calcifer

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Privato Cittadino
Buongiorno a tutti voi, purtroppo credo di conoscere già la risposta alla mia domanda su un rustico che avrei avuto intenzione di acquistare, ma vorrei comunque qualche conferma...
Parliamo di un rustico costruito nel 1948 in zona attualmente indicata come a "vincolo paesaggistico molto elevato" sul PGT comunale.
Una baita in mezzo al bosco raggiungibile solamente a piedi tramite ca. 2km. di sentiero.
Immobile molto "bello" e prezzo più che allettante.... ma per 20 anni è stato in gestione ad un'associazione alpina che ha provveduto alla realizzazione di alcune strutture senza richiedere le autorizzazioni di legge.
In particolare si tratta della chiusura a veranda di una terrazza di ca. 20 mq. , un terrazzamento in legno di ca. 30 mq. un WC esterno ed una cisterna acqua in muratura. lavori eseguiti tra la fine anni '90 ed inizio 2000.
La proprietà (non c'è intermediazione immobiliare) da questo punto di vista è stata "abbastanza" onesta, dichiarando fin da subito l'abuso riguardante la veranda.... anche se non ha menzionato terrazzamento, WC e cisterna, di cui ho poi verificato io l'assenza sul mappale.
Ora.... considerato l'elevatissimo vincolo paesaggistico immagino che si tratti di abusi assolutamente insanabili.... sospetto confermato anche dalla proprietà che ha dicharato che la nuova giunta comunale ha respinto la richiesta di sanatoria da loro presentata.
La parte venditrice si è rivolta ad un tecnico (geometra) per una stima economica dell'immobile, stima per la quale il tecnico si è basato solamente sulla metratura regolarmente registrata, ma.... è possibile che il tecnico di cui sopra non abbia parimenti informato la proprietà che un immobile del genere è praticamente invendibile ??
Non mi intendevo di normativa in materia di abusi, ma essendomi informato mi par di capire che con abusi non sanabili di questo genere si vada nel penale, oltre che nel sanzionatorio civile.... quale pazzo incosciente si farebbe carico dell'acquisto di un immobile sapendo di andare incontro ad un tale rischio ??
Mi è balzata la mezza idea di proporre l'adeguamento prima del rogito, oppure di chiedere una riduzione di prezzo corrispondente al successivo adeguamento, ma..... alla fine della fiera una baita senza uno straccio di WC diverrebbe molto difficilmente vivibile, quindi credo che lascerò perdere, anche se mi spiace molto....
Qualche idea ? considerazione ?
 
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calcifer

Membro Junior
Privato Cittadino
nessuno in grado di confermare le mie tesi....?? In sostanza vorrei trovare conferma sul fatto che l'immobile nelle condizioni attuali è di fatto invendibile, senza interventi di demolizione e ripristino che lo riportino alla situazione del mappale depositato...
 

calcifer

Membro Junior
Privato Cittadino
mi stupisce un po' la totale assenza di interventi da parte di voi che siete del settore... ma tant'è. Comunque, per dovere di cronaca, ieri sera sono tornato a parlare con la proprietà. Mi sono sembrati in buona fede.... ho riletto bene la perizia valutativa del tecnico (geometra) la quale non faceva assolutamente riferimento alla conformità urbanistica dell'immobile.... e la cosa mi lascia alquanto perplesso. Trovo inaccettabile che un tecnico qualificato non si degni di fare cenno agli elementi che rendono l'immobile ben lontano dalla conformità urbanistica, il che unitamente ai vincoli paesaggistici rendono di fatto invendibile l'immobile, facendo così solo perdere del gran tempo sia al venditore che agli eventuali compratori, come me.
Avrei quasi una mezza intenzione di contattare il geometra per chiedergliene conto, ma credo che la cosa spetti più alla proprietà, che a me.
Saluti.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
A Parma e in Toscana, per la vendita di un immobile viene richiesto dal notaio un referto tecnico (o certificato di conformità urbanistica) dove un tecnico iscritto all'Albo (geom, arch, ing) certifica che lo stato di fatto sia conforme a catasto e progetto depositato in comune. Mi pare che nella tua situazione sia fondamentale...
La situazione è molto semplice: esistendo abusi, come tu sostieni, vanno sanati ove possibili, viceversa ciò che è stato modificato (o aggiunto)va riportato allo stato originario (o eliminato). Se il geometra, forse un po miope :maligno:, non ha menzionato gli abusi credo sia in grave dolo, un confronto comunque lo farei
 

calcifer

Membro Junior
Privato Cittadino
grazie intanto per la risposta, Umberto. Si, negli ultimi giorni mi sono parecchio informato sia qui sul forum che altrove circa la normativa, ed ho visto che sia in Toscana che a Parma sia consuetudine dei notai richiedere la certificazione di conformità urbanistica.
Tuttavia l'immobile in questione si trova a Bergamo, e qui non è richiesta.
Ti assicuro che le strutture abusive sono talmente numerose, e la posizione tanto disagiata (2 km. di sentiero) che riportare l'immobile alla conformità ne ridurrebbe il valore praticamente a zero.
Quindi tu suggeriresti comunque di fare un colpo di telefono al geometra che ha redatto la stima, per chiedergliene conto...?
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
ed ho visto che sia in Toscana che a Parma sia consuetudine dei notai richiedere la certificazione di conformità urbanistica. Tuttavia l'immobile in questione si trova a Bergamo, e qui non è richiesta.

questo non significa che tu non la possa fare o far fare...

Quindi tu suggeriresti comunque di fare un colpo di telefono al geometra che ha redatto la stima, per chiedergliene conto...?

mah... se ci sono tanti abusi che ha non ha citato io gli chiederei il perchè, magari ha fatto altre considerazioni o ritiene di poter sanare, non so. Da qui è difficile dirlo :occhi_al_cielo:
Potresti anche muoverti con un tuo tecnico, magari butti 300euro, però ti togli i dubbi
 

calcifer

Membro Junior
Privato Cittadino
uhm..... sai che hai ragione.
In fin dei conti anch'io c'ho perso un bel po' di tempo, tra andare a visionare l'immobile (2 volte), andare a parlare con la proprietà ed informarmi in merito.... farò un colpo di telefono al geometra per vedere se gli riesce di spiegarmi come mai ha taciuto su quegli abusi (tra l'altro è consigliere comunale del comune di riferimento dell'immobile...).

Sulla possibilità di richiedere una perizia ad un mio tecnico... purtroppo temo che se il geometra di cui sopra non sarà in grado di stravolgere tutti gli elementi che ho raccolto finora... sarebbero davvero solo 300 eur da aggiugere a tutto il tempo che ho "perso" finora.
 

calcifer

Membro Junior
Privato Cittadino
sentito la geometra......
parola d'ordine "MINIMIZZARE" :occhi_al_cielo:
"si, è vero, non è conforme.... ma la non conformità grave riguarda solo la veranda ed il bagno...... ma si potrebbe ripristinare allo stato di fatto.....ma io nella perizia ho valutato solo la parte conforme... ma magari con la prossima variante al PGT si riesce a far passare la deroga.... ma... ma.... ma...."

Giuro, una telefonata DELIRANTE. :shock:
La parte migliore è stata quando alla mia domanda "mi scusi, ma dato che per la vendita serve la conformità urbanistica, sia io che il venditore dovremmo dichiarare il falso davanti al notaio"..?? La sua risposta è stata... "ma no, si dichiara la vendita della sola parte conforme..... poi gli abusi potrebbero anche essere stati realizzati successivamente alla vendita"...:ok:
Una perfetta venditrice di fumo.
Sono amareggiato ed allibito al tempo stesso, che ancora possano esistere "professionisti" che si definiscono tali, di questo genere. :disappunto:
 

calcifer

Membro Junior
Privato Cittadino
Ah, se è per quello di "professionisti" così ce ne sono un sacco...

eh... me ne sono reso conto, purtroppo....!
Comunque ringrazio ancora Umberto per il suggerimento di chiamare ; ero pronto a sentirmi dire "mah... sa... non ho visto l'immobile, ed ho basato la stima su mappale e foto" ; comportamento comunque poco professionale ma accettabile.
Invece questa l'immobile l'ha visto, con tutti gli abusi connessi, e nonostante ciò l'ha messa giù facile ai proprietari, due ingenui vecchietti 75enni.
Questi rischiano di trovare un disonesto che firma il compromesso, e poi gli chiede annullamento e doppio della caparra il giorno prima del rogito....
Per quale motivo abbia agito così, poi, lo ignoro, dato che non è un intermediatore immobiliare, ma un semplice tecnico.
mah...
 

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