Ipoteca su immobile indiviso

[RONAT47]

Nel condominio dove abito sono proprietario di un garage, acquistato dieci anni fa, . Il garage è autonomo da oltre 20 anni, ovvero con una sua porta, il muro divisorio ( anche se probabilmente non dichiarato) e la corrente elettrica, con certificato di adeguamento, presa dal contatore dell’appartamento. Catastalmente però risulta ancora in comune col garage limitrofo, ovvero i due garage (il mio e il contiguo) risultano come unico garage indiviso. I due garage sono di superficie identica e catastalmente 1/2 quota cadauno. Ho invitato l’altro proprietario, che non abita più nel condominio e quindi il suo garage è ora privo di servizi, ad effettuare il frazionamento catastale e la divisione notarile, ma la risposta è stata un secco no: non gli interessa.
Premesso quindi che i due garage sono nella realtà ben distinti e separati, anche se non dal punto di vista catastale, chiedo: qualora l’altro proprietario dovesse andare incontro ad un’ipoteca per fatti suoi, l’ipoteca grava su tutto o soltanto sulla sua quota? E se grava su tutto, dato per scontato che io non potrei vendere il mio garage, in caso di pignoramento o vendita all’asta a quali rischi andrei incontro? Potrei rischiare di vedermi messo all'asta anche il mio garage?

Vi sarò grato per le risposte e i consigli che vorrete darmi.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Buongiorno,
se l'acquisto del garage è avvenuto con atto pubblico o, comunque, con scrittura privata autenticata, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, il problema è meno grave di quanto sembri: si tratta "semplicemente" di una difformità catastale, potrà dare incarico ad un tecnico di sua fiducia di aprire la relativa pratica in catasto e richiedere poi al confinante il rimborso della metà delle spese sostenute.
Se invece l'acquisto (come mi sembra di capire, visto che parla di divisione notarile) è avvenuto verbalmente o, comunque, con scrittura mai trascritta presso i Registri Immobiliari, dovrà agire in giudizio per l'accertamento dell'intervenuto acquisto (a volte casi simili vengono risolti con un giudizio di usucapione, dipende dalle caratteristiche del caso concreto).

 

[RONAT47]

Egregio avvocato,
La ringrazio per la Sua risposta e Le dico subito che l'acquisto è avvenuto con regolare atto notarile nel quale si recita "il diritto di piena proprietà pari ad 1/2 sul vano a piano terra destinato a garage facente parte del fabbricato .......... con ingresso dalla via ...... n. .... e n. ...... della superficie di circa mq. ........ (viene citata la superficie totale).
Nella visura catastale è riportata la superficie totale e i nomi dei proprietari con le rispettive quote (50% la mia).
Ripeto: nella realtà i due garage sono fisicamente separati e indipendenti.
Il problema che mi pongo è di due tipi:
a) ciò che ho chiesto nel messaggio iniziale, ovvero che vorrei stare fermo (nell'attesa che un domani il vicino si convinca a fare e compartecipare alla divisione) e rischiare la sorpresa di una ipoteca con le conseguenze che vorrei capire.
b) se volessi comunque procedere al frazionamento e alla divisione notarile a mie spese, non devo comunque informare la controparte? e con quali modalità dovrei farlo?
Nuovamente grazie per i preziosi chiarimenti che vorrà fornirmi.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Premesso che si tratta soltanto di una difformità fra lo stato di fatto e quello risultante al Catasto, rispondo alle sue domande:
a) un eventuale pignoramento a nome del confinante potrebbe anche essere iscritto sull'intero bene, sulla base delle erronee risultanze catastali, ma tale errore verrebbe prontamente corretto dal perito estimatore, che viene sempre nominato dal Tribunale per la valutazione del bene e che, in sede di accesso, rileverebbe la difformità ed indicherebbe al giudice la necessità di procedere alla regolarizzazione;
b) non sarà necessaria una divisione notarile ma soltanto il frazionamento catastale. le spese devono essere affrontate da entrambi i proprietari, sarebbe quindi opportuno informare formalmente il vicino di tale volontà invitandolo a prendere contatti per la nomina del tecnico e la ripartizione delle relative spese. in caso di rifiuto o mancata risposta, lei provvederà autonomamente e poi agirà per il rimborso del 50% delle spese.

 

[RONAT47]

Gent.mo avvocato,
mi ha sicuramente un po' sollevato con la Sua ultima risposta ma mi rimane un dubbio.
Una volta effettuato il frazionamento, le risultanze catastali darebbero due particelle anziché una (come adesso) ma gli attuali proprietari ne resteremmo comproprietari e quindi mi sorge il timore che un domani il giudice possa decidere per un sorteggio circa l'assegnazione ai singoli prorietari, senza tener conto del preesistente e consolidato stato di possesso. Nel caso ciò fosse possibile e a me toccasse la particella del vicino, potrei chiedere la compensazione per il maggior valore commerciale del mio attuale garage che andrei a cedere?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Leggendo la sua ultima risposta e tornando a quella precedente, mi sono accorto di aver mal compreso il quesito.
Mi dica se ho ben capito: lei ed il confinante avete acquistato congiuntamente un locale che poi avete diviso (solo materialmente); ognuno di voi è quindi comproprietario di una quota pari al 50% dell'intero.
Giusto?
Se è così (io avevo capito che l'atto notarile aveva ad oggetto solo il suo acquisto e non una comproprietà), allora tutto cambia:
1) è necessario procedere ad un atto di divisione, come lei suggeriva: potrà essere una divisione negoziale (mediante atto notarile, naturalmente solo se il confinante vorrà collaborare), oppure una divisione giudiziale;
2) in caso di pignoramento il creditore di uno dei due comproprietari aggredirà soltanto una quota ma, stante la unicità (giuridica) del bene, del pignoramento dovrà essere dato avviso anche all'altro comproprietari il quale, ai sensi dell'art. 600 c.p.c., potrà chiedere al giudice di disporre la separazione delle due porzioni.
Tutte le ipotesi di comproprietà sono foriere di problemi e difficili da gestire.
Il consiglio che posso darle è quello di invitare formalmente il confinante a procedere con la divisione negoziale (davanti al notaio) e, in caso di diniego, iniziare la divisione giudiziale.

 

[RONAT47]

Per l'esattezza, io ho acquistato il mio 50% di proprietà da una persona che già l'aveva al 50% col mio vicino. In effetti sono stati loro nel 1973 a comprare dal costruttore l'intero garage provvisto di due saracinesche e poi a ricavarne due con muro divisorio. Con l'atto notarile stipulato nel 2004 io ho acquistato quindi questa quota indivisa, certo che non avrei potuto avere problemi.
Vale quindi ciò che Lei ha scritto ai punti 1 e 2 della Sua ultima risposta?

Mi scusi, avvocato, un altro quesito.
Se fossi io, per mie necessità, a dover sottoporre ad ipoteca questo immobile, a cosa andrei incontro? Non è che potrebbe essere un sistema per indurre l'altro alla separazione?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Per l'esattezza, io ho acquistato il mio 50% di proprietà da una persona che già l'aveva al 50% col mio vicino. In effetti sono stati loro nel 1973 a comprare dal costruttore l'intero garage provvisto di due saracinesche e poi a ricavarne due con muro divisorio. Con l'atto notarile stipulato nel 2004 io ho acquistato quindi questa quota indivisa, certo che non avrei potuto avere problemi.
Vale quindi ciò che Lei ha scritto ai punti 1 e 2 della Sua ultima risposta?

Sì, confermo quanto scritto nell'ultima risposta.

Mi scusi, avvocato, un altro quesito.
Se fossi io, per mie necessità, a dover sottoporre ad ipoteca questo immobile, a cosa andrei incontro? Non è che potrebbe essere un sistema per indurre l'altro alla separazione?

No, la concessione di ipoteca non potrebbe rappresentare una soluzione alternativa.