Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[lupin3]

Scusa Lupin3, io invece ragionerei al contrario, ed esattamente nel seguente modo:

quello che ritengo di vitale importanza è “quanto” si deve pagare, se lo si deve pagare in uno o più pagamenti credo che sia meno importante, quindi, quello che influisce sul “quanto” si deve pagare sono proprio i valori venali che più alti sono più si deve pagare, o il criterio di calcolo.

Guarda ad esempio, se non interpreto male la formula, come il comune di Cascina calcola l’importo di trasformazione, che sarà anche la base per il calcolo dell’affrancamento:


TRASFORMAZIONE

• V Area = [( S * if)] * VOsss. mm. e ii. * 20% / hv = Valore di stima dell’area edificata;
  
  
• S = Superficie oggetto di trasformazione;
  
  
• if = indice fabbricabilità di zona come da Regolamento Urbanistico (RU);
  
  
• hv = altezza virtuale pari a 3,00 ml;
  
  
• VOsss. mm. e ii. = Valore di mercato unitario per le abitazioni di tipo economico (media tra il valore minimo e quello massimo indicati per la zona di riferimento nell’ultimo semestre disponibile), ricavato dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

AFFRANCAZIONE

• VTrasf.def. = [(Vtrasf - CpFOI) * Q0/00] * P%
  
  
• dove
  
  
• P % = -0,133 N2 + 0,667 N + 100,
  
  
• N = numero di anni trascorsi dalla data del primo trasferimento dell’unità immobiliare in esame (> di 5)

In pratica con il 20% dice che il terreno ha una incidenza del 20% del costo di costruzione, cosa che sostengo da tempo, mentre il nostro caro comune ci calcola in pratica il costo del terreno al costo di costruzione, è lì che ci fa pagare di più, per questo credo che si debba battere il chiodo sui valori venali o quantomeno sulla formula errata.

Bocio sui tuoi calcoli sono daccordissimo..... il mio disaccordo e' sul fatto che non si puo' pagare due volte perche' come dimostrato da piu' persone e' contro legge e soprattutto non posso accettare che un esperto del settore (assessore Berdini in quanto architetto ed urbanista) possa far passare una terza delibera seguente ad una delibera contro legge..... io mi aspetto che come attuale Assessore si ricontrolli il tutto.... sarebbe paradossale il contrario....

 

[lupin3]

Non posso accettare che qui nel forum persone che provengono da diversi settori non riconducibili all'urbanistica abbiano centrato tutti i punti e sgamato tutte le inesattezze mentre gli organi preposti no..... poteva passare ( ma acnhe no..) nel momento in cui ad interim c'era Tronca ma non adesso che tutte le posizioni sono state definite..... altrimenti , anche consapevole delle tempostiche che si allungherebbero, mi auguro venga fatto un ricorso al TAR

 

[Santi60]

Scusa Lupin3, io invece ragionerei al contrario, ed esattamente nel seguente modo:

quello che ritengo di vitale importanza è “quanto” si deve pagare, se lo si deve pagare in uno o più pagamenti credo che sia meno importante, quindi, quello che influisce sul “quanto” si deve pagare sono proprio i valori venali che più alti sono più si deve pagare, o il criterio di calcolo.

Guarda ad esempio, se non interpreto male la formula, come il comune di Cascina calcola l’importo di trasformazione, che sarà anche la base per il calcolo dell’affrancamento:


TRASFORMAZIONE

• V Area = [( S * if)] * VOsss. mm. e ii. * 20% / hv = Valore di stima dell’area edificata;
  
  
• S = Superficie oggetto di trasformazione;
  
  
• if = indice fabbricabilità di zona come da Regolamento Urbanistico (RU);
  
  
• hv = altezza virtuale pari a 3,00 ml;
  
  
• VOsss. mm. e ii. = Valore di mercato unitario per le abitazioni di tipo economico (media tra il valore minimo e quello massimo indicati per la zona di riferimento nell’ultimo semestre disponibile), ricavato dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

AFFRANCAZIONE

• VTrasf.def. = [(Vtrasf - CpFOI) * Q0/00] * P%
  
  
• dove
  
  
• P % = -0,133 N2 + 0,667 N + 100,
  
  
• N = numero di anni trascorsi dalla data del primo trasferimento dell’unità immobiliare in esame (> di 5)

In pratica con il 20% dice che il terreno ha una incidenza del 20% del costo di costruzione, cosa che sostengo da tempo, mentre il nostro caro comune ci calcola in pratica il costo del terreno al costo di costruzione, è lì che ci fa pagare di più, per questo credo che si debba battere il chiodo sui valori venali o quantomeno sulla formula errata.

@boccio il 20% di incidenza del terreno, oltre a sostenerlo , giustamente, tu, c'è anche in una Legge che ho citato in un mio post (quella che affida alla regione il compito di definire i criteri ed i metodi per il calcolo del corrispettivo di esproprio del terreno sulla base del quale poi i comuni dovrebbero poi definire il valore venale), mentre gli "Esperti" del Comune di Roma si sono presi la "liberta" di definire i criteri da soli, senza coinvolgere la Regione Lazio che, a sua volta, è vincolata, per legge, a rispettare il vincolo del 20% (massimo) per l'incidenza del terreno.
Un altro parametro importante che vedo nella formula è l'indice di fabbricabilità che è tipicamente minore di 1 (è dovrebbe esserlo anche a Roma dato che in tutti gli interventi edilizi dei PdZ ci sono sempre parcheggi scoperti e zone verdi), mentre i soliti "Esperti" romani di cui sopra, hanno considerato un indice di fabbricabilità pari a 1, al solo scopo di aumentare il valore venale!

 

[boccio]

@boccio il 20% di incidenza del terreno, oltre a sostenerlo , giustamente, tu, c'è anche in una Legge che ho citato in un mio post (quella che affida alla regione il compito di definire i criteri ed i metodi per il calcolo del corrispettivo di esproprio del terreno sulla base del quale poi i comuni dovrebbero poi definire il valore venale), mentre gli "Esperti" del Comune di Roma si sono presi la "liberta" di definire i criteri da soli, senza coinvolgere la Regione Lazio che, a sua volta, è vincolata, per legge, a rispettare il vincolo del 20% (massimo) per l'incidenza del terreno.
Un altro parametro importante che vedo nella formula è l'indice di fabbricabilità che è tipicamente minore di 1 (è dovrebbe esserlo anche a Roma dato che in tutti gli interventi edilizi dei PdZ ci sono sempre parcheggi scoperti e zone verdi), mentre i soliti "Esperti" romani di cui sopra, hanno considerato un indice di fabbricabilità pari a 1, al solo scopo di aumentare il valore venale!

A conferma di ciò che dico, non ricordando se l’ho già scritto, lo vorrei riscrivere.

Prendendo la trasformazione per il pdz serpentare II, in mio possesso e risalente a novembre 2015, prima della delibera 33/2016 e 40/2016, il valore venale abbattuto era di 21,20 ora il valore venale non abbattuto è di 238,34, se lo abbatto del 50%, perché per i suddetti pdz si utilizza il 50% e non il 40%, e ne considero il 20%, incidenza del terreno sul costo di costruzione, ottengo:

238,34 * 0,5 * 0,2 = 23,83

valore molto simile a 21,20, è leggermente più alto perché è l’attuale, mentre il 21,20 risale al 2011 data della delibera 55/2011.

Ciò dimostra che anche il Comune di Roma prima considerava il costo del terreno al 20% del costo di costruzione, come credo che sia corretto, ora no, facendoci pagare il terreno al 50% del costo di costruzione per i 14 pdz, e al 60% per tutti gli altri.

238,34 * 0,5 = 119,17

238,34 * 0,6 = 143,00

 

[Santi60]

Una precisazione. Non è il "valore locativo" a cui si applica il 3,85% ma il costo di costruzione che, annualmente, veniva pubblicato con DPR. Dal 1997 tale compito è stato devoluto alle Regioni per cui non si trova più il DPR con il costo di costruzione cui applicare il 3,85%. Inoltre, in molti sostengono che la legge sull'equo canone è stata sostituita dal canone concordato (431/2001) che @DiPiero sostiene non si applichi alle nostre convenzioni (cfr art 2 della legge 431). Inoltre la Regione, cui compete secondo la 431 art. 2 b). la determinazione del prezzo di affitto stima tale canone pari al 4,30% del prezzo massimo (vds pagina web Regione Lazio - CASA - IN EVIDENZA - TABELLE CALCOLO MASSIMI DI CESSIONE.
Se poi uno chiede al Comune come mai in una Convenzione del 2004 hanno indicato l'applicazione della legge 392/78 che non esiste più, non sanno risponderti e ti rimandano al SUNIA.
Il tutto mentre l'associazione area 167 invita a fare causa a chi non affitta a equo canone.
Chi fa luce anche su questo punto? Come possiamo ottenere dal Comune chiarezza su questo punto?

@iteleo non escludo che, alla fine la percentuale indicata nella Legge 392 fosse poi il costo di costruzione, io ho solo riscritto "valore locativo" poiché è quello che è indicato nella 392.
Comunque, la cosa importante non è quella, ma il fatto che se un rappresentante del Comune ha firmato una Convenzione con unrinvio ad una legge successivamente abrogata e sostituita, lo stesso Comune non può fare "spallucce" e rimandati al SUNIA ma deve prendersi le sue responsabilità e prendere atto che, per eventuale negligenza di un Suo Funzionario che ha firmato un atto pubblico, uno dei vincoli non c'è più e trascorsi 10 anni, così come chi, come me, ha pagato di più l'alloggio non può più chiedere i soldi indietro dal Costruttore, anche il Comune non può fare marcia indietro su quanto sottistritto nella Convenzione, o peggio fare a scarica barile con il SUNIA.

 

[boccio]

Bocio sui tuoi calcoli sono daccordissimo..... il mio disaccordo e' sul fatto che non si puo' pagare due volte perche' come dimostrato da piu' persone e' contro legge e soprattutto non posso accettare che un esperto del settore (assessore Berdini in quanto architetto ed urbanista) possa far passare una terza delibera seguente ad una delibera contro legge..... io mi aspetto che come attuale Assessore si ricontrolli il tutto.... sarebbe paradossale il contrario....

Scusa Lupin3, non vorrei sembrare scortese, non è nel mio stile, ma credo che sia necessario puntualizzare quanto segue, che è, sia chiaro, la mia opinione:

Che si debba pagare due volte e non il doppio, come a volte è stato scritto, per le convenzioni con meno di 20 anni credo che sia corretto a parte gli importi di cui nei precedenti post.

Che si debba pagare due volte per le convenzioni in diritti di proprietà con più di 20 anni credo che sia errato.

Che si debba pagare due volte, per le convenzioni in diritti di superficie con più di 20 anni credo che sia errato, se hanno fatto la trasformazione, invece è corretto, se non hanno fatto la trasformazione.

Concordi?

 

[iteleo]

@iteleo non escludo che, alla fine la percentuale indicata nella Legge 392 fosse poi il costo di costruzione, io ho solo riscritto "valore locativo" poiché è quello che è indicato nella 392.
Comunque, la cosa importante non è quella, ma il fatto che se un rappresentante del Comune ha firmato una Convenzione con unrinvio ad una legge successivamente abrogata e sostituita, lo stesso Comune non può fare "spallucce" e rimandati al SUNIA ma deve prendersi le sue responsabilità e prendere atto che, per eventuale negligenza di un Suo Funzionario che ha firmato un atto pubblico, uno dei vincoli non c'è più e trascorsi 10 anni, così come chi, come me, ha pagato di più l'alloggio non può più chiedere i soldi indietro dal Costruttore, anche il Comune non può fare marcia indietro su quanto sottistritto nella Convenzione, o peggio fare a scarica barile con il SUNIA.

ecco cosa dice la mia Convenzione del 2004 con riferimento a una legge 392/78 sostituita dalla 431 nel 1998

 

[lupin3]

A conferma di ciò che dico, non ricordando se l’ho già scritto, lo vorrei riscrivere.

Prendendo la trasformazione per il pdz serpentare II, in mio possesso e risalente a novembre 2015, prima della delibera 33/2016 e 40/2016, il valore venale abbattuto era di 21,20 ora il valore venale non abbattuto è di 238,34, se lo abbatto del 50%, perché per i suddetti pdz si utilizza il 50% e non il 40%, e ne considero il 20%, incidenza del terreno sul costo di costruzione, ottengo:

238,34 * 0,5 * 0,2 = 23,83

valore molto simile a 21,20, è leggermente più alto perché è l’attuale, mentre il 21,20 risale al 2011 data della delibera 55/2011.

Ciò dimostra che anche il Comune di Roma prima considerava il costo del terreno al 20% del costo di costruzione, come credo che sia corretto, ora no, facendoci pagare il terreno al 50% del costo di costruzione per i 14 pdz, e al 60% per tutti gli altri.

238,34 * 0,5 = 119,17

238,34 * 0,6 = 143,00

e vai con tanti piu' soldi nelle casse del comune...... ma non abbiamo l'anello al naso.... grande @boccio cio per le tue analisi.... @Santi60 l'ho ringraziato gia'.. ragazzi ste considerazioni andrebbero al piu' presto fornite a chi di dovere..... ci sara' un modo per farlo??

 

[lupin3]

Scusa Lupin3, non vorrei sembrare scortese, non è nel mio stile, ma credo che sia necessario puntualizzare quanto segue, che è, sia chiaro, la mia opinione:

Che si debba pagare due volte e non il doppio, come a volte è stato scritto, per le convenzioni con meno di 20 anni credo che sia corretto a parte gli importi di cui nei precedenti post.

Che si debba pagare due volte per le convenzioni in diritti di proprietà con più di 20 anni credo che sia errato.

Che si debba pagare due volte, per le convenzioni in diritti di superficie con più di 20 anni credo che sia errato, se hanno fatto la trasformazione, invece è corretto, se non hanno fatto la trasformazione.

Concordi?

Sì sì corretto... avevo dimenticato di specificare il riferimento ai 20 anni.... su quel tema mi riferivo

 

[lupin3]

No scusa non concordo sul fatto che on diritto di superficie con convenzioni con più di 20 anni si debba pagare 2 volte..... in quel caso l'affrancatura , dove non possibile ancora riscattare il terreno, deve essere un anticipo del futuro riscatto. .. e quindi il giorno che sarà possibile riscattare il terreno decurtare dal prezzo finale quanto già versato per l'affrancazione. ... Concordi?