cosa succede se nel contratto 3+2 alla fine della proroga biennale ovvero alla fine del 5° anno , le parti non comunicano entrambe la loro intenzione di permanere o andare via dall'immobile? il contratto si risolve in modo automatico?
Il contratto concordato si risolve solo se il locatore o il conduttore vogliono rinunciare al rinnovo oppure nel caso in cui una delle parti proponga all’altra di rinnovare il rapporto sulla base di nuove condizioni (consistenti, in genere, in una variazione del canone in aumento, ma, in ipotesi, anche ad una sua diminuzione), qualora l’altra parte (nel termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione) non risponda o non si accordi: il meccanismo di rinnovo o di rinuncia al rinnovo è il medesimo dei contratti a canone libero (l’unica differenza è che nel contratto concordato non è previsto che la parte interpellata debba a sua volta rispondere entro 60 giorni dalla data di ricezione della raccomandata).
Ne deriva che
“In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni” (ambigua formulazione, dovuta ad una certa superficialità del legislatore del 1998, poco avvezzo a fare leggi facilmente applicabili in concreto; se non altro, il suo predecessore, nel 1978 aveva speso qualche parolina chiarificatrice in più, precisando, all’art. 28 della legge n°392, che il contratto ad uso diverso dall’abitativo “
si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni”): ad ogni buon conto, la dottrina, sul punto, ha espresso un orientamento non difforme da quello evidenziato dalla giurisprudenza di merito, ritenendo, nell’incertezza del dato letterale, che il contratto si rinnovi per l’intera sua durata iniziale, come se iniziasse da capo, per ad esempio un contratto 3+2 si rinnova per un triennio “secco”, ovverossia senza alcuna proroga biennale, secondo il Tribunale di Torino (28/06/2008) che ritiene che la proroga biennale operi eccezionalmente per favorire una maggiora stabilità iniziale del rapporto unicamente alla prima scadenza contrattuale (si evidenzia che alle medesime conclusioni perviene il Tribunale di Genova (04/12/2009): in sostanza, alla fine del quinquiennio, il contratto è soggetto a semplici rinnovi triennali (+3); triennio, prorogabile, invece, di un ulteriore biennio, secondo il Tribunale di Bologna (07/09/2009), poichè “
la proroga non può essere intesa come istituto eccezionale, quanto piuttosto come periodo di ulteriore durata del contratto successivo alla prima scadenza” in quanto “
il biennio non è che una proroga di diritto, prevista dal legislatore, in ragione del “tipo contrattuale” prescelto, e, quindi, conosciuta ex ante dalle parti”: in sostanza, al termine dei 5 anni (3+2), riparte un nuovo 3+2.
Nella prassi applicativa, anche gli uffici delle Entrate non seguono un unico orientamento: la maggior parte di essi, a onta delle sentenze soprariferite, ritiene che il contratto 3+2, al termine del biennio di proroga, sia soggetto a semplici rinnovi biennali (+2). In conclusione, prima di procedere al rinnovo, si consiglia di verificare la posizione dell’ufficio competente (che potrebbe contestare il mancato pagamento dell’imposta di registro al termine del 7° anno) ovvero fare scadere il contratto alla naturale scadenza e registrare un nuovo 3+2 (in cedolare secca il costo è pari a zero).
