Rinnovo contratto 3+2

[Abacus]

salve,
contratto 3+2 di un amico che si avvia verso la scadenza dei 5 anni

tralasciando che amio avviso c'è un vizio di forma perchè l'intestazione riporta "LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA (legge 9 dicembre 1998 n.431, articolo 2, comma 3). i transitori vanno da 1 a 18 mesi mentre questo è un 3+2...

al capitolo 1 durata riporta questa dicitura
"Il contratto di locazione è stipulato per la durata di 3 anni dal .. al... e alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore ai sensi dell art. 3 l 431/98. Alla scadenza del periodo di proroga il contratto è scaduto fatto salvo il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni comunicando la propria intenzione con raccomandata da inviare all'altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza. "

chiedo lumi perchè il contratto standard 3+2 riporta dicitura diversa in merito al rinnovo ovvero che, al termine dei 2 anni di proroga, se non vi è comunicazione di disdetta da parte del locatore, almeno 6 mesi prima, questo si rinnova automaticamente.
Quindi è stato chiaramente "aggiustato". mettendo quella dicitura secondo voi è obbligato al rilascio? mi sembra vago come termine "scaduto"? con questa dicitura gnerica non può ugualmente prevedere il rinnovo?

i 6 mesi sono gia trascorsi ovvero 31 dicembre 2022 scadono i 5 anni. L'amico pensava al tacito rinnovo e vorrebbe rimanerci ma il proprietario parla di aumenti del canone.
Ha motivi per richiedere il rinnovo alle solite condizioni?
io sapevo che addirittura i contratti 3+2 non sono modificabili... poi quello che è stato modificato, si può?
si prevede quindi una diatriba e l amico volava sapere se ha argomenti per rimanerci?
grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Innanzi tutto, bisognerebbe sapere se il contratto è stato asseverato da almeno una delle associazioni sindacali che hanno sottoscritto gli accordi territoriali riguardanti il Comune dove l'immobile è ubicato, perchè solamente in questo caso sarebbe valido a tutti gli effetti, in particolare per quanto riguarda "tipologia di contratto" (a canone concordato) e durata (3 anni + 2).

Se asseverato, ovvero verificato e approvato, la clausola a cui ti riferisci è pienamente efficace.
Alla scadenza contrattuale, si potrà scegliere tra:
1) riconsegnare l'immobile,
2) attivare la procedura di sfratto per finita locazione,
3) rinegoziare e stipulare un nuovo contratto (a nuove condizioni, ivi compreso l'importo de canone).

 

[Abacus]

il contratto è del 2018, l'asseverazione non era obbligatoria.
c'è un foglio allegato con il calcolo del concordato ma ad occhio non mi sembrano in linea i parametri mq della zona e anche i mq mi sembrano in più (magari hanno preso quelli della visura catastale invece dei netti)...
la mia premura era capire se quella dicitura modificata è valida come "risoluzione" del contratto al 31.12.2022

 

[Umberto Granducato]

la mia premura era capire se quella dicitura modificata è valida come "risoluzione" del contratto al 31.12.2022

Un gran pasticcio... comunque secondo me quella dicitura non è sufficientemente valida, andava cmq mandata la raccomandata.
Ci vuole un consulto da un legale a mio parere

 

[Bagudi]

il contratto è del 2018, l'asseverazione non era obbligatoria.

Nel 2018 l'asseverazione era obbligatoria, sia per il transitorio che per il concordato e i contratti non sono modificabili nemmeno di una virgola.
A me sembra un contratto poco valido, con grossi errori.

 

[josko]

Nel contratto scrive che al termine dei cinque anni si conclude. A meno che le parti con fatti concludenti non vogliano proseguire il contratto viene a cessare. Si metta d'accordo con il proprietario nel concludere un nuovo contratto con le nuove condizioni.

 

[Bagudi]

Si metta d'accordo con il proprietario nel concludere un nuovo contratto con le nuove condizioni.

Ma con un contratto regolare.

 

[mapeit]

L'asseverazione nel 2018 era obbligatoria per usufruire delle agevolazioni fiscali, come del resto lo è ora. Le parti possono anche accordarsi di non usufruire dell'assistenza del Sindacato per l'asseverazione del contratto, ma devono rispettare le norme degli Accordi Territoriali e del D.M. 16-01-2017 che prevedono che il contratto agevolato 3+2 debba essere redatto obbligatoriamente utilizzando l'Allegato A al D.M. sopra citato, che all'Articolo 1 recita:
"Il contratto è stipulato per la durata di ……………… anni (3 anni minimo), dal …………….. al ………………, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni."

Quindi il contratto è stato stipulato in maniera irregolare e, non essendovi stata comunicazione di mancato rinnovo, si intende rinnovato tacitamente di altri due anni.

 

[josko]

L'asseverazione nel 2018 era obbligatoria per usufruire delle agevolazioni fiscali, come del resto lo è ora. Le parti possono anche accordarsi di non usufruire dell'assistenza del Sindacato per l'asseverazione del contratto, ma devono rispettare le norme degli Accordi Territoriali e del D.M. 16-01-2017 che prevedono che il contratto agevolato 3+2 debba essere redatto obbligatoriamente utilizzando l'Allegato A al D.M. sopra citato, che all'Articolo 1 recita:
"Il contratto è stipulato per la durata di ……………… anni (3 anni minimo), dal …………….. al ………………, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni."

Quindi il contratto è stato stipulato in maniera irregolare e, non essendovi stata comunicazione di mancato rinnovo, si intende rinnovato tacitamente di altri due anni.

Avevo letto qualche sentenza che invece di due anni diventava 4 + 4. Le parti sono libere di stipulare il contratto come meglio credono e il solo limite sono i quattro ani di contratto.

 

[mapeit]

Se il contratto agevolato viene stipulato in maniera irregolare, ovvero è privo dei requisiti stabiliti dal DM 16-01-2017 e dagli A.T., può venir ricondotto a un normale contratto 4+4 dal giudice in sede di contenzioso. Non è vero che le parti sono libere di stipulare il contratto come meglio credono se si tratta di un contratto agevolato. Solo il 4 + 4 si può stipulare in maniera libera, purché si rispetti quanto previsto dalla Legge 431/98 riguardo durata, rinnovo ecc.