Tassa registro nudo proprietario e cedolare secca

[pignatti]

Buongiorno, espongo il problema e avrei 2 quesiti. Nudo proprietario di un appartamento, nel febbraio 2009 avevo stipulato un contratto di locazione in cui figuravo assieme all'usufruttuario (mia madre), entrambi locatori. L'ADE mi ha invitato a pagare una tassa di registro del 2011 per un canone di locazione nonostante fossi all'epoca nudo proprietario. Quesito 1: E' corretto per voi? Sarei stato responsabile anch'io in solido con l'usufruttuario e l'inquilino per la tassa di registro? Nessuno pagò la tassa di registro quell'anno perchè fin da febbraio 2011 era noto che sarebbe entrata in vigore la cedolare secca e l'ADE non avrebbe certo rimborsato le tasse di registro già pagate. Poi a giugno 2011 aderimmo all'opzione della cedolare secca e inviammo nel mese di giugno la lettera raccomandata AR all'inquilino, senza però fare alcuna comunicazione all'ADE. Naturalmente mia madre nel 2011 pagò l'acconto per la cedolare secca e pagò poi il saldo nella denuncia 2012. Quesito 2: posso fare istanza di autotutela all'ADE allegando la raccomandata a prova della cedolare per chiedere l'annullamento della tassa di registro del 2011? Nel frattempo mia madre è deceduta. Vi ringrazio se mi date un parere sui 2 quesiti

 

[Pennylove]

Il quesito racchiude in sé due aspetti distinti di un unico negozio: gli effetti di un contratto di locazione sottoscritto dal nudo proprietario e l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca in regime transitorio.

Riguardo al primo aspetto, più che un’azione in autotutela (nulla ti vieta, comunque, di presentarla), si consiglia di prendere un appuntamento in ufficio e di spiegare al funzionario come sono andate realmente le cose, invocando un semplice errore formale.

Dal punto di vita civilistico, è legittimo che l’usufruttuario conferisca mandato (scritto) al nudo proprietario, a norma degli articoli 1703 e seguenti del codice civile, di sottoscrivere un contratto di locazione ad uso abitativo, per suo conto, ed eventualmente di riscuotere gli affitti, di registrare il contratto e di provvedere agli altri adempimenti fiscali, tuttavia – ai fini di evitare accertamenti e seccature da parte dell’Amministrazione finanziaria – sarebbe stato opportuno non comparire in atto come locatore, ma dare espressamente atto in contratto che il locatore era tua madre, in qualità di usufruttuaria, di cui tu eri semplice mandatario.

Sotto il profilo strettamente fiscale – secondo una ormai consolidata interpretazione della norma (art. 26, co. 1 e 2 del TUIR), fornita dall’Agenzia delle Entrate (peraltro non da tutti condivisa), il reddito fondiario, indipendentemente da chi materialmente percepisce i canoni, deve essere dichiarato dall’usufruttuario, che detiene il diritto reale sulla cosa locata, anche se il relativo contratto è stato stipulato dal nudo proprietario.

Dal punto di vista fiscale, sempre ai sensi del citato art. 26 del TUIR, il diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta all’usufruttuario, per cui, in relazione alla fattispecie in esame, obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato (e a versare anche le relative imposte) era l’usufruttuario e non il nudo proprietario dell’immobile. A conferma di ciò, nelle istruzioni per la compilazione del Modello Unico PF 2015 - Quadro RB, pag. 25 (e del Mod. 730/2015, Quadro “B”, pag. 19) si afferma, infatti, che “in caso di usufrutto o altro diritto reale (ad es. uso o abitazione), il titolare della sola “nuda proprioetà” non deve dichiarare il fabbricato”.

Riguardo al secondo aspetto, sarei un poco più cauta. Ti posso dire che, in merito alla fattispecie presa in esame (mancato pagamento della tassa di registro relativa ai contratti in corso nell’anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n°23), gli uffici si sono mossi in passato ovvero si stanno muovendo (controlli 2015 sul 2011) in ordine sparso. E’ vero che il suindicato decreto retrodatava al 1° gennaio 2011 la data di decorrenza dell’opzione per la cedolare secca (art. 3, co. 2), che poteva riguardare entrambe le annualità, vale a dire quella che scadeva nel 2011 e quella che decorreva dallo stesso anno e scadeva nel 2012 (vedi circolare n°26/E/2011, pag. 34), ma – secondo l’interpretazione (fortemente restrittiva) di alcuni uffici locali - coloro che avevano in scadenza a gennaio e febbraio le suindicate infrannualità erano, comunque, tenuti, al pagamento (non rimborsabile: vedi art. 3, co. 4 decreto citato; Provv. Ag. Entrate, 7 aprile 2011, par. 6.2) della relativa imposta di registro.

 

[ROSFRUM]

Caspita

 

[pignatti]

Ti ringrazio Pennylove della risposta esauriente (hai meritato un mi piace). Quindi se ho capito bene 1) secondo la legge non sarei dunque responsabile in solido con l'usufruttuaria per la tassa di registro per il fatto che comparivo nel contratto. Non capisco allora perchè hanno inviato a me la richiesta. 2) secondo l'ADE avrei dovuto pagare la tassa di registro nonostante fossi nuda proprietaria e pur sapendo che,in caso di cedolare, non l'avrebbero rimborsata e pur avendo (mia madre) pagato la cedolare secca per tutta l'annualità 2011 (1 acconto, 2 acconto e saldo). Certo stiamo parlando del fisco amico!

 

[Bastimento]

Certo stiamo parlando del fisco amico!

Non vorrei passare per amico del giaguaro, ma la vedrei in altro modo:

Prima del 7 aprile non era in vigore la cedolare secca, quindi chi di dovere era tenuto a versare la tassa di registro. Che poi l'effetto sia stato retroattivo al 1 gennaio per quanto riguarda la imposizione extra IRPEF è altra storia.

Sul fatto che poi l'avviso sia arrivato a te, certo è singolare, ma è altrettanto poco chiaro a che titolo tu comparivi sul contratto:

avevo stipulato un contratto di locazione in cui figuravo assieme all'usufruttuario (mia madre), entrambi locatori

Messo in questi termini cosa poteva pensare la AdE? Rimanevi nudo proprietario o per accordo tra le parti percepivi la metà del canone (di fatto due locatori, senza specificare le rispettive quote?)

Diciamo che anche tu ci hai messo del tuo.... (sei in buona compagnia, ne so qualcosa anch'io....). Mi sembrerebbe perciò il caso in cui sarebbe meglio sperare di "farsi amico" il fisco , con opportuno gesto di umiltà e cenere sul capo, spiegando l'equivoco e sperare nel buon cuore dell'impiegato di turno.

 

[pignatti]

Hai ragione, Bastimento. Ma se la legge afferma che è l'usufruttuario a dovere pagare le tasse (e percepire i canoni) non ci dovrebbero essere dubbi. Bisogna vedere se ci possa essere responsabilità in solido col nudo proprietario per la tassa di registro, se il nudo proprietario è inserito nel contratto. All'epoca mia madre stava già male pertanto decisi ingenuamente di comparire anch'io nel contratto. Per quel che riguarda la cedolare, già a febbraio 2011 si sapeva che sarebbe entrata in vigore quell'anno e che le tasse di registro eventualmente già pagate non sarebbero mai state rimborsate. Quindi suggerii io a mia madre di non pagarla.

 

[Bastimento]

Ti capisco benissimo, salvo un punto che continuo a non capire: con che titolo comparivi nel contratto? Perchè è vero che di default è l'usufruttuario ad avere oneri e redditi: ma probabilmente "salvo patto contrario" Se come dici ti sei dichiarato come co-locatore si genera una situazione abbastanza incerta: e purtroppo negli uffici AdE non ci sono sottili analisti alla Pennylove.

 

[pignatti]

Comparivo nel contratto (ma, a posteriori era meglio non esserci!) in quanto avevo relazioni io con l'inquilina, mia madre era invalida e non poteva fare nulla. Mi avevano detto che non era vietato! L'importante era che le tasse e gli affitti fossero di sua pertinenza. Non ho ancora capito se, visto che sono citata nel contratto, io sia responsabile in solido con l'usufruttuaria ed il conduttore per quella tassa di registro!

 

[Bastimento]

Non ho ancora capito se, visto che sono citata nel contratto, io sia responsabile in solido con l'usufruttuaria ed il conduttore per quella tassa di registro!

Sul piano giuridico credo possa risponderti con cognizione di causa solo @Pennylove.

Comparivo nel contratto

Sempre per essere chiari, è importante tu ci scriva a che titolo comparivi : come mandatario dell'usufruttuario, o semplicemente come locatore insieme a tua madre, senza specificare il titolo della tua partecipazione? Nel primo caso ti risponderei che non potresti essere chiamato da Comune a rispondere in solido della tassa di registro; nel secondo ci sarebbe un errore formale da parte tua, cui consegue la richiesta del Comune. Dovresti quindi evidenziare al Comune l'errore e sperare: sul piano pratico è probabile che tu venga esentato. Sul piano del diritto, non ti so rispondere.

 

[pignatti]

Nel contratto c'è prima il nome di mia madre, poi c'è "scritto in qualità di usufruttuaria" poi c'è il mio "in qualità di nudo proprietario". Mi pareva giusto comparire, visto che ho sempre gestito io le locazioni. Non avevo nessuna delega formale, in tante famiglie si fa così. Il comune non c'entra, è l'agenzia delle entrate l'ente di competenza per la tassa di registro dei contratti e quella che mi ha inviato l'avviso di pagamento.