3 milioni di case sono vuote. Un'analisi delle cause.

[La Capanna]

Lo vedi allora che se deve essere un gioco al ribasso anche da parte degli inquilini più "virtuosi", l'affare locazioni non vale assolutamente la candela? Per 500/600 euro lordi al mese che poi diventano sì e no la metà? Ci paghi l'happy hour. C'è gente che li guadagna in mezza giornata 5/600 euro. In più mantieni un immobile che come tutte le cose si deprezza nel tempo.

Non sempre è così perché è capitato ad un mio conoscente d'aver dato in locazione la propria attività che aveva sempre lavorato.Per sicurezza aveva richiesto anche la fideiussione bancaria, ebbene chi l'aveva presa non ha mai lavorato, ha perso tutta la clientela che affollava l'attività ed in gennaio non ha rinnovato la fideiussione.
In pratica ora andranno via senza aver più pagato sette mesi di locazioni e spero senza lasciar altri problemi

 

[eldic]

...beh, in banca basta una firmetta. Con gli immobili, non è che li fai sparire... tanto facilmente.

non mi sono spiegato con abbastanza chiarezza; provo con un esempio.

diciamo che io ho in bilancio un terreno pagato 800 che adesso vale 500 (numeri a caso).

scelta 1)
ci costruisco sopra, a costo totale di 1.000, 20 appartamenti "da furbo" che cercherò di vendere a 100 cadauno: alla fine avrò un utile di 200.

scelta 2)
ci costruisco sopra, sempre a costo totale di 1.000, 16 appartamenti "onesti" che cercherò di vendere a 100 cadauno: alla fine avrò una perdita di 200, ma sempre inferiore alla minusvalenza di 300 causata dal terreno; sopratutto avrò finalmente svincolato gli 800 male investiti.


ad oggi, secondo me, i costruttori non hanno capito che l'unica scelta percorribile è la seconda.
così, anzichè avere 800 immobilizzati, ne hanno 1800.

 

[eldic]

ma la speranza è sempre l'ultima a morire. E se trovi comunque qualcuno che si ammazza di mutuo per avere un bel bilo soppalcato perchè non confidare ancora nell'idiozia del mercato? In fondo ha una logica...Il problema è che per quanto si possa disprezzare l'intelligenza umana anche uno scimpanzè alla fine comprende che un terreno è insidioso. E non viene più attratto dai caschi di banane che gli ci puoi mettere dentro.

si vabbeh che la madre degli idioti è sempre incinta, ma più di uno all'anno non ne sforna...
comunque, al di là delle battute a me sembra che gli acquirenti si siano un tantino fatti consapevoli.
non tanto sulla pochezza di certe soluzioni; su quelle secondo me c'è sempre stata consapevolezza, quanto sull'opportunità di comprare qualunque cosa.

fino a... diciamo 2005? 2006? l'idea era "ti serve una casa?" comprala sempre e comunque! tanto te la finanziano al 100%, hai un mutuo che equivale a un affitto e quando non va più bene la rivendi a un prezzo più alto di quello a cui l'hai pagata.

e fino a un certo punto ha funzionato, per altro.
poi il giocattolo si è rotto e cavoli di è rimasto con la ciofeca in mano.

 

[Mil]

non mi sono spiegato con abbastanza chiarezza; provo con un esempio.

diciamo che io ho in bilancio un terreno pagato 800 che adesso vale 500 (numeri a caso).

scelta 1)
ci costruisco sopra, a costo totale di 1.000, 20 appartamenti "da furbo" che cercherò di vendere a 100 cadauno: alla fine avrò un utile di 200.

scelta 2)
ci costruisco sopra, sempre a costo totale di 1.000, 16 appartamenti "onesti" che cercherò di vendere a 100 cadauno: alla fine avrò una perdita di 200, ma sempre inferiore alla minusvalenza di 300 causata dal terreno; sopratutto avrò finalmente svincolato gli 800 male investiti.


ad oggi, secondo me, i costruttori non hanno capito che l'unica scelta percorribile è la seconda.
così, anzichè avere 800 immobilizzati, ne hanno 1800.

No, ad oggi ne devi fare 10 "belli" e venderli a un prezzo molto basso. Come fare non è un problema del cliente. Le cose "oneste" (e chi lo ha capito si è salvato) potevano andare bene nel 2010. Oggi è già tardi. Se non ce la fai esistono molti posti nel mondo, si cambia vita, business, etc.

 

[Mil]

si vabbeh che la madre degli idioti è sempre incinta, ma più di uno all'anno non ne sforna...

diciamo che la crisi è un buon anticoncezionale nella proliferazione di sprovveduti, ecco...Vale per i mutui quarantennali, per le tipologie di immobili...

 

[eldic]

No, ad oggi ne devi fare 10 "belli" e venderli a un prezzo molto basso. Come fare non è un problema del cliente. Le cose "oneste" (e chi lo ha capito si è salvato) potevano andare bene nel 2010. Oggi è già tardi. Se non ce la fai esistono molti posti nel mondo, si cambia vita, business, etc.

aho... ci ho provato; ma non riuscivo a far quadrare i numeri...


per quel che mi riguarda quella onesta va bene anche nel 2015.. o 2016... o 2017... :-\

 

[Mil]

aho... ci ho provato; ma non riuscivo a far quadrare i numeri...


per quel che mi riguarda quella onesta va bene anche nel 2015.. o 2016... o 2017... :-\

...ma non va bene a chi la deve comprare. Una cosa che profetizzavo qualche anno fa. Come invitavo a non includere nel lusso qualcosa che palesemente può stare al massimo nel mediocre. C.V.D.

 

[eldic]

ehi, sono io "quello che la deve comprare"...

 

[Ponz]

i costruttori (piccoli almeno) stanno subendo lo scotto dei terreni edificabili pagati esageratamente €xMc almeno riferito al mercato attuale ...

(si vocifera che qualche anno fà i costruttori pur di accaparrarsi i terreni e accontentare il venditore che magari non aveva fatto nemmeno la rivalutazione concedevano anche del black .... sbagliatissimo sia dal punto di vista morale ma anche commerciale ... il black non lo puoi portare come costi ai fini del ricavo d'impresa) ma queste sono solo voci di corridoio

Ovviamente visto le premesse hanno dovuto obbligatoriamente mantenere certi standard (sbagliando) cercando di sfruttare al massimo anche i volumi tecnici a discapito della qualità abitativa.

Ma l'orientamento delle nuove realizzazioni (progetti) stà cambiando come del resto si sono adeguati i prezzi riferiti all'acquisto dei terreni edificabili il cui prezzo d'acquisto ha subito un ribasso medio gmpniano del 30% €/Mc (almeno da noi ovviamente)

UN meccanismo che spiegai più volte anche su bollaimmobiliare, ma stentavano a crederci...secondo loro i ricarichi dei costruttori (ovunque!) erano sempre almeno del 80%

Ah, aggiungi i maggiori costi di realizzazione dovuti alle nuove normative

 

[Mil]

ehi, sono io "quello che la deve comprare"...

infatti è sul tuo target acefalo per budget e tipologie che non c'è questa grande inversione di tendenza...Se dovessimo basarci su gmp sarebbe davvero grigia...sto scherzando, ovviamente