Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[michele 1]

????????

 

[giannelmo]

La terza non pone problemi in quanto applica una precedente.
E' la seconda che deve essere cambiata e questo lo può fare solo il TAR, a meno di non sconfessare tutti i funzionari, dirigenti e avvocatura che hanno lavorato alla famigerata delibera 40

Beh beh... "Lavorato"... Che parolone!

 

[giannelmo]

Sì ma la stanno facendo sotto la supervisione del berdini giusto. ..? È non si accorge che c'è qualcosa che non torna sulla precedente? Scusami ma non capisco. ..

Nessuno nasce imparato. Berdini è architetto e urbanista: se qualcuno non gli fa notare cosa non va nella delibera 40 di Tronca difficilmente se ne accorgerà da solo. Anche perché i prezzi sono alti ma ci potrebbero anche stare: non dimentichiamo che, a rigore, per affrancare bisognerebbe restituire i contributi e monetizzare i benefici ricevuti dalla convenzione. In certi casi, probabilmente i più recenti, questi benefici sono andati solo ai costruttori, ma nelle convenzioni più vecchie, come quelle delle cooperative del PdZ Laurentino, gli assegnatari hanno pagato 40 - 50 milioni di lire tra il 1988 ed il 1990 per appartamento che ne valevano almeno il triplo (es. 54 milioni di lire mutuabili per 30 anni a tasso agevolato per 110 mq così composti: ingresso-salone, cucina abitabile due bagni senza finestra, cameretta più due camere, corridoio, ripostiglio, terrazzino, cantina, posto auto, giardino condominiale, terrazzo condominiale)

 

[giannelmo]

a

@iteleo In effetti si tratta di un articolo che e' a dir poco "AMBIGUO"! poiche' rimanda ad altre leggi statali e regionali senza specificare quali, lasciado spazio ad un mare di possibili interpretazioni.
Per esempio, in una delle convenzione in diritto di superficie che ho visto, si parla di canone di locazione in un solo articolo (il 15) che non viene piu' richiamato per dare ulteriori precisazioni in ness'un altra parte della stessa convenzione. In tale art. 15 c'e' scritto: "Per quanto attiene alla determinazione del canone di locazione ed alla sua revisione periodica, si fa espresso rinvio alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392 ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche". Cioe' non vene indicata nessun'altra legge regionale applicabile, ma solo a quella nazionale n. 392/1978 che, nel frattempo, e' stata abrogata in diverse sue parti dalla 431/1998.
Tanto per complicare le cose, la lettera b del comma 2, dell'art.1 della Legge 431/1998 dice che le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,4-bis, 7, 8 e 13 non si applicano "agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale", ma non cita l'art. 14 (che, quindi, si applica anche in questo caso) e l'art. 14 e' proprio quello che dice "Sono altresi' abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.". Con l'abrogazione di tutti questi articoli, per il caso delle locazioni abitative, la Legge 392/1978 resta una scatola vuota!
Allora mi chiedo: per tutte le Convenzioni, come quella che ho citato, dove si fa solo riferimento alla Legge legge 27 luglio 1978 n. 392 ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche e null'altro, quale Legge si applica se questa e' stata sostanzialmente abrogata?

Per questo tipo di Convenzioni vedo due sole alternative:

1. Se con "edilizia residenziale pubblica" la lettera b del comma 2, dell'art.1 della Legge 431/1998 si includesse anche il settore dell'"Edilizia Convenzionata" si avrebbe la completa anarchia dovuta all'assenza di una legge applicabile.
2. Se con "edilizia residenziale pubblica" la lettera b del comma 2, dell'art.1 della Legge 431/1998 ci si riferisse al caso specifico dell'E.R.P. cioe' del settore "Edilizia Sovvenzionata" (per intenderci solo quello delle case popolari gestite dalle A.T.E.R.), allora il tutto avrebbe un senso dato che, per tale settore, esiste tutta una legislazione regionale applicabile.

Comunque, se si utilizza la definizione di edilizia residenziale pubblica che si può desumere dall’art. 1 del D.P.R. n. 1035/72:"...(omissis) "Sono considerati alloggi di edilizia residenziale pubblica gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di enti pubblici a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato con esclusione degli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di programmi di edilizia convenzionata e agevolata..", forse mi sbaglio, ma fra le due alternative sopra citate, quella valida sembra solo la seconda e, conseguentemente, la Legge definitvamente applicabile diventa, anche al caso dell'Edilizia Convenzionata, la 431/1998 che ha sostituito la 392/1978, a meno che, nella convenzione non venga esplicitamente citata un'altra specifica Legge statale e/o regionale diversa diversa da quest'ultima (e non ancora abrogata ...).

Nella convenzione che mi riguarda, del 1989, è espressamente indicato che il prezzo massimo di affitto annuale deve essere una percentuale, che ora non ricordo ma comunque piccola, del prezzo massimo di cessione. Quindi presumo che senza affrancamento in questi casi l'affitto non sia quello previsto dall'equo canone ma quello indicato nella convenzione.

 

[Santi60]

Nella convenzione che mi riguarda, del 1989, è espressamente indicato che il prezzo massimo di affitto annuale deve essere una percentuale, che ora non ricordo ma comunque piccola, del prezzo massimo di cessione. Quindi presumo che senza affrancamento in questi casi l'affitto non sia quello previsto dall'equo canone ma quello indicato nella convenzione.

Presumo che sia una questione legata a cosa c'e' scritto effettivamente in ciascuna convenzione. In quelle che ho visto io non c'e' nessuna percentuale del prezzo massimo di cessione, ma solo il rinvio alla Legge 392/1978, che, a suo tempo, all'articolo 12 riportava una quota del 3,85% del del "valore locativo" (per altro da calcolare con un procedimento diverso del prezzo massimo di cessione definito nella convenzione), ma includendo in convenzione la clausola "ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche", l'abrogazione dell'art. 12 della Legge 392/1978, ad opera dell'art. 14 della Legge 431/1998, manda in archivio anche tale percentuale.
In effetti, alcuni "Notai" un po' disinvolti ne hanno fatti di tutti i colori nelle convezioni firmate da rappresentanti del Comune, che non sono stati molto "attenti" quando firmavano (probabilmente "distratti" da qualcosa di piu' "interessante" ...). La disinvoltura degli stessi "Notai" si e' poi propagara anche nei singoli atti di compravendita fra costruttore e primo acquirente. Nel mio caso, il Notaio, non solo ha evitato di allegare all'atto di copravendita la Lista dei prezzi massimi di cessione, ma ne ha addirittura negato sia l'esistenza l'esistenza (mentre ne aveva autenticato la firma quando la stessa Lista era stata inviata al Comune di Roma) sia l'obbligo di allegarla (anche se aveva inserito lui stesso tale obbligo nella Convenzione fra Comune di Roma e Costruttore che aveva stipulato qualche anno prima).
Nel frattempo, chi al comune di Roma avrebbe dovuto controllare che tali cose non si verificassero, ha "distrattamente" lasciato correre se non addirittura retto gioco del Notaio e del Costruttore nascondendo la famosa Lista dei prezzi massimi!

 

[Utente Cancellato 67606]

Nel mio caso, il Notaio, non solo ha evitato di allegare all'atto di copravendita la Lista dei prezzi massimi di cessione, ma ne ha addirittura negato sia l'esistenza l'esistenza (mentre ne aveva autenticato la firma quando la stessa Lista era stata inviata al Comune di Roma) sia l'obbligo di allegarla (anche se aveva inserito lui stesso tale obbligo nella Convenzione fra Comune di Roma e Costruttore che aveva stipulato qualche anno prima).

Figurati allora che il mio notaio nel giorno del rogito si è travestito da pirata visto che eravamo nel periodo di carnevale!

 

[lupin3]

Nessuno nasce imparato. Berdini è architetto e urbanista: se qualcuno non gli fa notare cosa non va nella delibera 40 di Tronca difficilmente se ne accorgerà da solo. Anche perché i prezzi sono alti ma ci potrebbero anche stare: non dimentichiamo che, a rigore, per affrancare bisognerebbe restituire i contributi e monetizzare i benefici ricevuti dalla convenzione. In certi casi, probabilmente i più recenti, questi benefici sono andati solo ai costruttori, ma nelle convenzioni più vecchie, come quelle delle cooperative del PdZ Laurentino, gli assegnatari hanno pagato 40 - 50 milioni di lire tra il 1988 ed il 1990 per appartamento che ne valevano almeno il triplo (es. 54 milioni di lire mutuabili per 30 anni a tasso agevolato per 110 mq così composti: ingresso-salone, cucina abitabile due bagni senza finestra, cameretta più due camere, corridoio, ripostiglio, terrazzino, cantina, posto auto, giardino condominiale, terrazzo condominiale)

No no sono d'accordo. ... sui prezzi ok ci possono anche stare ma sul doppio pagamento non esiste. ... e proprio perché è un architetto ed urbanista dovrebbe essere ferrato su questa cose... è il suo campo.... ed oltretutto è una delibera che sta passando proprio con lui a capo di tutto. ... e poi come lavoro non faceva ne cuoco ne meccanico.....

 

[boccio]

No no sono d'accordo. ... sui prezzi ok ci possono anche stare ma sul doppio pagamento non esiste. ... e proprio perché è un architetto ed urbanista dovrebbe essere ferrato su questa cose... è il suo campo.... ed oltretutto è una delibera che sta passando proprio con lui a capo di tutto. ... e poi come lavoro non faceva ne cuoco ne meccanico.....

Scusa Lupin3, io invece ragionerei al contrario, ed esattamente nel seguente modo:

quello che ritengo di vitale importanza è “quanto” si deve pagare, se lo si deve pagare in uno o più pagamenti credo che sia meno importante, quindi, quello che influisce sul “quanto” si deve pagare sono proprio i valori venali che più alti sono più si deve pagare, o il criterio di calcolo.

Guarda ad esempio, se non interpreto male la formula, come il comune di Cascina calcola l’importo di trasformazione, che sarà anche la base per il calcolo dell’affrancamento:


TRASFORMAZIONE

• V Area = [( S * if)] * VOsss. mm. e ii. * 20% / hv = Valore di stima dell’area edificata;
  
  
• S = Superficie oggetto di trasformazione;
  
  
• if = indice fabbricabilità di zona come da Regolamento Urbanistico (RU);
  
  
• hv = altezza virtuale pari a 3,00 ml;
  
  
• VOsss. mm. e ii. = Valore di mercato unitario per le abitazioni di tipo economico (media tra il valore minimo e quello massimo indicati per la zona di riferimento nell’ultimo semestre disponibile), ricavato dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio
  

AFFRANCAZIONE

• VTrasf.def. = [(Vtrasf - CpFOI) * Q0/00] * P%
  
  
• dove
  
  
• P % = -0,133 N2 + 0,667 N + 100,
  
  
• N = numero di anni trascorsi dalla data del primo trasferimento dell’unità immobiliare in esame (> di 5)
  

In pratica con il 20% dice che il terreno ha una incidenza del 20% del costo di costruzione, cosa che sostengo da tempo, mentre il nostro caro comune ci calcola in pratica il costo del terreno al costo di costruzione, è lì che ci fa pagare di più, per questo credo che si debba battere il chiodo sui valori venali o quantomeno sulla formula errata.

 

[iteleo]

Presumo che sia una questione legata a cosa c'e' scritto effettivamente in ciascuna convenzione. In quelle che ho visto io non c'e' nessuna percentuale del prezzo massimo di cessione, ma solo il rinvio alla Legge 392/1978, che, a suo tempo, all'articolo 12 riportava una quota del 3,85% del del "valore locativo" (per altro da calcolare con un procedimento diverso del prezzo massimo di cessione definito nella convenzione), ma includendo in convenzione la clausola "ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche", l'abrogazione dell'art. 12 della Legge 392/1978, ad opera dell'art. 14 della Legge 431/1998, manda in archivio anche tale percentuale.
In effetti, alcuni "Notai" un po' disinvolti ne hanno fatti di tutti i colori nelle convezioni firmate da rappresentanti del Comune, che non sono stati molto "attenti" quando firmavano (probabilmente "distratti" da qualcosa di piu' "interessante" ...). La disinvoltura degli stessi "Notai" si e' poi propagara anche nei singoli atti di compravendita fra costruttore e primo acquirente. Nel mio caso, il Notaio, non solo ha evitato di allegare all'atto di copravendita la Lista dei prezzi massimi di cessione, ma ne ha addirittura negato sia l'esistenza l'esistenza (mentre ne aveva autenticato la firma quando la stessa Lista era stata inviata al Comune di Roma) sia l'obbligo di allegarla (anche se aveva inserito lui stesso tale obbligo nella Convenzione fra Comune di Roma e Costruttore che aveva stipulato qualche anno prima).
Nel frattempo, chi al comune di Roma avrebbe dovuto controllare che tali cose non si verificassero, ha "distrattamente" lasciato correre se non addirittura retto gioco del Notaio e del Costruttore nascondendo la famosa Lista dei prezzi massimi!

Una precisazione. Non è il "valore locativo" a cui si applica il 3,85% ma il costo di costruzione che, annualmente, veniva pubblicato con DPR. Dal 1997 tale compito è stato devoluto alle Regioni per cui non si trova più il DPR con il costo di costruzione cui applicare il 3,85%. Inoltre, in molti sostengono che la legge sull'equo canone è stata sostituita dal canone concordato (431/2001) che @DiPiero sostiene non si applichi alle nostre convenzioni (cfr art 2 della legge 431). Inoltre la Regione, cui compete secondo la 431 art. 2 b). la determinazione del prezzo di affitto stima tale canone pari al 4,30% del prezzo massimo (vds pagina web Regione Lazio - CASA - IN EVIDENZA - TABELLE CALCOLO MASSIMI DI CESSIONE.
Se poi uno chiede al Comune come mai in una Convenzione del 2004 hanno indicato l'applicazione della legge 392/78 che non esiste più, non sanno risponderti e ti rimandano al SUNIA.
Il tutto mentre l'associazione area 167 invita a fare causa a chi non affitta a equo canone.
Chi fa luce anche su questo punto? Come possiamo ottenere dal Comune chiarezza su questo punto?

 

[Domenico Marando]

In realta', i Funzionari Comunali dovrebbero spiegare gia' da ora (anche senza ulteriore deliberazione), secondo quale principio, regolamento, Legge, o specifiche affermazioni della Deliberazione 40/2016, la vecchia Deliberazione 54/2003 (dove e' riportato nello schema di convenzione che TUTTI i vincoli - ncluso quindi qiuello del prezzo massimo - decadono, dopo aver trasformato se sono passati oltre 20 anni dalla convezione stessa) non ha piu' valore, dal momento che:

1. Non c'e' mai stata alcuna formale abrogazione di tale vecchia Deliberazione 54/2003;
2. Tale Deliberazione e' ancora inclusa fra quelle applicabbili per la Trasformazione (vedere pagina web Trasformazione del diritto di superficie).

Il fatto poi che abbiano congelato le trasformazioni, potrebbe essere considerato un abuso o un'omissione di atti d'ufficio, ma lasco ad altri con maggiori competenze legali di me confermare questa circostanza.

ancora più grave.....