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sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
Salve a tutti,
mi trovo in una posizione talmente particolare che non ho trovato discussioni analoghe.

Ho venduto privatamente la mia abitazione diverso tempo fà. Avevo inserito diversi annunci su molti siti dedicati ma nessun rapporto con agenzie, per libera scelta.

L'appartamento è stato venduto ad un parente di una vicina di casa.

A distanza di tempo mi scrive un'agenzia immobiliare riscontrando un nesso tra la vendita e la loro agenzia.

Diverse agenzie mi chiamarono in quel periodo per far visionare l'appartamento a dei loro potenziali clienti ma io ho sempre delegato ad una persona fidata la visita, quindi, anche volendo non ho idea delle persone che hanno visitato casa.
Quando telefonicamente mi indicavano che erano agenzie io, semplicemente, gli indicavo il prezzo da me richiesto e di sommarci quanto di loro spettanza per indicarlo al potenziale acquirente.

Ad immobile venduto scopro che l'acquirente aveva fatto con un'agenzia anche un offerta preliminare che, naturalmente, io non ho mai visto in quanto non rispondente a quanto da me richiesto.

Ora, data la mia inconsapevolezza del potenziale rapporto di mediazione, come pensate debba comportarmi nei confronti dell'agenzia che chiede la provvigione sulla vendita?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La tua “inconsapevolezza” non è scusabile.
Il fatto che tu abbia permesso all’agenzia di mostrare la tua casa, è prova che li avevi incaricati (o quantomeno autorizzati) a cercarti un compratore.
Temo che dovrai pagare, ringraziando l’acquirente di non averti avvertito del fatto che aveva visto già la casa con l’agenzia.
 

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
La tua “inconsapevolezza” non è scusabile.
Il fatto che tu abbia permesso all’agenzia di mostrare la tua casa, è prova che li avevi incaricati (o quantomeno autorizzati) a cercarti un compratore.
Temo che dovrai pagare, ringraziando l’acquirente di non averti avvertito del fatto che aveva visto già la casa con l’agenzia.
beh, di sicuro l'acquirente dovrò ringraziarlo abbondantemente!
Quello che mi infastidisce è di dover subire ora, passivamente, le richieste di un'agenzia con la quale, telefonicamente, avevo indicato chiaramente le condizioni.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Non hai obblighi nei confronti dell'agenzia: se la proposta che è stata formulata non corrisponde a quanto avete pattuito privatamente tu e l'acquirente. Non c'è nesso di causalità.
Quindi puoi non riconoscere l'operato dell'agenzia.
Diverso discorso per l'acquirente: questi potrebbe dover pagare (ma non è detto).

La tua “inconsapevolezza” non è scusabile.
cito: "il mediatore ha diritto al compenso salvo che la controparte contattata dal mediatore manifesti il proprio dissenso ad avvalersi dell’attività del predetto agente o addirittura non rendersi conto dell’esistenza, durante le trattative, di questi. In dette ipotesi, dunque, tale contraente non è tenuto al pagamento della provvigione."

Se non riceve/visiona la proposta o non ne è informato può non riconoscere l'operato dell'agenzia ergo non è tenuto al pagamento. Diversamente ecco lo scenario che si potrebbe prospettare:

vado a veder casa privatamente, informo un AI compiacente dell'immobile, questo si propone al venditore anche senza mandato, io e l'AI stiliamo una proposta d'acquisto ad una cifra "bassa" e la lasciamo nel cassetto, vado a comprar casa privatamente e poi salta fuori l'agenzia a chieder denari. Diciamo una provvigione da 6000 €: 3k a me e 3k all'agenzia. Col venditore che non ha idea di nulla...

In sto caso (se è vero che non ha avuto conoscenza della proposta o dei rapporti tra acquirente ed AI) non ha da pagar nulla.

Per l'acquirente la cosa è diversa e son problemi suoi (ma con un po' di pelo sullo stomaco potrebbe riuscire a non pagare).
 

Repsol@

Nuovo Iscritto
beh, di sicuro l'acquirente dovrò ringraziarlo abbondantemente!
Quello che mi infastidisce è di dover subire ora, passivamente, le richieste di un'agenzia con la quale, telefonicamente, avevo indicato chiaramente le condizioni.
Capita, mannaggia. La prossima volta starai più attento. Intanto forse ti converrebbe pagare l'agenzia o trovare un accordo. Se hanno in mano una proposta anche se non accettata, hanno una prova che le avevi incaricate di trovarti un acquirente
 

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
Non hai obblighi nei confronti dell'agenzia: se la proposta che è stata formulata non corrisponde a quanto avete pattuito privatamente tu e l'acquirente. Non c'è nesso di causalità.
Quindi puoi non riconoscere l'operato dell'agenzia.
Diverso discorso per l'acquirente: questi potrebbe dover pagare (ma non è detto).



cito: "il mediatore ha diritto al compenso salvo che la controparte contattata dal mediatore manifesti il proprio dissenso ad avvalersi dell’attività del predetto agente o addirittura non rendersi conto dell’esistenza, durante le trattative, di questi. In dette ipotesi, dunque, tale contraente non è tenuto al pagamento della provvigione."

Se non riceve/visiona la proposta o non ne è informato può non riconoscere l'operato dell'agenzia ergo non è tenuto al pagamento. Diversamente ecco lo scenario che si potrebbe prospettare:

vado a veder casa privatamente, informo un AI compiacente dell'immobile, questo si propone al venditore anche senza mandato, io e l'AI stiliamo una proposta d'acquisto ad una cifra "bassa" e la lasciamo nel cassetto, vado a comprar casa privatamente e poi salta fuori l'agenzia a chieder denari. Diciamo una provvigione da 6000 €: 3k a me e 3k all'agenzia. Col venditore che non ha idea di nulla...

In sto caso (se è vero che non ha avuto conoscenza della proposta o dei rapporti tra acquirente ed AI) non ha da pagar nulla.

Per l'acquirente la cosa è diversa e son problemi suoi (ma con un po' di pelo sullo stomaco potrebbe riuscire a non pagare).
...a questo potenziale giochetto per truffare un venditore non ci avevo proprio pensato!!!
In effetti, l'agenzia, immagino che quanto meno avrebbe dovuto inviarmi qualcosa per mail, la proposta, un nominativo, un contatto...
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Se hanno in mano una proposta anche se non accettata, hanno una prova che le avevi incaricate di trovarti un acquirente
Anche fosse (cosa che non credo) non hanno una prova dell'accordo provvigionale.

In sto caso nulla è da pagare: è diritto dell'AI decidere se presentare o meno una proposta a prezzo inferiore rispetto a quanto richiesto.
Un diritto a proprio rischio e pericolo.

Di mio son stato abituato a presentare ogni offerta, consigliando/sconsigliando il venditore sul fatto di accettare.
Ciò tutela l'AI da scavalchi e rimostranze (non legalmente ma almeno moralmente).

In sto caso l'acquirente ha creato il "casino". Se la vedrà lui con l'AI. Il venditore nulla ha da pagare.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Quindi una tua vicina di casa ti ha detto che aveva un parente interessato e sto furbastro ha finto con te di vederlo per la prima volta? Non ti ha detto che per giunta aveva pure già fatto un'offerta? Sai...suona strano...
Comunque: l'agenzia probabile che debba essere pagata da chi ha comprato (bisogna vedere quanto tempo è passato dal rogito) quanto a te, in una eventuale causa, saresti comunque a rischio

Tutto ciò pechè voi privati non capite che far lavorare le agenzie alla carlona non è assolutamente una mossa furba, piuttosto NO AGENZIE. Non comporta nulla di buono dire proponetela pure, aggiungete le commissione alla mia richiesta (che non ha neanche senso visto che TUTTE le richieste possono essere oggetto di offerte al ribasso),
senza neppure interessarsi se e quanti appuntamenti fanno, con chi e in che modo....
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Tutto ciò pechè voi privati non capite che far lavorare le agenzie alla carlona non è assolutamente una mossa furba, piuttosto NO AGENZIE.
E' giusto.

Ma dall'altra parte il privato non può conoscere le dinamiche di questo lavoro (noi le diamo per scontate) quindi la "colpa" se così vogliam definirla, è dell'AI che ha lavorato senza incarico.

Ha ragione @PyerSilvio quando dice che la vera professione sta nell'acquisire bene (incarico scritto, provvigioni, prezzo etc etc).
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
cito: "il mediatore ha diritto al compenso salvo che la controparte contattata dal mediatore manifesti il proprio dissenso ad avvalersi dell’attività del predetto agente o addirittura non rendersi conto dell’esistenza, durante le trattative, di questi. In dette ipotesi, dunque, tale contraente non è tenuto al pagamento della provvigione."
sarebbe curioso sapere chi ha scritto questa vac****
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
E' giusto.

Ma dall'altra parte il privato non può conoscere le dinamiche di questo lavoro (noi le diamo per scontate) quindi la "colpa" se così vogliam definirla, è dell'AI che ha lavorato senza incarico.

Ha ragione @PyerSilvio quando dice che la vera professione sta nell'acquisire bene (incarico scritto, provvigioni, prezzo etc etc).
Chiaro che è una COLPA anche dell'Agenzia accettare di lavorare così...
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Avvocati. ma sai son fatti così.
Tuttavia ne abbiamo riscontro nel codice civile: art 1759
Mi sembra anche ovvia la cosa, nel senso che se mi arriva Pincopallino a casa e mi porta un'offerta per la vendita della mia casa fatta da un suo "amico" io posso accettarla.
Poi Pincopallino, il giorno dopo mi dice che ora gli devo le provvigioni....e mi pare chiaro quale possa essere oggettivamente il suo diritto. Che è ZERO
Situazioni al limite della fantasia
 

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
Quindi una tua vicina di casa ti ha detto che aveva un parente interessato e sto furbastro ha finto con te di vederlo per la prima volta? Non ti ha detto che per giunta aveva pure già fatto un'offerta? Sai...suona strano...
Per chiarire il contesto, non sono stato presente nemmeno alle ulteriori visite che ha fatto la parente della vicina di casa, abitavo ed abito in altro luogo, ho cercato di seguire tutto tramite persone fidate.
Ho avuto modo di incontrarli sono quando avevano le idee chiare ed avevo certezza della vendita.

Tutto ciò pechè voi privati non capite che far lavorare le agenzie alla carlona non è assolutamente una mossa furba, piuttosto NO AGENZIE. Non comporta nulla di buono dire proponetela pure, aggiungete le commissione alla mia richiesta (che non ha neanche senso visto che TUTTE le richieste possono essere oggetto di offerte al ribasso),
senza neppure interessarsi se e quanti appuntamenti fanno, con chi e in che modo....
Ma, un professionista non dovrebbe rinunciare ad un lavoro se le condizioni non le ritiene adeguate? Io mi sono limitato ad indicare delle condizioni dove, l'agenzia, aveva facoltà e piena libertà decisionale.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Per chiarire il contesto, non sono stato presente nemmeno alle ulteriori visite che ha fatto la parente della vicina di casa, abitavo ed abito in altro luogo, ho cercato di seguire tutto tramite persone fidate.
Ho avuto modo di incontrarli sono quando avevano le idee chiare ed avevo certezza della vendita.


Ma, un professionista non dovrebbe rinunciare ad un lavoro se le condizioni non le ritiene adeguate? Io mi sono limitato ad indicare delle condizioni dove, l'agenzia, aveva facoltà e piena libertà decisionale.
Infatti è quello che ho scritto subito dopo.... diciamo che pure l'agenzia è causa del suo mal...
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Scusate l'ignoranza, ma io privato vendo un immobile senza incaricare alcuna agenzia, non firmo NULLA di NULLA ma poi mi ritrovo comunque una provvigione da pagare? In base a quale tipologia di accordo? Mi sono perso un pezzo?
 

Repsol@

Nuovo Iscritto
Scusate l'ignoranza, ma io privato vendo un immobile senza incaricare alcuna agenzia, non firmo NULLA di NULLA ma poi mi ritrovo comunque una provvigione da pagare? In base a quale tipologia di accordo? Mi sono perso un pezzo?
Se l'agenzia ha una proposta non accettata in mano, ha le prove del contatto con acquirente e venditore, anche senza mandato o esclusiva . Poi lui (il venditore) può raccontare le favole che vuole.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Se l'agenzia ha una proposta non accettata in mano, ha le prove del contatto con acquirente e venditore, anche senza mandato o esclusiva . Poi lui (il venditore) può raccontare le favole che vuole.
Ok quindi ha una risposta scritta da parte del venditore.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
... che non c'entra niente
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.


Ad un primo sguardo potrebbe sembrare che non centri nulla ma è uno di quei bug nella legge che mi fan sempre sorridere ma che rischian poi di farci piangere. Ecco perchè:

- l'AI ha diritto di scegliere se presentare o meno una proposta d'acquisto.
- i dati necessari in una proposta d'acquisto sono: chi compra cosa, da chi, a che prezzo, entro quando. (spero che su questo non ci sia nulla da ridire)
- il primo comma dell'art. 1759 pone in capo all'AI l'obbligo di comunicare i dati che possono influire sulla conclusione dell'affare

il tutto combinato con il comma 2 dell'art 1176 cc "Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata."

In pratica: ti resta il diritto di non presentare la proposta che reputi "sfigata" ma se il compratore ti scavalca, non hai diritto alla provvigione da parte del venditore perchè sei venuto meno all'obbligo di comunicare informazioni relative alla valutazione/sicurezza dell'affare (l'acquirente potrebbe restare in obbligo di pagamento qualora non ci siano state novazioni nei termini di vendita).
 

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buonasera se l'acquirente di un immobile stipula il compromesso con caparra e poi si accorge che l'immobile presenta delle difformità tra la planimetria e lo stato di fatto, può pretendere la restituzione della caparra, anche se l'immobile è sanato prima del rogito?
Grazie
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