie ipotesi possano arrecare danni al cliente.
     
    Ultima modifica: 12 Agosto 2014
    A Tobia piace questo elemento.
  14. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ragazzi ogni giorno qui su immobilio mi si apre un nuovo mondo! Mio padre possiede un locale commerciale che ha concesso ad una persona in comodato d'uso, per avviare un'attività di supermarket: una sorta di "sconto" sull'affitto avendosi tale persona accollata le spese di sistemazione del locale stesso, spettanti in realtà al proprietario (vetrina, adeguamento impianti ecc.). Premetto che tutto ciò è stato riferito all'impiegato dell'AdE che non ha mosso alcun dubbio in merito appunto al comodato d'uso............


    Tra qualche mese scadrà il contratto di comodato d'uso, e vorrebbe fare un contratto di tipo "affitto con riscatto" (di comune accordo col Conduttore): c'è da dire che in questi mesi già il Conduttore si sarà reso conto di come vanno gli affari, e quindi se gli conviene o meno una scelta del genere: di fatto credo gli convenga sempre, poichè se tra x anni decidesse di acquistare gli verrebbero scontate le mensilità (a meno che tra x anni i prezzi degli immobili non continuano a scendere in picchiata...). Sinceramente mio padre vorrebbe disfarsi di tale locale, rimasto sfitto per una ventina di anni. Lo pagò nel lontano '92 circa 140 milioni di lire, ma credo che oggi non lo venderebbe neppure a 70mila euro............ Ma francamente anche qualora gliene diano 70mila non ha nessuna intenzione di darlo via a quel prezzo... Nel caso in cui anche Locatore e Conduttore volessero fare questa cosa, che prezzo mi consigliereste di indicare? Purtroppo il mercato è fermo a maggior ragione sui locali commerciali, non parliamo però di stime dettagliate, saggi di capitalizzazione o cose del genere... Ripeto, è stato per un ventennio sfitto, quindi REDDITO=0, quindi valore 0! C'è poco da stimare... Fissare un prezzo diciamo sui 100000e con riscatto tra 5 anni? La rata di affitto mensile sarà pari a 500e più condominio. Che ne pensate? Riporto un esempio:

    Di recente un mio amico (Locatore) è riuscito ad affittare un appartamento (pagato 4 mesi fa 125mila euro) a 620e al mese, con riscatto tra 5 anni avendo però fissato il prezzo a 165000e... E così grazie che al proprietario conviene sempre, inoltre al fine di invogliare il Conduttore non ha percepito alcun anticipo (in compenso con 620e al mese ci paga il mutuo che ha sull'appartamento)... Diciamo che ha trovato il polletto a mio avviso…
     
  15. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Brina, il miglior consiglio che ho da darti (da non confondere con pigrizia nè con desiderio di vendere) è di rivolgerti ad un ottimo mediatore della tua zona, che saprà rispondere e, se del caso, realizzare tutto quanto ti serve.
     
    A CheCasa!, Rosa1968 e brina82 piace questo elemento.
  16. paolog

    paolog Ospite

    Hai riferimenti normativi precisi su questa "Giusrisprudenza anche recente"?
     
  17. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si ricava da qui, dove il principio di diritto fu istituito:

    Cass. Sez. Unite 27 marzo 2008, n. 7930;

    ribadito poi da:

    Cass. 25 gennaio 2010, n. 1296;

    Cass. 01 marzo 2010, n. 4963;

    Cass. 09 giugno 2011, n. 12634;
     
    Ultima modifica: 14 Agosto 2014
  18. paolog

    paolog Ospite

    Molto interessante.

    Grazie!
     

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