vincenzo2

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Agente Immobiliare
Buona sera a tutti.
Propongo un quesito che mi interessa.
Siamo in sei cooabitanti senza un condominio ufficiale.
In un abitazione a piano terra iniziano lavori tipo trasformazione di una finestra in una portadi accesso sempre da cortile condominiale e da voci si presume che l'abitazione sarà
trasformata in un negozio di parrucchiere.
Sembra avviata procedura al Comune.
Ma tutto ciò è possibile senza coinvolgere i condomini?
Grazie per l'aiuto.
 

manu1974

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno, il condominio dovrebbe avere per legge un'amministratore ed il consiglio che mi sento di darle è quello di rivolgersi all'ufficio edilizia privata del suo Comune per verificare sè in effetti è stato richiesto un cambio di destinazione d'uso per quell'appartamento...con i documenti ufficiali in mano rilasciati in copia vi riunite in assemblea condominiale e mettete al'ordine del giorno questo punto..è certo che non si può davvero aprire una porta su un cortile condominiale senza autorizzazione del condominio...altrimenti finisce il mondo e tutti facciamo quello che vogliamo...non funziona cosi...il Comune tutte le autorizzazioni sè conformi ai regolamenti le rilascia " fatti salvi i diritti di terzi ..."....con un buon legale vi divertite...in bocca al lupo !!
 

jhonny

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Amm.re Condominio
CIAO,
bisogna vedere regolamento condominiale ,in genere è possibile il cambio di destinazione ma è fondamentale capire il tipo di attività che si và a svolgere:ok:
 

Procicchiani

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Amm.re Condominio
Buongiorno, il condominio dovrebbe avere per legge un'amministratore ed il consiglio che mi sento di darle è quello di rivolgersi all'ufficio edilizia privata del suo Comune per verificare sè in effetti è stato richiesto un cambio di destinazione d'uso per quell'appartamento...con i documenti ufficiali in mano rilasciati in copia vi riunite in assemblea condominiale e mettete al'ordine del giorno questo punto..è certo che non si può davvero aprire una porta su un cortile condominiale senza autorizzazione del condominio...altrimenti finisce il mondo e tutti facciamo quello che vogliamo...non funziona cosi...il Comune tutte le autorizzazioni sè conformi ai regolamenti le rilascia " fatti salvi i diritti di terzi ..."....con un buon legale vi divertite...in bocca al lupo !!



Art. 1102(Uso della cosa comune)

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

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Apertura nel muro perimetrale comune di un varco di accesso dal cortile condominiale ai locali di proprietà esclusivaCass. civ., sez. II, 5 gennaio 2000, n. 42 Le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non compromettere la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico, ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà.
Più in particolare, il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno di consenso da parte degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco d'accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza.
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Muro comuneCass. Civ. 20/02/97 , 1554 A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.
Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.
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Muro comuneCass. Civ. 20/02/97 , 1554 A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.
Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.
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Procicchiani

Membro Attivo
Amm.re Condominio
CIAO,
bisogna vedere regolamento condominiale ,in genere è possibile il cambio di destinazione ma è fondamentale capire il tipo di attività che si và a svolgere:ok:



concordo, bisogna vedere cosa prevede il regolamento che deve essere ti tipo contrattuale
solo un reg contrattuale può vietare-limitare i diritti individuali, quindi limitare la possibilità di cambiare la destinazione d'uso di una propria proprietà
 

vincenzo2

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Ringrazio con un pò di ritardo di cui mi scuso, tutti gli interventi molto graditi.In sintesi non essendoci un condominio
legalmente costituito e senza regolamento approvato, dobbiamo-gioco forza- accettare la trasformazione di una abitazione in negozio di parrucchiere,ovviamente se autorizzato dal Comune.
Quindi "digeriremo " finestre che si trasformano in porte d'ingresso,immissioni di maggiori quantità di acque reflue-speriamo bonificate dai coloranti nella fossa biologica,rumori di asciugacapelli,parcheggi di clienti nel cortile condominiale
con posti auto non assegnati,rumori tipici di una ristrutturazione...ecc.... senza alcuna possibilità di difesa.
Bene così......
 

manu1974

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buonasera Vincenzo, nel mio intervento del 24 maggio u.s mi sembra di averle dato dei suggerimenti utili...almeno spero, provi a seguire la strada che le ho indicato, convochi lei un'assemblea del condominio e parlate della questione...dopodiche deliberate una decisione a maggioranza sè ci sono i numeri...non è possibile che un condomino si alzi la mattina e faccia il comodo suo a discapito degli altri....le leggi ci sono e sono molto chiare in materia...basta conoscerle e rispettarle...
 

Procicchiani

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Amm.re Condominio
Ringrazio con un pò di ritardo di cui mi scuso, tutti gli interventi molto graditi.In sintesi non essendoci un condominio
legalmente costituito e senza regolamento approvato, dobbiamo-gioco forza- accettare la trasformazione di una abitazione in negozio di parrucchiere,ovviamente se autorizzato dal Comune.
Quindi "digeriremo " finestre che si trasformano in porte d'ingresso,immissioni di maggiori quantità di acque reflue-speriamo bonificate dai coloranti nella fossa biologica,rumori di asciugacapelli,parcheggi di clienti nel cortile condominiale
con posti auto non assegnati,rumori tipici di una ristrutturazione...ecc.... senza alcuna possibilità di difesa.
Bene così......


il condominio esiste, per il semplice fatto che c'è più di un proprietario
dov'è il problema di una finestra che si trasforma in porta d'ngresso?
per i coloranti nella fossa biologica, bisognerebbe sentire con il comune se è necessaria l'esistenza di un pozzetto solo per l'attività che "trattenga" i coloranti prima della fossa biologica
non ho mai detto che i clienti hanno diritto di entrare nel cortile con le auto, è l'assemblea a decidere chi entra
l'uso della parti comuni deve rispettare il pari uso previsto dal 1102 c.c., l'uso da parte dei clienti ve lo impedirebbe, siete 6 u.i. se avete 6 posti auto avete un posto auto a testa, futuro parrucchiere compreso
se avete 12 posti auto, avete 2 posti auto a testa, futuro parrucchiere compreso
e così via ...
 

Procicchiani

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Buonasera Vincenzo, nel mio intervento del 24 maggio u.s mi sembra di averle dato dei suggerimenti utili...almeno spero, provi a seguire la strada che le ho indicato, convochi lei un'assemblea del condominio e parlate della questione...dopodiche deliberate una decisione a maggioranza sè ci sono i numeri...non è possibile che un condomino si alzi la mattina e faccia il comodo suo a discapito degli altri....le leggi ci sono e sono molto chiare in materia...basta conoscerle e rispettarle...

ripeto, salvo regolamento contrattuale, l'assemblea non può vietare il cambio di destinazione d'uso
 

manu1974

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusa cosa intendi per regolamento contrattuale ?? Mi sembra di aver capito che il condominio non ha un amministratore come fà ad esserci un regolamento...e ribadisco il concetto che è lo strumento urbanistico vigente del Comune a decidere infatti .... :
URBANISTICA ED EDILIZIA - Mutamento di destinazione d'uso attraverso realizzazione d'opere edilizie - permesso di costruire - Necessità. In assenza di permesso di costruire il mutamento di destinazione d'uso di un immobile mediante realizzazione d'opere edilizie, anche se di modesta entità, configura il reato di costruzione edilizia, in quanto l'esecuzione dei lavori determina la creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Pres. Vitalone, Est. Amoresano, Ric. Zaccari. CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 22/01/2009 (Ud. 11/12/2008), Sentenza n. 2877
 

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