Contrasti tra eredi in merito alla locazione di un immobile

[susy2004]

Siamo comproprietari di un immobile indiviso in proporzioni di 8/12 la mamma e 4/12 divisi fra 4 fratelli ( 1/12 ciascuno).
Abbiamo affittato un appartamento nella proprieta', mia sorella, avendo contrasti con la nostra famiglia, nonostante sia stata invita alla sottoscrizione del contratto, non si e' presentata.
L'appartamento e' stato locato, con regolare contratto registrato all'Agenzia delle Entrate.
Ora a distanza di mesi, senza peli sulla lingua ci chiede di provvedere, immediatamente, alla spedizione di copia del contratto, perche' in quanto comproprietaria e' tenuta a ricevere la parte del suo canone di locazione, che abbiamo deciso di depositare in un libretto al portatore.
Lei nei confronti degli altri comproprietari e' debitrice , oltre alle spese di agenzia, registrazione del contratto, certificazione energetica, anche di spese per la sistemazione dell'appartamento in questione.
La mia domanda e' questa: PUO', mia sorella, scavalcare tutti gli altri comproprietari, e far valere SOLO il suo diritto al credito ed eludere i debiti?
L'agenzia delle entrate e' obbligata a consegnarle copia del contratto di locazione anche se non vi e' la sua sottoscrizione?
grazie, Susanna

 

[Maurizio Zucchetti]

Se è comproprietaria, qualunque siano i rapporti fra voi, avrebbe dovuto dare il suo assenso alla locazione del bene, pagarne i relativi oneri e riceverne i benefici, ovviamente tutto "pro-quota".
A mio avviso vi siete messi in una situazione irregolare, e tua sorella ha tutti i diritti per richiedere ciò che gli spetta. Temo che a questo punto, se proprio non riuscite a risolverla bonariamente, vi convenga interpellare un avvocato per vedere come uscirne!

 

[Bastimento]

In base a varie risposte lette su una tematica simile, vorrei se possibile tranquillizzare almeno in parte susy.

- Per regolarità il contratto di locazione avrebbe dovuto essere controfirmato da tutti i comproprietari, o almeno avrebbe dovuto esistere una delega. Detto questo il contratto nei confronti dell'inquilino rimane valido. Semmai si aprirebbe un contenzioso di tipo privatistico tra i comproprietari.
- Certamente nel modulo di denuncia di registrazione (M69 0 RLI) del contratto devono comparire tutti i comproprietari pro quota.
- la sorella ha pieno diritto di avere copia del contratto ed esigere la propria quota di canone.
- la sorella ha anche però il dovere di provvedere al pagamento delle imposte dovute sul fabbricato in questione e sulla propria quota di reddito da locazione: dette imposte hanno carattere personale.
- la sorella che vanta diritti ereditari ha anche il dovere di contribuire pro quota alle spese connesse con l'ordinaria amministrazione dell'immobile: prima dell'avvocato serve, credo, un semplice conteggio e ripartizione delle entrate meno le uscite.
-- se il conteggio non la soddisfa, sarà la sorella a rivolgersi all'avvocato ...

Il tutto con una premessa: le decisioni sull'immobile vanno prese a maggioranza: anche per le locazioni non è necessaria l'unanimità se questa non eccede i 9 anni. Il classico 4+4 è inferiore ai 9 anni.
Se 11/12 hanno espresso parere favorevole, non vedo come la sorella possa pretendere solo diritti e dimenticare i doveri.

 

[susy2004]

Ringrazio per le risposte, molto chiare.
Mi sono rivolta all'Agenzia delle Entrate, prima di concludere il contratto di locazione con gli inquilini.
MI hanno suggerito il modo di sottoscrivere il contratto, senza indicare la percentuale di proprieta' suddivisa in dodicesimi, nel nostro caso.
In qualunque momento il contratto puo' essere modificato, comprendendo anche il comproprietario mancante, procedendo a nuova registrazione.
Ora, certo, lei ha diritto alla sua parte di affitto, ma non ha mai accennato al discorso delle spese. E non mi riferisco solo alle spese d'agenzia, alla Certificazione Energetica e alla registrazione del contratto di locazione, ma anche alle spese di manutenzione ordinaria, come il ripristino di grondaie usurate, aggiustatura di piastrelle del marciapiede della proprieta' comune ed altri lavoridi manutenzione .
Gli stessi lavori sono stati eseguiti con la manodopera dei miei fratelli comproprietari. Lei non li considera validi perche' NON eseguiti dall'artigiano con emissione di regolare fattura quietanzata.

Ha ragione??

Cio' detto, non voglio accondiscendere alle sue richieste, cosi', senza far valere i miei diritti e quelli degli altri comproprietari.
Noi siamo pronti tutti a sederci a tavolino, distribuire il canone d'affitto cosi' come le spese pro quota, tranne lei. che si rivolgera' all'Agenzia delle Entrate per avere copia del contratto di locazione se non glielo avessimo spedito immediatamente.
Ora mi ripropongo di rinviarle, nuovamente, copia delle spese sostenute, non spedirle copia del contratto ed attendere sviluppi.

Avrei questo quesito ulteriore:

Potrebbe, mia sorella, scavalcare noi comproprietari e pignorare il suo credito al terzo, cioe' l'inquilino?
Se si rivolgesse ad un legale, il quale intimidendo l'inquilino, a nostra insaputa, potrebbe farsi corrispondere la sua quota di canone ( 1/12, pari a poco piu' di 40 euro mensili) ?

 

[susy2004]

oppure, sempre a nostra insaputa, scrivendo una lettera privata ( ANCHE SENZA UN LEGALE) intimando agli inquilini il versamento della sua quota di canone, minacciandoli di ritorsioni legali.

 

[Bastimento]

Non capisco quale consiglio ti possa essere stato dato in Ade, direi quasi sbagliato visto cosa aggiungi. Cosi come non capisco la vs ritrosia a fornire il contratto. L'inquilino deve poi conoscere la intera compagine proprietaria e verss in solido a questa.
Comportamenti diversi da quanto ipotizzato secondo me vi portano ad una posizione irregolare come sosteneva Maurizio

 

[susy2004]

Mia sorella ha chiuso i rapporti con il resto della famiglia 2 anni fa.

L'anno scorso abbiamo deciso di mettere a reddito l'appartamento in comproprieta'.
Mi sono quindi rivolta all'Ag delle entrate e ho spiegato la situazione ad un incaricato che mi ha dato udienza, spiegandogli in chiaro che avevamo necessita' di mettere a reddito l'appartamento nonostante l'ostruzionismo assoluto della sorella.
Non era corretto sottoscrivere il contratto senza la sua firma, ma non era nemmeno giusto che noi non potessimo mettere a reddito l'appartamento.
Infatti l'incaricato mi ha detto che non era regolare ma che io avrei potuto farlo comunque ( con le successive conseguenze, dei controlli incrociati).
Consapevoli di tutto cio', abbiamo invitato mia sorella alla firma del contratto, ma non si e' presentata.

Abbiamo poi affittato e registrato il contratto.

Le spese sostenute per rendere affittabile l'appartamento, pro quota,
superano di gran lunga la quota d'affitto che spetterebbe alla sorella.
Ora lei e' interessata solamente alla sua quota d'affitto e a null'altro.
Questo e' quanto.
Non vorremmo essere costretti noi a doverci rivolgere al legale per essere rifusi delle spese anticipate anche per lei.

 

[CheCasa!]

Ciao @susy2004 ,
dal mio punto di vista non state agendo nei confronti di questa sorella con la trasparenza che la situazione richiederebbe, rischiando di compromettere e non di semplificare la cosa.
Da una parte pretendete che vi vengano pagate spese non fatturate e sostenute sulla base della vostra parola (che, l'esperienza ci insegna, quando la fiducia viene meno non vale una cippalippa).
Spese che, deve essere chiaro, se non sono documentabili vostra sorella potrà legittimamente non pagare.
Dall'altra rifiutate di fornire copia del contratto registrato e per quale motivo proprio faccio fatica a capirlo se non per il fatto che il contratto registrato non corrisponda "integralmente" agli accordi in essere con l'inquilino...

Inoltre vostra sorella avrebbe anche l'obbligo di dichiarare il reddito imputabile alla sua quota in dichiarazione dei redditi, decidere se optare per la cedolare secca, pagare le tasse sul'immobile che variano, tra l'altro, anche in base alla situazione locativa del medesimo...

 

[susy2004]

...ringrazio per i consigli..
in effetti la situazione risulta complicata da spiegare e da capire....
vedremo di farci tutelare da un legale

 

[Pennylove]

Il tema è stato più volte dibattuto in passato. Nella stesura di un contratto di locazione di un bene oggetto di comunione, come osservato, devono figurare i pieni proprietari e/o gli usufruttuari che devono comparire nel quadro D del nuovo modello di registrazione RLI. La legge prevede che i contratti di locazione possano essere intestati anche ad uno solo di essi (che gestisce l’operazione nell’interesse degli altri), per effetto del richiamo del mandato contenuto nell’art. 2032 cod. civ., ma ciò non esclude il fatto che gli altri pieni proprietari o usufruttuari che non compaiono in contratto debbano comunque dichiarare la loro percentuale di affitto nella dichiarazione dei redditi.

Tale orientamento è stato, però, recentemente ribaltato dalla Commissione tributaria provinciale (CTP) di Caltanisetta: i giudici di primo grado, dopo aver precisato che il contratto stipulato è pienamente valido (pur in mancanza della contestuale sottoscrizione da parte del comproprietario non locatore), sono andati oltre, affermando (con conclusione che appare discutibile) che, nell’ipotesi in cui soltanto uno dei comproprietari sigli la convenzione locativa con la sua controparte (e ciò è ammissibile per legge, come vi è visto), ai fini fiscali, l’Agenzia delle Entrate è legittimata ad imputare l’intero reddito esclusivamente in capo al solo titolare del contratto (sentenza depositata il 16/12/2014, n°1039/03).