il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Il dissenso di cui parli , si intende dissenso a riconoscere l’attività del mediatore, ovvero “stai fuori dall’affare, perché nessuno ti ha coinvolto, e nessuno ha bisogno di te”.
Ma se accetti di far vedere casa ai clienti portati dalle agenzie, non si concretizza nessun dissenso: anzi, riconosci la figura del mediatore , anche se concordi di non pagarlo.
L’unica cosa seria che avrebbe potuto fare ( pur avendo scelto la strada meno seria del far lavorare senza esclusiva e senza incarico scritto), sarebbe stato quello di far firmare la rinuncia alle provvigioni venditore, in caso di vendita al cliente agenzia.
Senza accordo scritto, è stato uno scavalco bello e buono, anche se pare che solo l’acquirente fosse consapevole della cosa, avendo taciuto i contatti pregressi tramite agenzia.

Il conoscente ha agito come “procuratore” del venditore, quindi è come se la porta la avesse aperta il proprietario; stava a lui informarsi di chi e come era entrato in casa sua, grazie al procuratore.

Onestamente mi sembrano riferimenti non pertinenti: le info sulla sicurezza dell’affare riguardano le eventuali problematiche della casa, gravami, abusi, situazione debitoria del venditore..
Di cosa doveva informare l’agente ? Doveva dire “occhio che se comprate senza di me , mi dovete pagare lo stesso ?”

insomma, secondo me il venditore ha peccato di leggerezza, mentre l’acquirente è stato veramente scorretto.
Hanno voluto risparmiare, ora rischiano di pagare anche le spese legali, se non trovano un accordo con l’agenzia.
Tento di rispondere punto per punto (sai già che son prolisso :fiuu:)
Il dissenso può essere espresso successivamente all'attività svolta (qualora inconcludente).
E se le dinamiche raccontate (prima richiesta provvigione a circa 12 mesi dalla vendita) non escludo che @sirDario possa aver effettuato il recesso (oralmente) sempre inconscio del fatto che l'acquirente fosse prima passato dall'agenzia.
(immagino che dopo aver firmato il preliminare, ci sia stata una telefonata dell'AI per sapere se il prezzo veniva abbassato o per mantenere il rapporto con Dario, al che lo stesso avrà ben detto qualcosa del tipo "ho venduto privatamente, sono a posto") Recedendo quindi dal contratto orale.

Il conoscente non ha agito come procuratore, ne institore o altro ma come mero apriporta: anche gli fosse stato detto di sottoscrivere le proposte pervenute, questi le avrebbe accettate solo a proprio conto (art 1392 La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere ) quindi non fa le veci del venditore, non lo rappresenta ed anche avesse preso visione della lista clienti (follia) rimarrebbe un atto ininfluente per Dario. Tra l'altro l'AI non può fornire l'informazione a terzi ma solo al venditore (questi, in caso, diventa responsabile della divulgazione di tali notizie).

Per quanto riguarda le informazioni relative all'affare cito il 1759 di nuovo: " Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" il prezzo e la data di conclusione del contratto sono da fornire ASSOLUTAMENTE, diversamente come può valutare l'affare? Non comunicando queste il diritto alla provvigione fa PUFF (in nuvoletta di fumo).
Il nome del compratore FORSE poteva tenerlo segreto se il venditore non glielo chiede* ma il 1176 (in combinata col 1759) lo obbliga a fornire quelle informazioni.
Per esser più precisi ed a scanso di equivoci: è vero che l'AI può rifiutarsi di raccogliere una proposta ma è obbligato a comunicarla qualora venga fatta in forma scritta.
Tra l'altro quando non rispetta quest'obbligo, rischia anche di dover risarcire il venditore (in alcuni casi particolari).
In un altro post abbiamo ben spiegato che rompersi le balle a far firmare la lista clienti aggiornata è si una perdita di tempo ma (se sei un AI) ti tutela in casi come questo.
*tu venderesti casa tua a non sai chi, ne a che prezzo ne quando ti da i soldi? Ovvio che chiedi all'AI chi è che offre, quanto (come) e quando te li da.
La proposta conteneva delle condizioni (mutuo, verifiche, bonifiche etc etc)? Il prezzo offerto era conforme al mercato, più alto, più basso? (in effetti anche questo sarebbe un dato da dire obbligatoriamente... ma soprassediamo).

Il venditore, salvo non sia avvezzo al mercato immobiliare, non può conoscere le dinamiche di questa professione (perfino gli AI non le conoscono tutte, figuriamoci se le può conoscere uno che fa altro). Tuttavia, concordo che con la normale diligenza (ex "del buon padre di famiglia") e visto il valore economico del bene in oggetto, dovrebbe venir in mente a chiunque di metter per ascritto gli accordi.

Sul fatto che l'acquirente sia stato un cancaro non v'è dubbio!

Per l'accordo con l'agenzia Dario potrebbe rifarsi agli accordi presi: paga la quota percepita in più rispetto al prezzo pattuito con l'AI (se l'ha presa).
Per l'acquirente, quando/se firma un foglio visita e/o tanto più visto che ha sottoscritto una proposta, non c'è via di scampo e la provvigione ha da pagarla...
Ovvio che se la proposta è stata fatta solo in forma verbale e quindi rifiutata dall'AI le cose potrebbero cambiare (ma saranno le aule preposte a determinare una risposta esatta).

Io, in una situazione come questa, non pago anche perché se il rogito è già fatto, c'è anche la dichiarazione mendace, davanti a notaio, di cui tener conto.
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Mi è venuta in mente una cosa: se la proposta d'acquisto è stata fatta in forma scritta, spesso (non oso dir "sempre") sui moduli/formulari/prestampati etc etc è riportato che l'agente si obbliga/impegna a presentarla al venditore entro una certa data.

Se l'AI non ha rispettato quell'impegno... viene meno il diritto alla provvigione da parte dell'acquirente?

Se fosse andata così, starebbe all'AI l'onere di dimostrare di aver comunicato la presenza di una proposta al venditore, giusto?

@sirDario se hai un avvocato, forse questo può essergli utile.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Il dissenso può essere espresso successivamente all'attività svolta (qualora inconcludente).
Recedendo quindi dal contratto orale.
Cercherò di rispondere
Non puoi disconoscere l’attività dell’agente, ex post.
Il dissenso di cui parli deve avvenire inizialmente, quando l’agente si qualifica.
“Buongiorno sono un agente, ho un cliente interessato” “no grazie, non voglio mediatori”, oppure “ok, ma io non la pago (messo nero su bianco)”.
Se accetti l’intervento di un agente, poi non puoi”ritrattare” , perlomeno con riferimento a quel cliente.
Se recedi dall’incarico orale, significa che non autorizzi più l’agente a portare clienti, ma quelli portati prima durante la validità dell’incarico, se comprano, generano diritto alle provvigioni.
Il conoscente non ha agito come procuratore, ne institore o altro ma come mero apriporta: anche gli fosse stato detto di sottoscrivere le proposte pervenute, questi le avrebbe accettate solo a proprio conto
Non parlo di proposte, che sono ininfluenti per far sorgere il diritto alla provvigione, e non è nemmeno chiaro se una ci sia stata, e in che forma: il venditore ha incaricato una persona di aprire la porta ad un agente con cliente: anzi, nel primo post dice “ho delegato una persona di fiducia”.
Chiamalo come vuoi , incaricato, delegato, procuratore , etc., ma con questo atto il venditore , per mezzo di un terzo, conclude con l’agente un incarico verbale a vendere.
Se non si preoccupa di sapere chi entra in casa sua, chiedendo al terzo o all’agente, il problema e le conseguenze sono sue, anche se lui non c’era.
quindi non fa le veci del venditore, non lo rappresenta ed anche avesse preso visione della lista clienti (follia) rimarrebbe un atto ininfluente per Dario.
Non credo proprio: se tizio non dice al venditore cosa succede in casa sua, è un problema di rapporti tra di loro.
Ma per l’agente, che la porta l’abbia aperta il venditore, sua nonna, o un estraneo, è lo stesso, ai fini del suo intervento per la vendita.
Altrimenti, se vendi ad uno ma la porta l’aveva aperta la donna di servizio, il venditore è esente da provvigioni, perché non ha visto personalmente il cliente in casa sua ?
Per esser più precisi ed a scanso di equivoci: è vero che l'AI può rifiutarsi di raccogliere una proposta ma è obbligato a comunicarla qualora venga fatta in forma scritta.
Tra l'altro quando non rispetta quest'obbligo, rischia anche di dover risarcire il venditore (in alcuni casi particolari).
Questo con un incarico scritto, o con una proposta che riporti questo obbligo : altrimenti l’agente è libero di fare come vuole, anche di lavorare per niente.
Per quanto riguarda le informazioni relative all'affare cito il 1759 di nuovo: " Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" il prezzo e la data di conclusione del contratto sono da fornire ASSOLUTAMENTE, diversamente come può valutare l'affare? Non comunicando queste il diritto alla provvigione fa PUFF (in nuvoletta di fumo).
Qui continuo a non capire: il diritto alla provvigione sorge perché l’agente ha creato il nesso causale, facendo visitare l’immobile al cliente che poi ha comprato.
Cosa c’entra un’eventuale proposta, che tra l’altro non sappiamo nemmeno se è mai esistita ?
In un altro post abbiamo ben spiegato che rompersi le balle a far firmare la lista clienti aggiornata è si una perdita di tempo ma (se sei un AI) ti tutela in casi come questo.
Qui concordo in pieno: la lista clienti tutela l’agenzia, ma anche il venditore.
Sapendo chi ha visto casa con l’agenzia, sa come regolarsi in seguito.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Te l'immagini se questo "diritto al dissenso" come prefigurato da @il_dalfo prendesse piede ?
Io agente vendo e tu mi dici: "no, abbiamo scherzato"...
Assurdo
Più che assurdo.
L’unico dissenso “postumo” può esistere solo se l’agente non si è qualificato come tale, fissa appuntamento come privato, e invece ti porta un acquirente; alla fine della visita (quando tu venditore ancora credevi di avere a che fare con un privato), ti dice di essere un mediatore.
A quel punto lo puoi mandare a quel paese, manifestare il dissenso, ed eventualmente vendere senza dovere provvigioni.
 

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
Nonostante le argomentazioni lette quì mi sembravano più valide e umanamente più giuste, in giurisprudenza trovano una difficile applicazione.

Le argomentazioni per una "difesa" legalmente valida e robusta potrebbero derivare dall'art. 1754 c.c. che recita che il diritto alla provvigione presuppone che l’agente immobiliare sia intervenuto nelle trattative «senza essere legato» alle parti «da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza».

Se il rapporto fosse stato di "mediazione" sarebbe stato necessario mettere le due parti in contatto tra di loro. Nella realtà il contatto è stato unilaterale, l'AI ha ritenuto (ragionevolmente presumibile) necessario non fornirmi i dati del potenziale acquirente.

Dati gli accordi telefonici è facilmente dimostrabile, anche per mezzo del comportamento dell'AI (mancato invio dei dati del potenziale acquirente e mancato invio e richiesta di info necessarie) che il rapporto non era di tipo "mediatore" ma fosse di tipo "di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza " (è da individuare quello che formalmente si è creato).

Ora, per quanto vi è certezza di avere vita facile in caso di giudizio, la risoluzione che mi viene suggerita, per evitare lungagini burocratiche e rischi residui, è il patteggiamento.

Ritengo che un accordo, indipendentemente dal valore economico, sia una ammissione di colpe che io sono certo di non avere.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Dati gli accordi telefonici è facilmente dimostrabile, anche per mezzo del comportamento dell'AI (mancato invio dei dati del potenziale acquirente e mancato invio e richiesta di info necessarie) che il rapporto non era di tipo "mediatore" ma fosse di tipo "di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza " (è da individuare quello che formalmente si è creato).

Ora, per quanto vi è certezza di avere vita facile in caso di giudizio, la risoluzione che mi viene suggerita, per evitare lungagini burocratiche e rischi residui, è il patteggiamento.
A parte che gli “accordi telefonici”, proprio perché orali, non sono assolutamente dimostrabili, risulta che, a causa della scorrettezza dell’acquirente, avete scavalcato il mediatore.
Tu stesso hai autorizzato le agenzie, compresa quella che ora ti chiede le provvigioni, a mostrare casa tua a possibili interessati; risulta pertanto evidente che hai dato incarico di mediazione.

Sinceramente non vedo nessuna “vita facile” in giudizio, se non per l’agente.
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Non puoi disconoscere l’attività dell’agente, ex post.
dissenso o recesso: si può.
Chiamalo come vuoi , incaricato, delegato, procuratore , etc., ma con questo atto il venditore , per mezzo di un terzo, conclude con l’agente un incarico verbale a vendere.
Se non si preoccupa di sapere chi entra in casa sua, chiedendo al terzo o all’agente, il problema e le conseguenze sono sue, anche se lui non c’era.
Delegare ad aprir la porta non necessita della forma scritta. Delegare (termine inappropriato ma rende l'idea) a vendere un immobile necessita della forma scritta.
Resta all'agente l'onere di provare chi ha portato (l'AI ha i nominativi, non il venditore).
Altrimenti, se vendi ad uno ma la porta l’aveva aperta la donna di servizio, il venditore è esente da provvigioni, perché non ha visto personalmente il cliente in casa sua ?
Se vendi hai diritto alle provvigioni, dato che le parti son d'accordo. Se non vendi e non hai prova di incarico, mandato od altro, l'entrata in casa a mostrar l'immobile resta un rapporto unilaterale con l'aspirante acquirente.
Questo con un incarico scritto, o con una proposta che riporti questo obbligo : altrimenti l’agente è libero di fare come vuole, anche di lavorare per niente.
Ovvio che no e che dipende: ma che l'incarico sia scritto, orale o telepatico il cc resta in vigore. Ma e con questa rispondo anche alla tua successiva osservazione*, se è vero che all'AI (quale professionista) resta la facoltà di decidere se raccogliere o meno una proposta in forma scritta (la proposta orale non fa prova e comunque non conta una cippa) è anche vero che una volta in mano la proposta è però obbligato per legge a comunicarla al venditore: relativamente alla definizione di mediatore "..mette in relazione..." la dottrina spiega ben che si tratta di un'interposizione attiva, quindi l'AI in questo caso ha mancato sia nell'attività (non ha attivamente messo in relazione le parti come da art 1754 cc) e per quali siano i motivi, dalla proposta troppo bassa che non gli avrebbe portato guadagno, agli eventuali vincoli, tempistiche o altro che non lo convincessero alla conclusione dell'affare, non c'è giustificazione.
Nello stesso modo, le variabili del contratto su proposte, non son motivo di giustificazione al mancato ottemperamento dell'obbligo di cui art. 1759 cc.

*Mi riferisco a questa:
Cosa c’entra un’eventuale proposta, che tra l’altro non sappiamo nemmeno se è mai esistita ?
Se esistente, quella è l'unica prova in mano all'AI per poter dimostrare un eventuale nesso causale, tuttavia saebbe anche la prova che l'AI ha agito contrariamente alle norme: l'inottemperanza degli art 1759 e 1176 (in questo caso la mancata diligenza la vedo mancante sia per il 1759 sia per il 1754 in estensione, quando cioè l'imparzialità prevista verso/tra le parti va in c.d. con l'imparzialità diretta nei rapporti tra AI e venditore). La mancanza in una di queste fa decadere il diritto alla provvigione. Qui la mancanza è doppia.
Quindi, se la proposta esiste, e fosse la prova del nesso causale, potrebbe in un caso determinare il diritto alla provvigione verso l'acquirente ma non verso il venditore.
In un altro caso, se fosse scritta come normalmente sono scritte, potrebbe determinare la perdita del diritto verso entrambe le parti.
Per questi motivi ritengo che @sirDario non abbia da versare alcunchè all'AI.

1570786275481.png
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
@il_dalfo ammiro l'impegno che ci metti, ma francesca ha ragione..... ho vinto cause con la sola presa visione.

i fatti son chiari 1- il venditore ha dato incarico all'agenzia anche se verbale (la legge lo prevede) 2- l'agenzia trova l'acquirente e la proposta lo dimostra 3- le parti hanno concluso scavalcando l'agenzia (per risparmiare) 4- l'agenzia ha diritto ad incassare la provvigione da ambo le parti.

questa è la fotografia dei fatti tutto il resto sono solo chiacchiere
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
la proposta non presentata cosa dimostra?
- che l'ai non ha ottemperato agli obblighi previsti dal cc? (decadendo dal diritto provvigionale...)
- che l'AI potrebbe esser d'accordo con l'acquirente per spillar denari al venditore? (molto poco probabile ma ne ho viste/fatte di cotte e di crude e quindi non tralascio neanche le più remote possibilità)
- che una delle parti scavalca l'agenzia (acquirente) e che l'altra si rende disponibile a pagare il dovuto (eventuale eccedenza rispetto al prezzo pattuito)?

Comunque sia, son solo punti di vista. Resta il fatto che il bravo AI non lavora senza incarico o si creano questo tipo di casini.
 
Ultima modifica:

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto