Possibilità di "acquistare" un'agenzia immobiliare

[pasquale di antonio]

Certo, infatti ho iniziato proprio il corso ieri sera e a giugno ho esame.

Ma mi piace partire veloce e ho dei soldi da investire in quanto rappresento un gruppo di professionisti che vogliono diversificare le loro attività nel settore immobiliare.

Abbiamo anche valutato i franchising, ma il rapporto costo/beneficio non ci ha convinto molto, ma siamo sempre in valutazione.

Tu hai qualche consiglio?

 

[sfn]

purtroppo partire veloce non è sinonimo di partire bene...
roma non è stata costruita in un giorno...
io in un franchising ho iniziato...e li ho imparato tutto sul lavoro...poi mi sono affiliato, poi mi sono smarchiato....

 

[ingelman]

roma non è stata costruita in un giorno...

Ci sono voluti secoli per costruirla ma è bastata l'Ultima amministrazione Comunale per distruggerla definitivamente.

avviamento
- immobili trattati anno (ultimi 3)
- immobili venduti (ultimi 3)
- immobili affittati (ultimi 3)
- altre operazioni (ultimi 3)
- clienti movimentati (ultimi 3)
- incarico su immobili (attualmente)
- area geografica dove opera
- valore medio di una transazione
- fatturato anno (ultimi 3)
- costi anno (ultimi 3)
- perdita/utile (ultimi 3)
- altro? specificare

Valutare un' attività consistente in una "Agenzia immobiliare" non è cosa facile
sicuramente la location e soprattutto il canone di locazione riferito al locale non è da sottovalutare.
Poi ci sono gli arredi ai quali darei un valore secondario
Sicuramente quello che vale è il portafoglio clienti e soprattutto gli incarichi in essere al momento della cessione.
Il Nome ?
Il nome se non è un marchio andrebbe valutato se mantenerlo
(Si cede una società o il nome è dato dal titolare che ha una ditta individuale?)

La reputazione in zona?

Difficile quantizzare degli elementi astratti, un attività può avere una buona reputazione perchè è l'attuale titolare che l'ha costruita nel tempo, ma domani?
Potrebbe fare la fine di Roma se mal gestita

 

[pasquale di antonio]

cosa mi consigli ?

 

[eldic]

secondo me (parlo da ipotetico finanziatore), per un'agenzia immobiliare l'avviamento lascia un po' il tempo che trova.
non è un bar o un supermercato che ha il suo "giro clienti". nel tuo caso l'insegna ha un valore molto marginale.
in realtà quello che andrai a "comprare" è l'affiancamento che il titolare ti andrà a dare.
a quel punto tanto vale che tu gli proponga uno stipendio...

 

[pasquale di antonio]

secondo me (parlo da ipotetico finanziatore), per un'agenzia immobiliare l'avviamento lascia un po' il tempo che trova.
non è un bar o un supermercato che ha il suo "giro clienti". nel tuo caso l'insegna ha un valore molto marginale.
in realtà quello che andrai a "comprare" è l'affiancamento che il titolare ti andrà a dare.
a quel punto tanto vale che tu gli proponga uno stipendio...

Quanto potrebbe essere un valore da proporre per fare una transazione win-win?

 

[CheCasa!]

Mi metto nei tuoi panni (con qualche anno di esperienza alle spalle).
Cosa pagherei "io" nel rilevare un'agenzia immobiliare?
In linea di massima un archivio clienti ed una banca dati, un patrimonio di informazioni
che però dovrebbero avere una certa consistenza e collocazione su un valido supporto informatico.

Tutto il resto per me avrebbe valore quasi pari a zero.

Altra questione: l'affiancamento in un'agenzia immobiliare non esiste.

 

[pasquale di antonio]

In che senso l'affiancamento non esiste?

Parliamo di una persona di 70 anni che deve chiudere agenzia on avendo parenti interessati, che ha "sputato sangue" per oltre 30 anni nella sua agenzie e che alla sua età ha bisogno di "compagnia".

Mettiti per un minuto nel "suoi panni".

Non credo che anche Tu saresti felice di avere per 12/18 mesi un giovane vicino a te voglioso di conoscere quelle che sono le tue competenze, la tua storia, la tua passione?

Non credi che che Ti faccia "tornare giovane"?

E in ultima analisi, non credi che ti faccia "sentire meglio" da un punto di vista emotivo nei confronti dei tanti clienti negli anni diventati amici?

Guarda il tutto da questa prospettiva.

Che ne pensi?

Forse faccio una valutazione troppo sentimentale e ottimistica?

.... spero di no !!!

 

[ingelman]

Tu saresti felice di avere per 12/18 mesi un giovane vicino a te voglioso di conoscere quelle che sono le tue competenze, la tua storia, la tua passione?

Ora capisco perchè Carlino quando fà gli Spot in televisione è sempre accompagnato da quella giovane biondina .......
E' per tornare giovane Si si visto da questa prospettiva l'affiancamento è importantissimo.

Forse faccio una valutazione troppo sentimentale e ottimistica?

Sentimentalismo che ci può stare
quoto in pieno il ragionamento come sono convinto del fatto che una persona che per anni ha svolto la nostra professione con amore e dedizione difficilmente dirà in maniera secca e definitiva
"da domani non lavoro più"
Però i sentimentalismi non si addicono ai ragionamenti commerciali

come non escluderei e soprattutto non mi stupirei se il simpatico agente pensionato presi i tuoi soldi lascia il negozio e si mette a lavorare da casa come facevano una volta i vecchi sensali

 

[CheCasa!]

In che senso l'affiancamento non esiste?

Parliamo di una persona di 70 anni che deve chiudere agenzia on avendo parenti interessati, che ha "sputato sangue" per oltre 30 anni nella sua agenzie e che alla sua età ha bisogno di "compagnia".

Mettiti per un minuto nel "suoi panni".

Non credo che anche Tu saresti felice di avere per 12/18 mesi un giovane vicino a te voglioso di conoscere quelle che sono le tue competenze, la tua storia, la tua passione?

Non credi che che Ti faccia "tornare giovane"?

E in ultima analisi, non credi che ti faccia "sentire meglio" da un punto di vista emotivo nei confronti dei tanti clienti negli anni diventati amici?

Guarda il tutto da questa prospettiva.

Che ne pensi?

Forse faccio una valutazione troppo sentimentale e ottimistica?

.... spero di no !!!

Faccio una premessa.

Quando si parla di affiancamento nella vendita di un'attività mi riferisco a quel periodo transitorio di lavoro normalmente non retribuito il cui apporto verrebbe prevalentemente quantificato nel prezzo della cessione.

Rapporto di collaborazione ed affiancamento sono per me cose diverse e distinte. Nel caso di vendita di un'agenzia credo che il passaggio delle redini possa essere effettuato in non più di 30 giorni.

Impensabile che il vecchio titolare stazioni all'interno dell'ufficio per 10 ore solo al fine di presentare quei 2/3 vecchi clienti che potrebbero entrare in agenzia ogni giorno.
Impensabile se non all'interno di un rapporto di collaborazione... che ovviamente nulla avrebbe a che vedere con la quantificazione del valore di un'attività, né si potrebbe limitare ad una mera gestione del pregresso.

Questo non significa che il vecchio titolare debba essere sbattuto fuori. Sarà sempre il benvenuto, i suoi consigli saranno ben accetti e potrà leggere comodamente il suo giornale o farsi una penichella sulla vecchia e consunta poltrona dalle molle un po' cigolanti che avrà ben pensato di inventariarmi nell'elenco delle attrezzature e più per evitare di sentirsi rimbrottare dalla moglie che per un imperituro desiderio di lavorare ad oltranza.

Qualora invece fosse suo desiderio rimanere coinvolto, pienamente partecipe della propria attività e delle scelte aziendali, sarebbe più opportuno proponesse una cessione di quote e non la dismissione dell'azienda.